В тот момент, когда принимается решение о покупке земли, необходимо прояснить следующие моменты: как нужно документально оформлять покупку земли, предлагают ли банки кредиты на покупку земельных участков?
В самом начале переговоров надо провести аудит земельного участка, чтобы уточнить его границы относительно соседних наделов. Эксперты-аудиторы обязательно проверят и землеустроительную документацию. Согласно юридическим требованиям, это акт на земельный участок, справка о наличии или отсутствии строений, документ об экспертной оценке земли. В территориальном управлении земельными ресурсами выдают справку о юридической чистоте, т. е. подтверждение, что земельный участок может быть продан. Нормативная денежная оценка земли проводится в этом же учреждении. В случае, если продавец земли женат (замужем), требуется согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Как правило, процедура оформления сделки по купле-продаже земельного участка длится примерно полгода. Хотя, в зависимости от расторопности клерков, можно уложиться в недельный срок. Обычно сумма трат зависит от площади участка, минимальной и максимальной границ тут нет. Государственные пошлины и налоги составляют около трех процентов от стоимости земли. Процесс регистрации зависит от времени, которым располагают стороны сделки. Чем быстрее надо оформить документы, тем дороже процедуры.
Кредиты для приобретения земли выдаются не всеми российскими банками. Обычно эти банки рекомендуют приобретать земельные участки у компаний-партнеров. Залоговым обеспечением в данном случае является сама земля. В каждом договоре прописываются свои требования к ликвидности участка.
При заключении сделки заемщик выплачивает около 20% стоимости земли самостоятельно, а остальные средства берет в кредит. Сумма кредита может составлять от 200 тыс. руб. и выше, а процентная ставка — от 12,5%. Срок пользования заемными средствами — до тридцати лет.
Каким образом оформляется право собственности на землю?
На сегодняшний день различными администрациями и ведомствами принято довольно много законодательных актов и разъяснений. Поэтому рядовые граждане часто задают вопрос: можно ли приватизировать земельный надел? Куда обратиться и как это сделать?
Специалисты по земельным вопросам считают, что существует два пути оформления земли.
В первом случае регистрируется право владения землей, если у человека нет землеотводных документов, однако есть построенный на этом участке индивидуальный жилой дом. Тогда гражданину следует обращаться в приемную администрации муниципального образования, к которой территориально приписан участок.
Процесс оформления почти всегда одинаков как для города, так и для сельского района. Сначала гражданин подает заявление (в письменной форме) с прошением о предоставлении участка в собственность. Через месяц приходит ответ об удовлетворении его просьбы, т. е. есть ли реальная возможность получить данный участок. После этого гражданин должен заказать топографическую съемку местности, такую работу выполняют официально аккредитованные организации. После того, как проект границ участка утверждается, участок ставится на кадастровый учет и проводятся работы по межеванию. Заключительный этап — подготовка администрацией района Постановления о предоставлении земельного участка в собственность, на основе чего заключается договор передачи прав, подлежащий регистрации в государственных органах.
Во втором случае, если на момент оформления участка в собственность имеются все необходимые (первоначальные) землеотводные документы, вступает в действие Федеральный закон от 30 июня 2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Неофициально этот закон известен как «дачная амнистия».
В нем говорится, что достаточным поводом для оформления государственной регистрации прав собственности гражданина на земельные наделы, которые предоставлялись до принятия текущей редакции Земельного кодекса Российской Федерации, считается акт (или другой документ) о праве данного гражданина на конкретный земельный участок. Правоустанавливающий документ должен быть выдан соответствующим органом администрации. «Дачной амнистии» подлежат только участки, предназначенные для садоводства, огородничества, ведения дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного (или гаражного) строительства, пожизненного владения, которое затем передается по наследству или бессрочного постоянного пользования.
Таким образом, упрощенный вариант оформления документов применим, если гражданин имеет акты или свидетельства, где доказывается предоставление земли первоначальному землепользователю либо подтверждаются его права на данный участок.
Тогда для официального оформления гражданин должен направить подтверждающий документ в отделение Управления Федеральной регистрационной службы и прикрепить к письму кадастровый паспорт земельного участка. В случае, если надел был уменьшен или увеличен, и площадь его была изменена, гражданин может заказать проведение работ по межеванию границ участка (на местности) и заявить права на установленную фактическую площадь участка.
