Ушедший год доказал: цены даже на столичную недвижимость могут не только расти, но и падать. Тем не менее прогнозы на грандиозный обвал стоимости московских квадратов - в два-три раза - не оправдались. В долларовом измерении квартиры подешевели в среднем примерно на треть.
Перед Новым годом столичный рынок вроде немного ожил, продавцы даже начали пытаться подымать цены в предвкушении более удачного будущего. Отдельные представители риэлтерского корпуса и строительных компаний заговорили о восстановлении спроса и о росте цен уже в ближайшем будущем. Однако большинство экспертов придерживаются более осторожных прогнозов: в 2010 году цены на жилье ждет утряска после кризисного отскока.
Будет дорожать нефть - то же ждет и квартиры. Но не сразу
- Ситуация будет сильно зависеть от уровня цен на нефть, - прогнозирует Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Но если рост на рынке жилья и начнется, то в Москве, как мне кажется, не раньше лета.
Несколько ускорить события может снижение ставок по ипотеке, которые уже понемногу пошли вниз с кризисных высот 2009 года.
Тем не менее даже при самом благоприятном экономическом сценарии, по мнению аналитиков, о возвращении цен на московские квадратные метры на предкризисные высоты в ближайшем году речь идти не будет.
Как считают эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), ожидать в 2010 году былого инвестиционного ажиотажа вряд ли придется. По мнению Олега Репченко, руководителя IRN.ru, в этом плане показательна ситуация с рынком съемного жилья, который более мобильный, чем рынок купли-продажи. Ставки аренды в Москве так и не смогли подняться, несмотря на подросшие цены на нефть и укрепившийся рубль. Если нынешнего уровня доходов даже на это не хватило, ожидать существенного подорожания квартир в Москве, скорее всего, не приходится - ведь покупка жилья требует несравнимо больших вложений, чем аренда.
- Рост цен будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения действительно упали, - считает Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость". - Как следствие, возможны два сценария развития событий. Первый - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. Не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале - марте. В этом случае скачок цен может привести к новой стагнации из-за отсутствия покупателей, готовых покупать по растущим ценам, и проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и почти единственно возможной операцией останутся обменные цепочки.
2010-й – год экономкласса?
Эксперты отмечают, что единого сценария развития ситуации на рынке квартир, возможно, в 2010 году и не будет. Жилье, которое в дефиците, - в частности, более-менее качественный экономкласса, - скорее всего, будет дорожать быстрее, чем вся московская недвижимость в целом. В то же время менее спрашиваемое, но сильно переоцененное за предыдущие годы жилье может даже и еще подешеветь. В частности, речь идет о так называемых псевдоэлитных жилых комплексах, которые по своим характеристикам с трудом тянут даже на бизнес-класс. Кроме того, и в наступающем году возможны проблемы с продажей квартир хорошего качества, но слишком больших площадей (больше 200 кв. м) - в нынешних условиях на них просто нет спроса.
В среднем же будет получаться, что цены стоят на месте или чуть-чуть ползут вверх вместе с инфляцией.
Олег Репченко также высказывает предположение, что кризис может поспособствовать строительству жилья экономкласса. В конце концов сколько могут застройщики ждать лучшей погоды? За 2009 год снизились не только цены на жилье, но и себестоимость строительства. И даже земля под застройку нынче обходится дешевле. Иными словами, дела с рентабельностью строительного бизнеса обстоят не так уж плохо. Спрос же сейчас в основном присутствует на новое жилье именно экономкласса - по московским меркам, речь идет о квартирах ценой до 200 - 250 тысяч долларов. При этом сложно предположить, что дефицит жилья экономкласса подтолкнет покупать более дорогие квартиры граждан, у которых просто нет на это денег.
Тенденции к возвращению в Москву новостроек экономкласса, которые перед кризисом были практически полностью вытеснены за МКАД, в Подмосковье, начали проявляться еще в 2009 году. Только такого рода новостройки - у тех застройщиков, которые быстро сориентировались в изменившейся ситуации, - в кризис и раскупались.
Цифра
40% россиян, по данным Национального агентства финансовых исследований, по-прежнему считают вложения в недвижимость самым надежным способом сохранения сбережений.
Итоги кризиса: какие столичные районы за год подешевели больше всего...
До минус 30% (в долларовых ценах): ст. м. "Чистые пруды", "Тургеневская", "Красные ворота", "Комсомольская", "Сретенский бульвар", Чертаново, ст. м. "Теплый Стан", "Выхино", Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, ст. м. "Савеловская".
...и меньше всего
Минус 15,3%: Куркино (абсолютное лидерство этого района по наименьшему снижению цен на жилье эксперты объясняют сравнительно невысокой стоимостью там нового монолитно-кирпичного жилья еще до кризиса по сравнению с такими же домами в черте МКАД).
Минус 20%: Якиманка, Арбат, ст. м. "Киевская", "Студенческая", "Кутузовская", "Парк Победы", "Сокол", "Аэропорт", "Митино", "Динамо".