Кандидат на должность главы государства Владимир Путин раздает предвыборные обещания и гарантирует россиянам помощь в решении квартирного вопроса. По его словам, к 2030 году все российские семьи будут обеспечены отдельным жильем.
Первый президент СССР Михаил Горбачев обещал предоставить каждой советской семье отдельное жилье к 2000 году. В 2007 году Министерство регионального развития вынесло на заседание правительства "Долгосрочную стратегию массового строительства жилья", в которой речь шла о выполнении задачи к 2025 году.
Средством достижения цели, по словам премьера, станет доступная ипотека. По словам Путина, цена ипотечных кредитов должна снизиться вместе со снижением инфляции. "Должны получить развитие сберегательно-накопительные механизмы — типа немецких стройсберкасс. Мы будем расширять программу субсидирования процентной ставки по ипотеке для молодых семей, а также для работников бюджетного сектора", — отмечает Путин.
Сегодня средние ставки в коммерческих банках по ипотеке составляют 11-13% годовых в рублях. Государственные банки — ВТБ 24 и Сбербанк — реализуют ипотечную программу с государственной поддержкой, по которой действует ставка — 10,5 - 11% годовых независимо от срока кредитования и первоначального взноса. Срок кредита в таких программах — до 30 лет.
Инфляция в 2011 году составила 6,1%, то есть минимальная ставка по ипотеке превышает инфляцию на 4,4%. При этом цена многих ипотечных кредитов на деле выше, чем декларируемая, так как банки включают в стоимость кредита платеж за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за введение ссудного счета. Нередки и штрафы, например, за досрочное погашение кредита. Кроме того, реальное состояние российского финансового рынка ставит под сомнение обещания премьера.
Ипотека дорожает
Некоторые банки повысили ставку по ипотеке уже в декабре прошлого года. Теперь дошла очередь и до повышения ставок в госбанках. Так, 13 февраля ВТБ 24 повысил ставки по ипотечным кредитам (правда, при этом отменил комиссию за их выдачу). Как сообщается в пресс-релизе банка, процентная ставка увеличивается на величину до 0,7% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.
Ставки по ипотечным кредитам растут потому, что на займы высокий спрос, говорит руководитель управления исследований рынка УК БКС Андрей Стоянов. Кроме того, во втором полугодии 2011 года российские банки столкнулись с дефицитом ликвидности, что заставило их искать новые механизмы привлечения средств — в частности, повышать ставки по вкладам. Логика проста: если деньги для банков становятся дороже, то и выдаваемые ими кредиты дорожают.
Директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев отмечает, что волатильность на мировых рынках, приводящая к нестабильности на российском рынке, сказалась на подорожании стоимости вкладов и росте кредитов — в том числе и на росте ипотечных ставок.
О том, что ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке, в 2012 году не будут снижаться, а, скорее всего, будет расти, главы крупнейших российских банков говорили уже не раз. Так, президент Сбербанка Герман Греф еще в мае прошлого года отмечал, что он не исключает повышения кредитных ставок в Сбербанке в мае-июле и ожидает роста ставок по кредитам до конца года во всей банковской системе.
А на прошлой неделе президент– председатель правления ВТБ 24 Михаил Задорнов заявил, что и он не исключает повышения ставок по ипотечным кредитам. "Ставки, с точки зрения дальнейшего снижения, двигаться при сегодняшней стоимости денег не могут. Поэтому, говоря прямо, мы не планируем дальше снижать ставку по ипотеке в этом году, и я не исключаю, что она, напротив, может быть повышена", — заявил Михаил Задорнов 9 февраля.
В прошлом году через ипотеку была профинансирована примерно каждая пятая сделка с жильем
В 2011 году было зарегистрировано рекордное за 8 лет число сделок с жилой недвижимостью в Москве. "Причиной стали отложенный спрос, когда после 2008 года потребители предпочитали сберегать, а не тратить, и политика низких ставок, поддерживаемая Центральным банком", — отмечает директор аналитического департамента ИК "Вектор секьюритиз" Александра Лозовая.