Возможность прописки в зависимости от категории земель
Российское законодательство предусматривает семь основных категорий земельных участков:
1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Промышленности;
3. Особо охраняемых территорий;
4. Земли лесного фонда;
5. Земли водного фонда;
6. Земли запаса;
7. Земли поселений.
Не на каждом из них допускается возведение жилых строений, постоянная и временная регистрация и т. д.
Индивидуальное жилищное или малоэтажного строительство разрешено на участках, относящихся к седьмому пункту, т. е. землях поселений. Здесь можно строить загородные дома, а также прописываться в них. Земли поселений могут также выделяться под личное подсобное хозяйство.
Еще один вариант – земли сельскохозяйственного назначения, на которых также возможны и строительство, и прописка. Но на этих участках необходимо отдельно получать разрешение на строительство загородного дома, причем для них характерно такое понятие, как ограниченное использование. В документах может быть отмечено, что участок предназначен для садоводства или городничества, а также для дачного ведения хозяйства. В последнем случае собственник имеет право построить жилой дом и зарегистрироваться в нем, а также регистрировать других людей. На садовом участке тоже можно возвести жилое строение, но уже без права регистрации. Наконец, на огородном участке просто нельзя строить жилые дома.
Однако сегодня нередко возникают проблемы со строительством и регистрацией и на дачных участках. Например, если ваша земля относится к категории «земля сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования для дачного хозяйства, прописаться на ней можно будет только в судебном порядке. Другой вариант – приобретать землю фермерского назначения и становиться ПБОЮЛ, фермером, для чего нужно получить соответствующий сертификат.
Лучше всего, прежде, чем покупать земельный участок, обратиться в земельный комитет района и выяснить, можно ли на этой земле что-либо строить. Также местные власти, как правило, хорошо осведомлены о перспективах перевода земель из одной категории в другую.
Но даже если вы точно выяснили, что на этом участке можно строить дома, процесс приобретения только начинается. Известны случаи, когда для оформления и полного проведения сделки требуется полгода, а то и больше. Чтобы сделать все быстрее, можно обратиться к профессиональным риэлторам, юристам, посредникам либо установить тесные дружеские отношения с чиновниками местных администраций.
Проверяем и оформляем документы
Когда вы впервые встречаетесь с продавцом или его представителем, обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов, а также убедитесь, что фамилия в паспорте и фамилия в свидетельстве о праве на собственность совпадают. Если собственник предъявляет только копию свидетельства, это уже подозрительно: бывает так, что участок находится под арестом или является предметом судебного разбирательства, поэтому оригинал изъят. В том случае, когда продавец при первой встрече не предъявляет документы, настаивайте на дополнительной встрече. Каждый раз, когда собственник начинает юлить и тянуть время, вы должны понимать, что это явно неспроста, с бумагами что-то не в порядке.
Если вы приобретаете участок через риэлтора, позвоните в агентство недвижимости, которое он представляет, узнайте, работает ли там этот человек. Также можно съездить в агентство, чтобы проверить его лицензию. Возможно, именно в агентстве вам предъявят документы, на основании которых продается участок. Если вы имеете дело не с самим продавцом, а его представителем, не забывайте, что у него должна быть доверенность, в которой указывается не только то, что продавец доверяет ему заключение сделки от своего имени, но и по какой цене нужно продать участок, в какие сроки, а также должно быть сказано, имеет ли представитель право подписать договор.
Если продавец располагает свидетельством о праве собственности на земельный участок, его нужно внимательно прочитать. В правильно оформленном свидетельстве указывается:
- кем и когда оно выдано
- на основании каких документов оно выдано (договор купли-продажи, дарения, по праву наследования и т. д.)
- кто является собственником
- каков размер участка
- статус участка (к какой из перечисленных выше категорий относится)
- кадастровый номерК
К свидетельству о собственности прилагается еще один обязательный документ, кадастровый план, в котором указывается:
- количество соток
- категория земли
- сведения о частях участка
- план границ земельного участка.Ж
Желательно получить от продавца копии документов, на основании которых он стал собственником участка. Чаще всего это договоры купли-продажи, дарения, документы о праве на наследство, а также постановления глав администрации о выделении земельного участка.
