После праздников столичный рынок аренды жилья оживился. Ситуация стандартная: после Нового года срабатывает "эффект ожидания" - вернулись те, кто до середины января отложил процесс поиска арендаторов или квартир. Но это обычный сезонный всплеск, а вообще, арендные ставки с осени не изменились.
Жизнь на окраинах
Если в конце декабря владельцы квартир нередко делали скидки (примерно на 5-10 процентов), чтобы побыстрее сдать квартиры и получить деньги перед затратными каникулами, то сейчас ни о каких дисконтах речи уже не идет. Ставки вернулись на прежний, предновогодний уровень. Но есть и приятная информация для потенциальных арендаторов: средние цены на квартиры с начала осени практически не изменились, и роста их не предвидится.
Обычно после летнего сезона, когда традиционно повышается стоимость найма жилья, цены замирают до следующего "рывка" - обычно до следующего летнего сезона.
Арендные ставки на однокомнатные квартиры находятся в диапазоне 25-40 тысяч рублей в месяц в зависимости от района и качества дома, на двухкомнатные - 35-50 тысяч рублей в месяц.
Об адекватности цен сложно судить. Например, сдаются рядом две однокомнатные квартиры: одна с простецким ремонтом 1990-х годов, другая - с хорошим ремонтом и техникой. За первую стыдно 30 тысяч просить, а за вторую и 35 мало. В среднем же 30-35 тысяч рублей - приемлемая цена "однушек", а от 40 тысяч рублей при прочих равных - уже завышенная.
Средняя цена съемной "однушки" в спальном районе - 30,6 тысячи рублей в месяц, "двушки" стоят в среднем 41,6 тысячи рублей, около 55 тысяч владельцы обычно просят за "трешки". Самые недорогие квартиры предлагаются в пятиэтажных или девятиэтажных панельных домах, где жилье с хорошим ремонтом можно снять дешевле, чем в относительно новых домах.
С арендного рынка Москвы постепенно вымываются очень дешевые квартиры. Это происходит за счет сноса пятиэтажек, на которые и приходится большой объем недорогих квартир с маленькими площадями. Однокомнатные квартиры в оставшихся таких домах можно снять за 25–27 тысяч рублей, двухкомнатные - за 30-34 тысячи рублей. В современных домах, которых больше всего на окраинах Москвы и квартиры в них с большей площадью и с более качественным ремонтом, ставки процентов на десять выше.
В декабре 2013 года, как отметили в компании, самая дешевая квартира эконом-класса предлагалась за 22 тысячи рублей в месяц - маленькая, но с мебелью и косметическим ремонтом "однушка", как раз в панельной девятиэтажке, в трех минутах от станции метро "Сходненская".
В базе компании "Миэль-Аренда" нашлись два дешевых предложения: однокомнатная квартира на пятом этаже девятиэтажного панельного дома в 7 минутах езды от станции метро "Щелковская" (с мебелью, техникой и интернетом) за 25 тысяч рублей в месяц, а также "однушка" на четвертом этаже девятиэтажки у станции метро "Царицыно" (после косметического ремонта, с мебелью и стиральной машиной) за 26 тысяч рублей в месяц.
Но вообще, такие предложения для риелторских баз данных нетипичны - это всего 1 процент от общего числа сдающихся квартир. Как правило, риелторов не интересуют самые дешевые варианты, в таких случаях все происходит без их участия. Тем не менее, конечно, самые дешевые квартиры - в оставшихся панельных пятиэтажках без лифта в состоянии, минимально пригодном для проживания.
Новые квартиры за МКАД
Цены на квартиры в Подмосковье на 15, а то и 30 процентов ниже, чем в спальных районах Москвы. Исключение составляют только ближайшие города-спутники, где цены сопоставимы со столичными за счет ограниченного объема предложений.
