Фантастические цены на столичную недвижимость поддерживаются хорошо зарабатывающими провинциалами, положение которых чрезвычайно неустойчиво.
Сегодняшняя система учета кредитных рисков не учитывает данного обстоятельства и повышает вероятность обвала рынка московской недвижимости
Строительный рынок жилья Москвы практически коллапсировал. Какие бы причины не приводили московские власти в качестве причины 2-кратного сокращения объемов строительства в первом полугодии 2008 года, но по-другому нынешнюю ситуацию охарактеризовать нельзя. Однако, несмотря на указанное падение строительной активности, дефицита предложения квартир на московском рынке не наблюдается. Интрига здесь заключается в следующем: кто или что сможет поддержать тот уровень цен, который сложился в последние годы и падение которого приведет к драматичному экономическому кризису, похожему на американский?
Забегая вперед, укажем, что в роли спасателей выступают отчаянные провинциалы, счастливые заемщики, прошедшие ужесточившиеся критерии отбора кредитных комитетов крупнейших российских банков.
Рынок строительства жилья в Москве перешел в необратимую фазу: строить практически негде, да и некому. Условия для застройщика практически лишают его шансов на удовлетворительную рентабельность проекта. Но вместе с этим предложение остается на достаточно высоком уровне и для поддержания нынешних цен требуется поддержание сопоставимого спроса. Кто же может обеспечить этот спрос?
Мы опросили наши собственные источники в крупнейших ипотечных банках и получили следующую картину. Агенты рынка, поддерживающие его фантастические цены, делятся на три группы.
В первую очередь – это москвичи, которые сами обладают недвижимостью в Москве и проводят сделку для решения личных проблем (улучшение жилищных условий, переезд в другой район, разъезд, получение дополнительной суммы на текущие расходы и т.п.). Эта группа нечасто прибегает к заемным инструментам, а если их и использует, то берет небольшой кредит на короткий срок.
Вторая группа – представители нефтегазового сектора и, в меньшей степени, несырьевых государственных корпораций, которые продолжают пожинать плоды растущих цен на нефть и роста государственных расходов. Эти люди могут себе позволить купить квартиру в Москве без привлечения заемных средств или прибегая к кредитованию в незначительном объеме от суммы сделки.
И, наконец, третья, и самая интересная, группа – молодые провинциалы, как правило, около 30 лет, живущие в Москве несколько лет и успевшие выйти на уровень семейного дохода в 200-300 тыс. руб. в месяц. Работают они, как правило, в иностранных компаниях, реже в крупных российских, рассчитывают на общий объем кредита в 5-6 млн. руб. и готовы внести первоначальный взнос не более 10% от суммы сделки.
Представители третьей группы сражаются с кредитным комитетом поистине отчаянно. Очевидно, никакая скоринговая система оценки кредитных рисков не может идентифицировать подобных заемщиков как высоконадежных в силу отсутствия у них кредитных историй и какого-либо существенного имущества. А выдавать-то кредиты надо – и все в руках кредитного комитета. По мнению многих, кредитные комитеты сегодня это абсолютно субъективный механизм принятия решения о выдаче, невыдаче или сокращении объема кредита.
Довольно часто принимаются решения по настроению, в зависимости от какой-то нелепой случайности. Вот типичная история. Муж и жена обратились в банк. У жены доход – 200 тыс. руб., у мужа – 30 тыс. (бывает и такое!). Семья запрашивает у комитета кредит в объеме 6 млн. руб. – за меньшую сумму в Москве ничего приличного не купишь. Все идет к положительному решению. Но неожиданно мужа увольняют с работы, а жена, которая ведет диалог с банком, решила зачем-то позвонить кредитному менеджеру и посоветоваться с ним, как быть в такой ситуации. Но не учла простой нюанс: все звонки в банке прослушиваются и записываются, а подобная информация фактически становится официальным заявлением со стороны заемщика. И в результате на кредитном комитете с учетом данного обстоятельства семью "сносят" с 6 млн. руб. на 5 млн. Хочешь – бери, не хочешь – не бери. Абсолютно случайно выявленный факт, который еще непонятно как интерпретировать (может этот новоявленный безработный нашел бы работу с доходом и больше, чем 30 тыс. руб.), приводит к существенному изменению оценки риска заемщика. Миллион туда – миллион сюда. Даже на овощном базаре сложно себе представить такое!
Но отчаянные заемщики не сдаются и пытаются всеми силами уцепиться за уходящий поезд московской недвижимости. Ведь условия кредитования только ухудшаются – цены не падают, а что будет с доходами, никто не знает. По крайней мере, в последний год в Москве произошло заметное замедление роста зарплат. Тем не менее, эта группа с одной стороны формирует группу риска массового дефолта заемщиков, а с другой – продолжает выполнять важную миссию по поддержанию цен на столичную недвижимость.
И хотя кредитные риски вроде бы сконцентрированы в Москве, но эффекты от возможного падения цен на недвижимость в столице не предсказуемы. По крайней мере, они служат важным индикатором экономического благополучия экономики в целом. Сегодня все чаще обсуждают проблему падения российского фондового рынка, но, по мнению многих западных экспертов, в том числе и нобелевского лауреата по экономике Джозефа Стиглица, более опасен другой сценарий – тот, который связан с падением цен на недвижимость. Ведь фондовый рынок рано или поздно восстановится, тогда как аналогичные проблемы на рынке недвижимости неизбежно будут сопровождаться длительной рецессией.
Любопытно еще и то, что западные инвесторы оказывают неоценимую услугу российскому рынку косвенным образом. Бегство или приток иностранного капитала на фондовый рынок, как правило, не оказывает такого влияния на экономику, как обычно об этом говорят. А вот косвенные инвестиции через зарплату российских сотрудников западных компаний могут иметь для экономики пусть и косвенное, но существенное положительное влияние. Правда с одной оговоркой – это в любой момент тоже может закончиться. Примеры сворачивания масштабной деятельности в России уже есть, и это может стать "переломным моментом" в обвале рынка недвижимости. Но пока оценки экспертов оптимистичны. По их мнению ситуация на рынке недвижимости, аналогичная той, что сейчас сложилась в США, у нас может произойти не ранее чем через 3-4 года. И у отчаянных провинциалов пока еще есть время для пополнения рядов счастливых обладателей московской недвижимости.