Также должна быть выписка из кадастра, в которой указываются все обременения, связанные с данным участком. Типичным примером таких обременений могут быть трубы газопроводов и водопроводом, иные коммуникации, канализация, растительность, не подлежащая вырубке. Так как все обременения при переходе прав собственности сохраняются, покупатель имеет право знать, с чем он может столкнуться. К сожалению, далеко не всегда в документации наблюдается полный порядок, и случается так, что в ней указываются далеко не все обременения.
Необходимо получить от продавца все документы, связанные с уплатой налогов на землю. Если предметом сделки является земля в садовом товариществе, то продавец должен предъявить справку об отсутствии задолженности, подписанную председателем товарищества. Желательно увидеть нотариально заверенное согласие супруга (супруги) о согласии на продажу участка, чтобы впоследствии не было никаких недоразумений и конфликтов с родственниками продавца. Если вдруг психическая адекватность собственника земли вызывает у вас сомнение, вы имеете полное право затребовать у него справку о дееспособности. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, невменяемость на момент сделки может стать причиной расторжения договора.
Нередко возникают различные проблемы с определением границ. Бывает так, что собственники самовольно прирезают себе дополнительные площади, что становится причиной нескончаемых конфликтов с соседями. Эти проблемы особенно актуальны в т. н. «стародачных» товариществах, где пользование участками производится на протяжении многих десятилетий, и земля передается по наследству вместе со всеми ссорами, которые из-за нее происходили. Если у владельца участка нет свидетельства о праве собственности и свежего кадастрового плана, учтите – вы рискуете столкнуться в будущем с массой проблем, вызванных непониманием точных границ, не говоря уже о том, что это усложняет и затягивает сделку.
Задумайтесь, в какой степени вы доверяете продавцу. Может быть имеет смысл потребовать у него дополнительные документы, например, справку об отсутствии арестов и запрещений, документы, подтверждающие оплату членских, паевых, разовых взносов, отсутствие межевых споров, генеральный план застройки и т. д. На первый взгляд, кажется, что все это –излишняя бюрократия, но, быть может, именно эти документы гарантируют вам безопасное проведение сделок.
Если получится, можно попытаться проследить историю земли, начиная с документов о первичном выделе. Эти документы можно поднять в районных архивах. Так вы сможете определить, нет ли других людей, имеющих возможность предъявить права на этот земельный участок.
Срок сделок купли-продажи земли зависит во многом от того, какие документы есть у продавца, что представляет собой участок, к какой категории он относится, каков вид его разрешенного использования. Все это влияет на стоимость, сложность, схему и длительность будущей сделки. Как показывает практика, в самых простых случаях вполне реально стать владельцем участка за полтора-два месяца, заплатив не более 500 рублей. Сложные сделки тянутся значительно дольше и могут обойтись не в одну тысячу долларов.
Земельный участок как объект недвижимости
Согласно российскому законодательству, важнейшей характеристикой земельного участка является наличие границ, которые описаны и удостоверены в установленном порядке. Так говорит Земельный кодекс РФ (статья 6). Соответственно, участок является объектом недвижимости и может быть предметом самых различных сделок – купли-продажи, мены, дарения, может передаваться по наследству и т. д.
Земельный кодекс Российской Федерации содержит информацию о том, что все земли у нас в стране подразделяются на несколько категорий. Это необходимо знать, так как правовой режим и разрешенное использование разных типов земельных участков значительно различаются.С
уществуют следующие категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
- особо охраняемых природных территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Понятие кадастрового учета
Все земли в России, вне зависимости от того, в чьей собственности они находятся, а также вне зависимости от целевого назначения и разрешенного использования, должны быть внесены в Единый государственный реестр земель и получить номер в соответствии с установленной классификацией наделом. Это называется кадастровым учетом. Объектом учета любой участок становится тогда, когда его вносят в реестр. Точно также он перестает быть объектом учета, если его вычеркивают из реестра. В этом документе содержится следующая информация:
- кадастровые номера участков
- адреса и местоположение
- категория земель, вид из разрешенного использования
- границы участков, границы отдельных частей участков
- площадь участка
- зарегистрированные права и ограничения
- различные экономические характеристики (в т. ч. плата за землю)
- качественные характеристики (например, показатели плодородия для некоторых категорий участков)
- наличие недвижимого имущества, тесно связанного с участками.