Понятно, что, несмотря на разницу в ценах, спрос на московские квартиры гораздо выше. Большинство людей, которые обращаются в московские агентства недвижимости, работают в столице, и им неудобно ежедневно добираться до места работы даже из ближнего Подмосковья. Область они рассматривают в тех случаях, если в столице по их запросу ничего не нашлось.
Однако в последнее время риелторы отмечают явный сдвиг спроса из окраинных районов Москвы в районы новостроек за МКАД: цена ниже, а качество квартир выше (в большинстве своем они просто новые).
Арендный рынок сегодня предоставляет арендаторам выбор по качеству жилья. За 30 тысяч рублей можно снять однокомнатную квартиру в хорошем состоянии в Москве либо двухкомнатную квартиру или же однокомнатную квартиру большой площади в современном доме в ближайшем Подмосковье.
Золотое кольцо
Арендное жилье внутри Садового кольца - самое востребованное. При этом квартиры предлагаются во всех сегментах: элитном, бизнес-классе и даже в эконом-классе. Только стоит это все почти вдвое дороже, чем в спальных районах - наниматели доплачивают за престижное расположение.
В базе "Миэль-Аренды" есть, например, такой вариант: однокомнатная квартира площадью 37 квадратных метров у станции метро "Красные Ворота", расположенная на пятом этаже девятиэтажного панельного дома, с приличным ремонтом, мебелью. Типичный эконом-класс, но сдается она за 43 тысячи рублей в месяц, и это самое дешевое предложение в пределах Садового кольца.
Квартиры бизнес-класса в центре Москвы будут стоить не менее 70 тысяч рублей в месяц, а у элитного жилья цены еще выше.
В среднем стоимость однокомнатных квартир бизнес-класса в Москве составляет 45-80 тысяч рублей в месяц. Арендные ставки здесь тоже не изменились, все адекватно оцененные предложения находят своих клиентов, утверждают риелторы, причем в популярных жилых комплексах количество свободных квартир весьма невелико.
В элитном сегменте разброс цен большой. Например, самый дорогой вариант в пределах Садового кольца, по данным "Миэль-Аренды", - трехкомнатная квартира у станции метро "Арбатская" за 20 тысяч долларов (667 тысяч рублей) в месяц. За 600 тысяч рублей в месяц предлагается четырехкомнатная квартира площадью 150 квадратных метров, расположенная недалеко от станции метро "Цветной бульвар" на втором этаже двухэтажного кирпичного особняка.
Самое дорогое предложение от Contact Real Estate - квартира в жилом комплексе в 1-м Смоленском переулке площадью 540 метров. В стоимость входят два машиноместа в подземном паркинге. Инфраструктура жилого комплекса включает в себя тренажерный зал, салон красоты, солярий, бильярдную, кафе, банкетный зал, прачечную и химчистку. Месячная стоимость аренды квартиры - 45 тысяч долларов.
Эксперты отмечают, что в элитном сегменте чувствуется нехватка клиентов. Кроме того, фокус внимания все чаще смещается на более современное жилье, но "свежих" квартир мало. Сейчас на ситуацию в значительной степени начинает влиять и решение о введении платных парковок. Как пояснила руководитель департамента аренды Contact Real Estate Антонина Логинова, арендный фонд популярных и престижных районов вроде Арбата и Патриарших, составляют по большей части исторические особняки, ведомственные дома и жилье советской элиты, в которых подземных паркингов нет. А оставлять свой автомобиль в переулках около дома теперь будет накладно - в среднем от 200 до 400 тысяч рублей в год. Чтобы сократить стоимость парковки, арендаторы пытаются официально зарегистрировать свое пребывание в квартирах или договориться с соседями, поскольку фиксированные тарифы, которые предоставляются собственникам жилья, существенно ниже почасовых. Но, по мнению экспертов, в перспективе элитные районы будут перемещаться за пределы Садового кольца - в пользу более выгодного соотношения "цена-качество".
Мария Мягкова