О том, что на ипотечном рынке был бум, свидетельствуют и данные Центробанка: в 2011 году заемщики досрочно погасили за счет собственных средств ипотечные кредиты на сумму 174,3 млрд рублей, что на 56% больше, чем в 2010 году (111,6 млрд рублей) и на 78% больше по сравнению с 2009 годом (97,7 млрд рублей).
Кроме того, по данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), в прошлом году было выдано на 30% больше кредитов, чем в 2008 году и почти в два раза больше, чем в 2010 году. Через ипотеку была профинансирована примерно каждая пятая сделка с жильем. По оценкам АИЖК, займами воспользовались порядка 480–500 тысяч человек. И этот рост происходил, несмотря на тот факт, что банки с середины прошлого года начали испытывать нехватку средств, следствием которой и стал рост ставок по ипотеке.
"Банк России вместе с Минфином продолжает помогать банкам ликвидностью путем размещения средств бюджета на среднесрочных депозитах, кредитовании под залог ценных бумаг, но этих мер для снижения ставок по кредитам недостаточно", — говорит Александра Лозовая.
Чтобы банки смогли снизить ставки по ипотечным кредитам, государство могло бы инвестировать часть доходов государственного бюджета в облигации кредитных организаций, обеспеченные ипотечными закладными, считает Сергей Арзянцев.
Условия снижения ставок
Новый цикл снижения кредитных ставок в России возможен, но для этого должен произойти ряд событий. Во-первых, ставки могут снизиться после президентских выборов, во-вторых, должна стабилизироваться ситуация с госдолгами проблемных стран еврозоны (Португалии, Ирландии, Греции, Испании) — PIIGS. В-третьих, ставки будут снижаться при соблюдении условии жесткого контроля ЦБ над инфляцией в России. Но если ЦБ будет и дальше продолжать активную борьбу с инфляцией, сжимая свободную денежную массу в стране, то у банков еще долго не появится дополнительных средств для выдачи кредитов.
"При оптимистичном сценарии развития событий, снижения ставок по ипотечным кредитам можно ожидать в 3-4 квартале 2012 года", — говорит Александра Лозовая. "Скорее всего, если ситуация на денежном рынке до и сразу после выборов будет стабильной, нам придется обсуждать уже снижение ипотечных ставок со стороны ВТБ", — также считает Андрей Стоянов.
Прогноз по рынку
Учитывая сложную макроэкономическую ситуацию, ожидать, что рост объема рынка в 2012 году перекроет докризисные показатели 2008 года, скорее всего, не стоит, отмечает Сергей Арзянцев.
По его мнению, рынок ожидает консолидация, объемы кредитования будут перетекать от мелких игроков к более крупным. При этом изменятся и требования к заемщикам, так как на ипотечную политику банков влияют два основных фактора: аппетит банков к риску и ситуация с фондированием.
"В периоды кризиса оба эти фактора действуют в неблагоприятном для заемщика направлении: с одной стороны, банки начинают более консервативно оценивать перспективы изменения финансового положения заемщиков, с другой стороны, если банк решит ограничить объемы ипотечных кредитов в принципе, "закручивание гаек" начнется с потенциально наиболее проблемных заемщиков", — отмечает Арзянцев.
К группе проблемных он относит индивидуальных предпринимателей, владельцев бизнеса, лиц с неофициальными доходами, Помимо этого, банки могут начать ужесточать требования к величине первоначального взноса. "Мы видели подобный сценарий в 2008 году, и в случае усугубления кризиса в 2012-м, ситуация будет развиваться точно так же", — считает Сергей Арзянцев.
Фактически все это приведет к тому, что если банкам будет велено понизить ставку по ипотеке в добровольно-принудительном порядке, все сведется к сценарию, по которому действовали банки после кризиса 2008 года. Тогда, формально не уходя из сектора ипотечного кредитования, многие кредитные организации выставляли такие требования к заемщикам, соответствовать которым не могли даже очень хорошие клиенты.
Для снижения спроса на кредиты, банки будут требовать либо увеличения суммы первоначального взноса, либо установят ограничения по сумме кредита, которые не позволят потенциальному заемщику решить квартирный вопрос.