Кадастровый номер представляет собой длинную цепочку букв и цифр, которая ничего не говорит рядовому гражданину РФ, но профессионал может многое сказать о земельном участке, лишь взглянув на его номер. Его составной частью обязательно является комбинация букв и цифр, обозначающая округ, район и квартал, в котором находится данный участок.
Права на землю
Земельный кодекс РФ устанавливает несколько форм прав на землю:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- аренда;
- сервитут;
- безвозмездное срочное пользование.
Право частной собственности на Землю в России может принадлежать физическим и юридическим лицам РФ. Также владеть землей в нашей стране могут иностранные юридические лица и даже лица без гражданства, но для них есть ограничения – им запрещено приобретать участки в приграничных округах (список конкретных территорий устанавливается президентом РФ). Также организации, в состав которых входит свыше 50% лиц из перечисленных выше категорий не могут в полной мере осуществлять права собственности на некоторые земли сельскохозяйственного назначения.
Упомянутые лица могут получить участок или долю в общей собственности на него исключительно на правах аренды.
Возможна ситуация, когда подобные субъекты на законных правах получают земельный участок в наследство (весь участок или долю в общей собственности). В таком случае, земля будет у них отчуждена.
Если же собственником участка являются граждане и юридические лица России, они могут распоряжаться своей землей так, как им заблагорассудится (в рамках закона, конечно) – продавать ее, покупать, менять, дарить, завещать по праву наследования, сдавать в аренду и т. д.
После 30 октября 2001 года граждан лишили права на бессрочное пользование и пожизненно наследуемое владение земельными участками, сохранив его лишь за теми, кто был собственником надела до введения в действие Земельного кодекса РФ.
Когда прекращаются права на землю
Вопрос прекращения прав собственности на землю также рассмотрен в Земельном кодексе РФ (статья 44). Предусмотренные законом случаи – это:
- отчуждение собственником участка другим лицам (продажа, дарение и т. д.)
- отказ владельца от своего надела
- принудительное изъятие земли у собственника.
Отчуждение земельного участка производится путем заключения гражданско-правовых сделок, наиболее распространенной из которых является сделка купли-продажи.
Отказ от собственности встречается редко, так как приобретение участка, как правило, связано с крупными финансовыми тратами и занимает немало времени. Тем не менее, Земельный кодекс рассматривает этот вопрос. Важно знать, что отказ от участка не означает полного прекращения прав и обязанной владельцев до тех пор, пока надел не будет приобретен другим гражданином РФ или организацией. Проще говоря, до тех пор, пока участок не перешел к кому-либо в собственность, отказавшийся от него владелец должен платить налоги.
Изъять землю у собственника могут в следующих случаях:
- если земельный участок не используется в соответствии с его назначением
- если участок задействуется с нарушением законодательств.
В исключительных случаях у собственника могут выкупить земельный участок для муниципальных или государственных нужд. В этом случае стоимость земли, сроки овершения сделки и т. д. определяются по согласованию с владельцем. Цена определяется не только рыночной стоимость участка и расположенной на нем недвижимости, но и тем, какие убытки из-за этого могут понести третьи лица. Как вариант, собственнику могут предложить другой участок, расположенный в другом месте, но аналогичный по размеру, стоимости и другим параметрам.
Какими документами подтверждается право на землю?
Так как земельное законодательство у нас в стране несколько раз менялось, то до сих пор существует несколько типов правоустанавливающих документов. Во многом это зависит от времени приобретения участка.
Если участок был куплен до 31 января 1998 года, его владелец может предъявить любой из перечисленных ниже документов:
- свидетельство о праве на земельные доли (при его отсутствии — выписка из решений органов местного самоуправления)
- государственные акты на право собственности на землю
- пожизненного наследуемого владения
- бессрочного (постоянного) пользования землей
- свидетельство о праве собственности на землю
- договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Эти документы не подлежат обмену, они все еще считаются юридически действительными. Перерегистрировать права и получать новые документы нужно только тогда, когда совершается сделка с земельным участком. Для наделов, приобретенных после 31 января 1998 года, необходимым условием является прохождение государственной регистрации и постановка на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.
