В большинстве стран мира цены на жилье в 2011 году падали.
В середине 2000-х казалось, что сформировался глобальный мировой рынок недвижимости. Цены на жилье двигались почти синхронно практически во всех странах. Инвесторы перестали обращать внимание на границы государств и скупали недвижимость, забывая о главном правиле инвестирования: никогда не покупайте недвижимость вдали от места, где вы живете. После 2008 года синхронность пропала, проявилось несколько различных сценариев поведения рынков. Однако главный тренд — удешевление недвижимости в большинстве стран мира. Особенно сильно падают цены в тех странах, которые в 2000-е слишком увлекались ипотекой и спекулятивным девелопментом.
Жилье дешевеет
Мировой рынок жилья по-прежнему слаб. Из 35 стран, которые исследует портал Global Property Guide, цены в четвертом квартале 2011 года выросли только в 13. Главными аутсайдерами были Ирландия (–15%), Греция (–7%), Испания и Болгария (по 6%). С Грецией все понятно: это свидетельство преддефолтного состояния экономики. Остальные три страны расплачиваются за пузыри, надутые в первой половине 2000-х. Причем Испания и Болгария активно играли на международном рынке, привлекая интернациональных инвесторов. Инвесторы играли на повышение, но, когда наступил кризис, оказалось, что за спекулятивным ростом нет реального спроса. Эти дома и квартиры прекрасно годились для спекуляций, но жить в них подчас некому.
Год назад лидерами роста цен на жилье были страны Юго-Восточной Азии. Сейчас их потеснили: больше всего цены поднялись в Индии (+35%) и Бразилии (+27%). Впрочем, это не значит, что лачуги где-нибудь в пригородах Бомбея подорожали на треть, речь идет о качественной городской недвижимости. Но в любом случае понятно, что индекс отражает поступательное развитие индийской и бразильской экономики.
Совсем непонятная ситуация с китайской недвижимостью. В последние десять лет она тоже стала предметом активных спекуляций. Тысячи инвесторов играли на повышение цен, и теперь даже власти признают, что на рынке жилья надут ценовой пузырь. Власти Китая крайне обеспокоены и называют это одной из главных проблем китайской экономики. Впрочем, адекватно судить о происходящем вряд ли можно из-за особенностей китайской статистики.
Очень активным год был для французских риелторов. Местные нотариусы отмечают, что 2011 год был рекордным по обороту, заключено более 850 тыс. сделок. Причем если большая часть французского жилья во время кризиса существенно подешевела, то цена на дорогие объекты в Париже и на Лазурном Берегу почти не изменилась. Впрочем, в Ницце в 2011 году зафиксировано падение цен на 3%. А вот жилье в Германии за прошлый год в среднем подорожало почти на 4%. Для весьма консервативного рынка ФРГ это очень серьезно.
США: шестой год падения
Особняком стоят США, кризис на рынке недвижимости продолжается здесь уже шестой год. Он начался в 2007-м и стал детонатором мирового кризиса. В 2008 году в стране была фактически национализирована ипотечная система: крупнейшие ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae из-за огромных убытков были переведены под управление государства. Их спасение может обойтись налогоплательщикам в 363 млрд долларов. В отчетах Федеральной резервной системы рынок жилья стабильно называется самым слабым сектором экономики страны.
Основная проблема в том, что в течение многих лет американский рынок жилья раскручивался за счет subprime-ипотеки. После того как пузырь лопнул, недвижимость должна была сильно подешеветь, но правительство не может этого допустить: тогда пострадают десятки миллионов американцев. А ведь и так считается, что примерно четверть всей недвижимости в США, купленной по ипотеке, сейчас «под водой», то есть ипотечный долг по этим объектам превысил рыночную стоимость жилья.
Американская жилая недвижимость продолжает дешеветь: ценовой индекс S&P/Case-Shiller в четвертом квартале 2011 года снизился еще на 3,8%. Объемы строительства падают. Банки в огромных количествах изымают недвижимость у должников. В середине-конце 2011 года, согласно данным RealtyTrac, доля отнятого банками жилья в общей массе продаж составила 20%. При этом их аукционная цена была в среднем в полтора раза ниже, чем у «нормальных» домов.
Когда цены достигнут дна? Сегодня даже оптимистичные американские риелторы не рискуют предсказывать скорый выход из кризиса, в течение ближайших года-двух. Один из важных показателей — индекс отношения цен к доходам домохозяйств. В последние пять лет он уже снизился на четверть за счет удешевления недвижимости и достиг уровня десятилетней давности. Но если считать, что безудержный рост цен продолжался последние 25 лет, то для достижения равновесного состояния, свойственного 1970-м, недвижимость должна подешеветь еще примерно на четверть.
В ожидании газа
«Упали цены или выросли?» — именно в таком ракурсе обычно рассматривают влияние кризиса на рынок недвижимости. Это весьма поверхностный взгляд, хотя бы потому, что жилье не биржевой товар и определить движение средней цены не всегда просто. Не менее интересно увидеть, как в кризис поменялась структура, какие тренды стали наиболее сильными. Рассмотрим эти изменения на примере Кипра.
Кипрское жилье в целом переживает кризис успешнее, чем курортная недвижимость в Болгарии или Испании. Если в Испании непроданными стоят около 800 тыс. домов, уже появились районы-призраки, где в новостройках практически никто не живет, то на Кипре такого и близко нет. Хотя за 9 месяцев 2011 года, по данным Королевского института оценщиков Великобритании (RICs), апартаменты на острове все же подешевели на 11%, а коттеджи — на 6%.
