Ипотека подразумевает превращение недоступного товара, т.е. жилья, в доступное через кредит на один-три десятка лет под низкий процент. Это в теории и на практике, но не в России. Сегодня только 10% граждан нашей страны могут позволить себе взять ипотеку. Эксперты предлагают альтернативные варианты кредитования жилья.
Аналитики подсчитали стоимость жилищных кредитов в банках и составили свой рейтинг лидеров ипотеки. На 1-м месте - Сбербанк. За полгода госбанк увеличил объемы кредитования выдачи почти на 97%. На 2-м и 3-м местах - ВТБ 24 и Газпромбанке со 139 и 183% процента соответственно. Далее следуют: Абсолют Банк (прирост 404%), Райффайзенбанк (447%). В десятку лидеров рынка вошли Запсибкомбанк, БСЖВ, банк "Возрождение", "Ханты-Мансийский Банк" и "Нордеа Банк". Эти данные приводит РБК.
Самый масштабный рост ипотечного портфеля показал банк "Уралсиб – плюс 908%. При этом по объемам кредитования банк занимает лишь 15 место в рейтинге.
Однако, отметим, что эти цифры все же имеют значение только для самих кредитных организаций, тогда как для граждан они имеют относительное небольшое значение. По данным Центробанка РФ, в этом году объем выданных в России жилищных кредитов вырос относительно аналогичного периода 2010 года на 9,8%. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам года в стране будет выдано 415–460 тыс. кредитов на общую сумму 580–640 млрд рублей.
Однако, отметим, что эти цифры все же имеют значение только для самих кредитных организаций, тогда как для граждан они имеют относительное небольшое значение. И вот почему. Кредит в том же Сбербанке на покупку вторичного жилья в размере 5 млн рублей со ставкой в 14,25% годовых и со сроком кредита в 20 лет обойдется клиенту в ежемесячные 63 тыс. рублей. То есть за все время кредитования кредитополучатель выплатит Сбербанку 15 млн рублей – 3 стоимости своего жилья.
Такой дороговизны в цивилизованных странах мира нет. Именно поэтому в рейтинге компании Penny Lane Realty Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.
Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает сегодня 1%. Тогда как в некоторых странах Европы она достигает 70%, в США - 55%.
По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях в 1-м полугодии этого года составляла 12,2%, в валюте - 9,6%. При этом если в родной валюте россияне берут кредит в среднем на 16 лет, в иностранной - на 13.
Эксперты сравнили ставки в России и Европе. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам на "старом континенте", по данным германской компании M -Brocker, сегодня составляет 4,25%. Самая дешевая ипотека в Дании - 1,36% годовых при ежемесячном платеже в 566 евро. Для сравнения - средняя заработная плата в Дании – 4,4 тыс. евро в месяц. Россиянин-замещик ипотеки выплачивает сегодня банку как минимум 1 тыс. евро ( при ставке в 13,1% годовых), имея среднюю зарплату в 460 евро.
Газета ВЗГЛЯД-Недвижимость уже неоднократно сообщала о разных системах ипотечного кредитования, условиях и особенностях в разных странах. Напомним, что существуют, по большому счету, только 2 модели – американская и германская. Первая предполагает кредит под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. Правда, ставка может быть и низкой, как это и было в США перед кризисом, но на фоне других видов кредитования она все равно была выше среднестатистических.
Второй вариант жилищного кредитования – так называемая "германская модель" - изначально была обкатана в Австрии после Первой мировой войны. Сегодня она работает так: заемщик открывает в банке накопительный счет, перечисляя на него некоторую часть своих заработков, как правило, не более 5-6% в месяц. Через 7-10 лет, когда на этом счете скапливается примерно 50% стоимости жилья, он получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит банка на недостающую сумму. Ставка при этом не превышает 2-2,25%. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы. Фактически, именно благодаря этой модели, называемой еще "стройсберкассами", в той же Германии, Бельгии и других развитых странах удалось решить квартирный вопрос еще в середине 60-х годов прошлого века.
Вопрос простой – почему в России нет такого альтернативного варианта кредитования жилья? В 2002 году законопроект о внедрении стройсберкасс был внесен в Госдуму, но тут же был заморожен решением президента. С тех пор и идут споры о том, необходима ли эта модель финансирования жилья для небогатых, или Россия до не еще не "созрела" или, наоборот, опоздала, если учесть, что стройсберкассы должны предшествовать развитию ипотеки, а потом помогать банкам кредитовать население под уменьшающийся процент.
"Стройсберкассы как идея накопления выглядит привлекательно, - говорит представитель Российской гильдии риэлторов Павел Созинов. - Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30-50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вы что-то копите, цена на недвижимость повышается и "съедает" все ваши накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса. Пусть эта ставка даже идет в минус к "телу" кредита, все равно схема перестает быть рабочей".
"На малом "поле" кредитования жилья модель стройсберкасс можно считать самой удачной, дешевой, надежной и выгодной всем, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор консалтингового "Агентства ипотечного кредитования" Тимофей Шувалов. - Самое сложное – это выстроить четкий механизм ее функционирования. Это сложно само по себе на ровном российском поле и сложно именно для России, так как мы не умеем выстраивать технологии и следовать им. К тому же это потребует огромных интеллектуальных и финансовых затрат, а государство на них не пойдет, т.к. ему это не очень то и нужно. К тому же есть не очень складный опыт создания и работы АИЖК, в который вбухали миллиарды при очень невысокой отдаче спустя много лет".
"Сделать систему стройсберкасс неуязвимой для кризисных явлений, для резких скачков цен – эта задача неподъемна в современных условиях российского рынка, - комментирует ВЗГЛЯД-Недвижимости перспективы сберкасс исполняющий директор аудиторской компании "Недвижимость и кредиты" Екатерина Вороненкова. - Начинать внедрение этой очень выгодной для простых граждан системы можно только тогда, когда цены на недвижимость стабилизируются, когда не будет пугать весь мир наша инфляция. Что касается строительтсва и цен на жилье, то тут вообще двойной капкан – с одной стороны, нам не хватает сегодня почти 1,5 млрд квадратных метров жилья и строить много – это обязанность государства. Но, с другой, дикий дефицит рождает спекулятивность с ценами на дома и квартиры. А дефицит порожден малыми возможностями экономики и отсутствием возможности строить много. Замкнутый круг, одним словом".