Как платить за землю
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость платы за землю. Это может быть либо земельный налог, либо арендная плата.
Если речь идет о налогах, то здесь в свои права вступает Налоговый кодекс. Согласно нему, все физические и юридические лица, которым участки принадлежат на правах владения, пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, должны платить определенную сумму. Налоговым периодом является календарный год.
Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на 1 января того года, который является текущим налоговым периодом. В том случае, если участок находится в долевой собственности, каждый собственник будет уплачивать налог пропорционально доле собственности. Если же земля находится в общей совместной собственности, то деньги за нее вносят поровну.
Ставка налога устанавливается муниципальным образованием, но они не имеют права превышать суммы, указанные в Налоговом кодексе. Например, налоговая ставка для земель сельскохозяйственного назначения, участков в составе зон сельхозиспользования в поселениях и задействованных для сельхозпроизводства, а также земель, занятых жилфондом и объектами, связанными с инфраструктурой жилищно-коммунального хозяйства, которые предоставлены для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, садоводства и т. д. не может быть более 0,3%.
Для всех прочих участков ставка налога не может превышать 1,5%.
Размер аренды, если речь идет о землях, находящихся в частной собственности, определяется по договоренности сторон. Если же арендуется участок, собственником которого является государство, субъект РФ или муниципальное образование, то размер арендной платы определяется соответствующими органами правительства Российской Федерации, органами государственной власти субъектов или местного самоуправления.
Как оценивается земля?
В России до 1990-х годов земля не могла покупаться и продаваться, само понятие частной собственности на землю не было предусмотрено законодательством СССР и РСФСР. Поэтому вопросы ценообразования земельных участков до сих пор являются довольно сложными, ведь свободная торговля участками началась лишь 20 лет назад.
Многие люди обращаются за помощью к независимым компаниям, которые предлагают свои услуге по оценке как недвижимости, так и земельных участков. Долгое время деятельность таких компаний регулировалась государством, поэтому нужно было получать соответствующую лицензию, без которой фирма не могла работать на рынке. Сейчас постепенно происходит переход к системе саморегулирующихся организаций, для работы которых используется немалый международный опыт. Правительство и Государственная Дума тщательно изучили этот опыт и взяли из него самое ценное. Теперь вместо того, чтобы проходить государственное лицензирование, компания-оценщик будет вступать в саморегулирующуюся организацию, которая будет устанавливать стандарты. Эксперты надеются, что при этом стоимость услуг будет ниже, а качество, наоборот, возрастет.
Специалист по оценке земельного участка в своей работе руководствуется сложившейся экономической ситуацией, он определяет полезность имущества и выносит обоснованное решение, а не производит оценку на глаз. Поэтому оценщик должен быть профессионалом, способным учесть множество факторов, от которых зависит цена земли.
В России все вопросы деятельности оценщиков регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который постоянно дополняется новыми статьями, позволяющими более четко определить их права и обязанности, а также установить ответственность за оказание некачественных услуг.
Оценщики и новый земельный налог
С тех пор, как в 2006 году в России был введен новый земельный налог, исчисляющийся на основании кадастровой стоимости земельных участков, многие люди интересуются, как именно происходит оценка стоимости земли. Дело в том, что расчет налога осуществляется теперь с помощью различных кадастровых характеристик, что позволяет, отталкиваясь от таких показателей, как состояние почвы, интенсивность использования, климатические условия и т. д., максимально дифференцированно подойти к определению стоимости земли и выделить любой участок из множества ему подобных. Это обеспечивает более индивидуальный подход к любому земельному наделу.
При этом российское законодательство разрешает заниматься кадастровой оценкой стоимости только юридическим лицам, причем в их штате должно быть не меньше трех специалистов по оценке. Государственные чиновники обращают внимание, что при введении новых подходов стоимость земли в одних регионах несколько уменьшилась, а в других – наоборот, увеличилась. Причем это происходит даже несмотря на то, что кадастровая стоимость и цена, определенная на основании нормативно-установленной ставки – это разные величины.
