Бесплатные объявления: недвижимость

Доступное жилье уходит из Москвы за МКАД

Идея строительства доступного жилья в Москве на практике нереализуема, да и шансов на покупку жилья в столице у "простых смертных" просто нет, поэтому вектор предложения в сегменте квартир эконом-класса переместился в Подмосковье. Впрочем, в том, что в Москве не будет рынка доступного жилья, ничего страшного нет, ведь это закономерный процесс развития крупных городов.

Доступность московского "пошива"

"Москва не резиновая" – с каждым годом это выражение приобретает все более острое звучание, так как желающих жить, учиться и работать в столице не уменьшается, а вот доступного жилья в городе больше не становится, да и назвать его доступным сложно. Более того, как заявил в начале октября заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF), строить доступное жилье в Москве стратегически неправильно и, более того, невозможно. Несмотря на то, что заявление чиновника вызвало волну общественного негодования, игроки рынка столичной недвижимости так или иначе вынуждены признать справедливость подобного утверждения.

Фактически последние 3-4 года термин "доступное жилье" для Москвы перестал быть актуальным. Доступного жилья сегодня в Москве практически не строится. Вслед за спросом вектор предложения переместился в Подмосковье.

Цена квадратного метра в новостройке в Москве сейчас составляет от 130 до 200 тысяч рублей и выше. Соответственно, такое жилье под категорию "доступное" по формальному ценовому признаку попасть не может.

В настоящее время в старых границах города реализуется 22 проекта, которые относятся к сегменту доступного жилья. Среди них представлены объекты как точечной, так и комплексной застройки. В масштабных проектах как раз и продается самое доступное в Москве жилье. Основной его объем сосредоточен в Южном и Юго-Восточных округах.

В границах Москвы новостроек эконом- и комфорт-класса – всего в районе 10-15 адресов. Стоимость самого доступного по цене предложения составляет 2,5 миллиона рублей. Правда за столь непривычно низкой суммой скрываются малогабартирные апартаменты эконом-класса площадью всего 22 квадратных метра. Помимо возможных неудобств, связанных с метражом и планировками, апартаменты не дают покупателям возможности прописки, которая для многих приезжих, подбирающих себе вариант жилья в столице, до сих пор является важным условием покупки.

Среди традиционных квартир в Москве самые доступные варианты предлагаются в столичных районах за МКАД и районах между МКАД и ТТК – здесь цена бюджетных предложений начинается от 4 миллионов рублей. Но таких квартир в Москве единицы, они появляются в отдельных корпусах на старте продаж и быстро уходят с рынка.

Правда, эксперты уточняют, что более-менее доступное жилье можно найти на территории новой Москвы. Здесь жилье на первичном рынке продается в среднем по цене 85 тысяч рублей за квадратный метр.

Шансы на покупку

Сейчас любой человек в России, имеющий стабильную работу, может купить квартиру с помощью ипотеки почти везде, за исключением Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и Новосибирска. Cегодня единственная доступная обычному горожанину схема приобретения жилья в столице – это так называемая альтернативная сделка, когда семья, уже владеющая недвижимостью в Москве, продает свою недвижимость и покупает новую большей площади, доплатив недостающую разницу. Другого формата доступного жилья больше в городе, пожалуй, не существует. Потому что средняя цена квадратного метра строящегося жилья по городу сейчас уже превышает 200 тысяч рублей. С такими цифрами ни о какой доступности речи быть не может.

При московском уровне цен на жилье неудивительно, что одним из основных финансовых механизмов покупки квартиры наряду с альтернативными сделками стала ипотека. В сегменте экономичного жилья число сделок, заключаемых с привлечением  ипотеки, достигает 45%. Большая часть таких покупателей - это молодые семьи, в возрасте от 25 до 35 лет. Оба супруга работают, их совокупный доход составляет 70-150 тысяч рублей. Покупатель, который приобретает жилье в одиночку, как правило, имеет доход порядка 120 тысяч рублей. При этом ежемесячный платеж по ипотеке занимает от 30 до 45% от дохода, семейного или индивидуального.  

Но в целом возможности купить жилье в Москве у людей со средним достатком  – врачей, учителей, госслужащих – просто не существует. Тяжело придется и приезжим, которые вкладывают в покупку жилья в Москве деньги от продажи квартиры в регионе. Ведь, продав жилье, скажем, в Омске собственники выручат в лучшем случае 45 тысяч рублей за "квадрат", тогда как в Москве им придется платить по 200 тысяч за тот же самый метр, причем это будет жилье не в самом хорошем районе столицы.

А вот приобрести жилье в Подмосковье уже вполне реально, так как там можно найти предложения и по 55 и по 60 тысяч за квадратный метр.

Доступнее не будет

Большинство экспертов признает, что массовое строительство доступного жилья в Москве практически нереализуемо. В первую очередь девелоперы обращают внимание на острую нехватку ликвидных площадей под строительство. Свободные земельные участки в Москве, конечно, есть, но на них возможна только точечная застройка, против которой активно выступают как власти, так и местные жители.

О том, что уплотнять строительство в столице нецелесообразно, заявил и мэр столицы Сергей Собянин, отметивший 15 октября в интервью, что Москва и так застроена на 99%.