Как же менялся рынок недвижимости Кипра? Во-первых, он очень неравномерно откликнулся на кризис. Офисный рынок пострадал меньше жилого. Достаточно сильно снизились цены на дешевое жилье: проекты с плохой архитектурой в плохих местах могли подешеветь на 30%. Сильно пострадал сегмент «пенсионной» недвижимости — апартаментов, которые покупали в основном пожилые англичане. В кризис у пенсионеров стало меньше денег и на покупку, и на аренду курортной недвижимости. При этом участки на первой линии у моря, в силу ограниченности предложения, в цене потеряли немного.
Во-вторых, сильно изменился спрос. Кипрский рынок курортного жилья во многом развивался за счет иностранцев. Основными покупателями были англичане и русские. Бюджеты английских пенсионеров значительно уменьшились: если раньше они хотели купить квартиру за 300 тыс. евро, то теперь у них на руках 150 тыс. Англичане во время кризиса возвращают деньги из стран, где они инвестировали, на родину. Русские же по-прежнему покупают. С ними ситуация обратная: чем хуже обстоят дела в экономике, тем больше денег они выводят из своей страны. К тому же Кипр для русских практически родное место: здесь находятся офшоры, на острове проживает 50 тыс. россиян, есть русские школы, церкви и так далее. Значительную долю покупателей на Кипре составляют южноафриканцы: после отмены апартеида поток эмиграции белых южноафриканцев из страны не ослабевает. Киприоты за счет умелого маркетинга его перехватывают.
В-третьих, соответственно спросу изменился и рынок строительства. Возведение «пенсионных» комплексов с апартаментами в отдалении от моря сократилось. А кипрские застройщики стараются переориентироваться на возведение вилл на первой линии у моря — как любят русские.
В-четвертых, коренным образом изменился и состав действующих лиц рынка. В период бума появилось множество новых девелоперских компаний. В кризис большинство из них свернуло деятельность, от них остались лишь недостроенные объекты. Только крупнейшие кипрские компании, тесно связанные с банками и властями, продолжают крупные проекты.
В-пятых, несмотря на кризис, в Европе главным трендом остается «зеленое» строительство. Яркий пример — проект Neapolis компании Leptos. Киприоты позиционируют его как первый инновационный «умный» экогород в Европе. Проект действительно очень интересный. В нем использовано много «зеленых» технологий, что должно снизить расходы на содержание недвижимости на 20%. За счет геотермальной и солнечной энергии будет генерироваться 25% потребляемого электричества.
А все инженерные системы города, связанные единой интеллектуальной сетью, будут управляться из единого диспетчерского центра. К тому же это не просто жилой район, а многофункциональный, мультиформатный мини-город. Здесь появятся не только жилые здания, но и университет, госпиталь и центр здоровья, культурные и торговые центры, международный бизнес-центр и многое другое. За счет многообразия функций будет создана живая и гармоничная среда жизни.
Тонко настроено и предложение жилой недвижимости, что редко встречается, к примеру, в России. Для разных групп покупателей подготовлены свои предложения. Рядом с университетом будут арендные квартиры для студентов, рядом с госпиталем — для лечащихся. Появятся квартиры, таунхаусы и виллы разных типов. Якорями мини-города станут университет и Парк здоровья, в который войдут реабилитационный и медицинский центры, велнес и многое другое. «Индустрия здоровья — одна из немногих сфер экономики, которые не просто пережили кризис, но и активно развиваются. Наш город мы рассматриваем как прототип поселения нового типа, где весь стиль жизни связан со здоровьем и спортом. Планировка города, архитектура, материалы — все должно работать вместе. Именно недвижимость, связанная со здоровьем, будет наиболее востребована в ближайшие годы», — говорит один из руководителей девелоперской компании Leptos Пантелис Лептос.
Киприоты весьма умело подогревают интерес к местной недвижимости. В течение десяти лет разыгрывалась карта вступления в Евросоюз. Когда начался кризис, для инвесторов в местную недвижимость заработали программы получения вида на жительство и гражданства. Последняя модная тема — найденные в конце 2011 года крупные месторождения природного газа на средиземноморском шельфе Кипра. Уже начаты пробные бурения, в добыче планируют участвовать «Газпром», китайские и европейские газовики. Кипрские девелоперы в связи с этим ждут резкого подъема экономики и роста спроса на местную недвижимость.
Михалис Хаджипанайоту, генеральный директор Cybarco:
— В январе этого года впервые за 15 месяцев мы увидели постепенное увеличение количества сделок с недвижимостью Кипра, при этом с акцентом на сегменты премиум и элит. Число русских покупателей по-прежнему растет. Самым популярным направлением продолжает оставаться Лимассол — крупнейший из прибрежных городов на Кипре. В отличие от других стран Средиземноморья ипотека на Кипре продолжает быть весьма доступной для иностранцев. При первоначальном платеже в 30 процентов от стоимости недвижимости кредитная ставка составляет около 6 процентов. Продолжается реализация крупных строительных проектов. Так, в 2012 году первые яхты примет крупный интегрированный проект Limassol Marina, включающий в себя яхт-марину, а также виллы, апартаменты и объекты коммерческой недвижимости. Полностью проект будет завершен в конце 2014 года.
Игнатьев Антон