В этом году рынок жилья московского региона окончательно вошел в состояние, которое эксперты, пытаясь задать правильный психологический настрой, называют "стабильностью" и "равновесием". Объем сделок держится на среднем уровне, сезонные всплески активности стали почти незаметными, а цены на жилье остановились. Обещают, что в таком мирном состоянии рынок просуществует несколько лет, если российской экономике удастся избежать полномасштабного кризиса.
Тихо и спокойно стало в первую очередь на вторичных рынках Москвы и области. Предложение здесь заметно превышает спрос, придирчивым покупателям есть из чего выбирать. Объемы продаж квартир не падают, но и не растут. На этом фоне увеличивается число предложений, выставленных собственниками по завышенной цене. Такие квартиры неинтересны покупателям и надолго зависают в базах. Чтобы их продать, нужно корректировать цены.
Затишье связано, во-первых, со снизившимся платежеспособным спросом. Российская экономика продолжает стагнировать, и свободных денег, которые можно вложить в жилье, у населения поубавилось. Вообще, как отмечают эксперты, основной спрос сейчас реальный, а не инвестиционный. То есть жилье покупают главным образом для себя, а не с целью вложения средств.
Другая причина - переход части покупателей со вторичного рынка на первичный - в основном в Подмосковье и "новую" Москву. По сравнению со "старой" Москвой они гораздо активнее застраиваются жильем, и цены там ниже. C начала 2013 года в области, в 30-километровой зоне от МКАД, сдано около 500 жилых корпусов. В Москве введено в эксплуатацию 300 новостроек, но и эта цифра набралась благодаря бывшим подмосковным территориям - чуть больше трети построенных объектов находятся в Новой Москве.
Еще часть покупателей перетекла в сегмент апартаментов, которые в этом году массово вышли на рынок (причем уже не только в верхних ценовых сегментах, но и в эконом- и комфорт-классах). В конце 2012 года на московском рынке насчитывалось 32 объекта с апартаментами, к настоящему же моменту их количество выросло до 58 (и это еще без учета данных за декабрь).
Около нуля
Заметных ценовых скачков и падений столичный рынок жилья не видел уже несколько лет. Все это время цены вяло ползли вверх, частично отыгрывая посткризисное падение. В текущем же году рост цен вообще практически прекратился. Данные экспертов рынка несколько разнятся, но в принципе ценовая картина довольно четкая.
Цены на жилье эконом-класса за год увеличились на 2,5 процента, до 160,6 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 4 процента, до 174,4 тысячи рублей за квадратный метр, а квартиры премиум-класса подорожали на 7 процентов - до 234 тысяч рублей за квадратный метр.
На вторичном рынке цена квадратного метра в комфорт-классе выросла на 4,1 процента, в бизнес-классе - на 3,8 процента, в эконом-классе - на 1,5 процента.
В среднем московское жилье за 2013 год поднялось в цене лишь на 1 процент (хотя в прошлом году рост составил 6 процентов). Цены в этом году не только не выросли, но даже немного снизились.
На рынке чередуются краткосрочные тренды роста и падения цен, но в целом стоимость жилья остается примерно на одном уровне, в лучшем случае отыгрывая инфляцию.
Периоды повышения и снижения цен возникали в течение года в основном на рынке нового жилья. Рост и падение цен наблюдались, когда на рынок выходили новые проекты на начальной стадии строительства, с более низким ценником, или когда завершались продажи в уже готовых домах. Локальные скачки стоимости жилья на первичном рынке были в районах, где серьезно менялась транспортная ситуация - например, открывалось метро.
Если ничего не случится
Эксперты считают, что штиль на рынке жилья - это надолго. И в следующем году, и вообще в среднесрочной перспективе цены они существенно не изменятся. Периоды роста и снижения цен возможны, но они будут непродолжительными.
Ситуация на рынке останется неизменной еще на протяжении 8-10 лет, пока не решатся все проблемы, вызвавшие коллапс 2008 года. При этом нельзя исключить вероятности возникновения нового витка кризиса в мировой экономике.
Рубежом для экономики нашей станы может стать и Олимпиада, после проведения которой не исключен новый поворот развития событий. Тем не менее отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса, если он случится, будем уже во втором полугодии.
Подпортить хороший прогноз может масштабный банковский кризис. Он приведет к схлопыванию рынка жилищного кредитования, благодаря которому во многом и держатся на плаву первичный и вторичный рынки жилья. Доля сделок с ипотекой в Москве в этом году составила около 25 процентов, а в Подмосковье - около 30 процентов. По сравнению с прошлым годом доля ипотечных сделок в московском регионе увеличилась примерно на 5 процентов.
Вывести рынок из состояния "волатильной стабильности" может существенное обострение экономической ситуации. В ближайшее время масштабного кризиса не ожидается, так как цены на нефть держатся выше 100 долларов за баррель. Но в целом ситуация в мировой и российской экономике остается напряженной, проблемы низких доходов населения, спада производства, снижения темпов роста ВВП никуда не делись.
Недвижимости на этом фоне расти некуда, но есть куда падать. В случае очередного полномасштабного кризиса в мировой экономике цены на жилье ожидает 20-процентный обвал.
Мария Мягкова