Нет смысла себя обманывать и пытаться создать анклавы доступного жилья. Если и будет когда-то такая массовая застройка, то лишь в каких-то единичных зонах. Все эксперты без исключения замечают, что Москва в перспективе будет осваивать под строительство огромные промышленные зоны. Но даже там нецелесообразно говорить о создании доступного жилья. Это все равно будет жилье более высокое по стоимости по нескольким причинам. Во-первых, будет очень дорогая инфраструктура, которая "ляжет" на себестоимость строительства. Во-вторых, земельный рынок в Москве уже сложился, и сложно представить, каким механизмом можно попытаться опустить стоимость земли. Кроме того, дороже будет прокладка коммуникаций, так как они пройдут через какие-то сервитуты.

Не теряет остроты звучания земельный вопрос и в новой Москве, где вроде бы много свободных территорий для комплексного освоения и строительства жилья эконом-класса. В данном случае проблема заключается в том, что многие земли в новой Москве уже приватизированы. Если на таких территориях проектировать объекты инфраструктуры, потребуется изымать такие земли у частных собственников. Этот вопрос в социальном плане довольно чувствительный, так как у собственника земли и правительства Москвы могут быть различные представления о цене выкупа земли.

В том, что идея строительства доступного по цене жилья в Москве на практике нереализуема. Для удовлетворения огромного спроса на подобное жилье в столице необходимо строить десятки миллионов квадратных метров, и только в этом случае можно говорить о снижении стоимости за счет конкуренции. Но сделать это массово невозможно хотя бы потому, что город и так задыхается в пробках. Даже расширенные и реконструированные дороги не справятся с новой нагрузкой. Возведение же доступного жилья небольшими объемами – тоже не выход, поскольку это, наоборот, может способствовать росту цен за счет появления спекулятивных сделок.

Самим же застройщикам бессмысленно устанавливать низкую стоимость. Кто же будет отказываться от лишней прибыли, если спрос на квартиры, реализующиеся даже по таким высоким ценам, все равно есть?. Инициировать массовое строительство доступного жилья должны власти. Собственно, правительство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен, и постоянно призывает участников рынка сделать жилье более доступным. Однако на практике власти, напротив, вводят различные ограничения, дополнительные обременения, тем самым делая жилье еще более недоступным, потому что в любом случае застройщики перекладывают свои затраты на плечи покупателей. Кроме того, в правительстве до сих пор действует сильное лобби со стороны девелоперов, а им совсем не выгодно терять свою прибыль.

Следует обратить внимание на то, что высокий ценник на жилье также является сдерживающим фактором для миграции населения.

Страшно, да не очень

С одной стороны, картина вырисовывается безрадостная. Получается, вытеснение дешевого жилья за МКАД чревато искусственным расслоением общества: "буржуазный класс" остается жить в Москве, а "пролетарии" уезжают за ее пределы.

С другой стороны, в том, что в Москве не будет рынка доступного жилья, нет ничего страшного. Это закономерный процесс развития крупных городов. Так происходит на Западе, да и во всем мире: нет рынка доступного жилья в Лос-Анджелесе, за исключением некоторых кварталов, нет его в Нью-Йорке. В Лондоне доступное жилье выдавливается на периферию, все дальше и дальше, либо образуются своеобразные гетто.

Государство как строило, так и строит по своей социальной очереди. Оно чуть-чуть роняет темп, но все равно вынуждено строить, так как без этого социальной обязанности государства не существует.

Аренда – нескорый выход

Однако доступное жилье в столице все же может быть, просто в другом формате. Жилищную проблему Москва должна решать по примеру большинства европейских стран, где для незащищенных слоев населения существуют доходные дома, арендная плата в которых заметно ниже рыночной.

Разговоры о развитии рынка доступной аренды идут очень активно. В частности, лидер "Гражданской платформы" Михаил Прохоров в качестве одного из вариантов решения проблемы доступного жилья в Москве предложил объединить столицу с Подмосковьем и создать рынок аренды.

Это абсолютно реальная альтернатива программе доступного жилья и ипотечного кредитования. Например, в Лондоне существуют целые кварталы с арендными квартирами. Такие программы необходимы Москве, они могут стать хорошим решением проблемы людей, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Однако следует заметить, что арендное жилье – это целый огромный политический и экономический институт, и предлагает начать путь к созданию рынка доходной недвижимости с шагов в области российского законодательства. Есть опыт Северной Америки, где есть два типа домов – арендные и частные. Дом, который покупается как частный, по закону нельзя сдавать в аренду.

С необходимостью изучения западного опыта функционирования рынка аренды жилья, а также причин его возникновения и развития надо согласиться. Это позволит понять, смогут ли заработать данные модели в России с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости. Дело в том, что на Западе установлены высокие налоги, связанные со сделками по отчуждению недвижимости, кроме того, отмечается высокая мобильность населения. Эти факторы создают предпосылки для развития рынка аренды жилья, когда отчуждения жилья не происходит, а жилье используется временно за плату. У нас же продажа квартир не облагается НДС, а почти все граждане могут претендовать на налоговые вычеты по НДФЛ по таким сделкам. Подобная ситуация стимулирует сделки купли-продажи, а не аренды жилья.

Если бы государство максимально освободило от налогов сделки аренды жилья и упростило застройщикам строительство арендного жилья, возможно, ситуация бы изменилась. Хотя сроки окупаемости инвестиций по таким проектам намного выше, чем по проектам, ориентированным на продажу жилья. В любом случае для перехода к модели арендного жилья необходимы целенаправленные усилия со стороны государства и бизнеса в течение многих лет.

riarealty.ru