Наиболее дорогими являются участки, находящиеся на территории поселений. При этом Единый государственный реестр земель все время пополняется, в него передаются сведения о новых участках. Сейчас в реестре хранится информация о нескольких десятках миллионов земельных участков, там есть данные об их местоположении, площади, категории земель и виде разрешенного использования, об обременениях каждого участка и т. д. Также уникальным идентификатором каждого участка является его индивидуальный кадастровый номер.
Кроме вышеперечисленного, в Едином реестре государственных земель содержатся качественные характеристики участков: показатели состояния плодородия, экономические данные и т. д., а также кадастровая стоимость, на основе которой и рассчитывается земельный налог. Здесь же представлена вся информация касательно объектов недвижимости, тесно связанных с земельными наделами.
От налога на землю - к налогу на недвижимость
Многие эксперты полагают, что после введения нового налога на землю логично будет перейти к новому налогу на недвижимость. Эта система должна быть переведена на экономически обоснованную базу, в то время, как сейчас налог на недвижимость является, скорее, символическим. Но проблема в том, что для реформирования этой системы недостаточно просто посчитать стоимость недвижимости. Необходимо тщательно все продумать, дать четкое определение недвижимости, выделить различные категории, разработать внятную систему администрирования новых налогов, без которой они просто не будут эффективно собираться.
Для того, чтобы постепенно перейти к новой налоговой системе, необходимо также разработать новые законы и внести поправки в уже действующие. Основой системы станет принятый в 2007 году закон «О государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости». Он был апробирован в Самарской и Тверской областях, а также ряде других регионов Российской Федерации. Главной проблемой пока что является то, что благосостояние многих граждан России не настолько высоко, чтобы можно было быстро перейти к новым налогам на земельные участки и недвижимость, которые более обоснованы экономически и отталкиваются от реальных рыночных цен.
Как правильно оформить документы при купле-продаже земельных участков
Первое, с чего всегда нужно начинать в таких случаях – это выяснение всех вопросов, связанных с документами на земельный участок, который вы планируете приобрести. Обязательно удостоверьтесь, что в наличии имеются все необходимые документы, а если чего-то не хватает, то выясните точно, чего именно нет. Главным документом является свидетельство о праве собственности на землю (свидетельство о государственной регистрации права), в котором должна быть ссылка на документ, на основании которого это право было получено: договоры купли-продажи, дарения, документ о праве на наследование, постановления главы района и т. д.
Необходимо иметь в виду, что в 1997 году в России были принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, вся документация, связанная с приобретением прав собственности после 31 января 1998 года хранится в Управлении Федеральной Регистрационной Службы по Московской области. Поэтому, если возникают какие-либо проблемы, если правоустанавливающие документы, например, утрачены, то УФРС может предоставить выписку, в которой будет указано содержание отсутствующих бумаг. Согласно российскому законодательству, в случае утери документов, полученные в УФРС выписки вполне достаточны для того, чтобы совершать сделки по отчуждению земельных участков.
Возможно, что свидетельство было выдано другим органом – регистрационной палатой, название которой периодически менялось (одно время она называлась Московская областная регистрационная палата, затем носила название Главное управление ФРС по Московской области). Если в нем имелась ссылка на постановление главы района, то можно попробовать найти копию в районном архиве. При этом, конечно же, все государственные акты, выданные физическим и юридическим лицам до 31 января 1998 года, т. е. до начала действия упомянутого выше закона, вполне действительны. При продаже земельных участков могут предъявляться такие документы, как Свидетельство о праве на земельные доли или выписка из решения органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий.
Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31 января 1998 года, как правило, выписывалось на бланке розового или голубого цвета. Если решение о предоставлении участка было одобрено после 29 октября 1993 года, оно должно быть дополнительно зарегистрировано в комитете по земельным ресурсам и землеустройству – районном или городском.
Наконец, у вас на руках есть все необходимые правоустанавливающие документы. Следующая проблема, с которой вы можете столкнуться – отсутствие документов о межевании участка (согласно российскому законодательству, если процедура межевания на проводилась, участок нельзя продать). Если требуется определить границы участка, нужно обратиться в геодезическую (землеустроительную) организацию, которая выполнит соответствующие работы. Учтите, чем более срочным будет заказ, тем больше с вас возьмут денег. Можно попробовать уговорить продавца оплатить процедуру межевания, апеллируя к тому, что без соответствующих документов земельный участок у него не купит никто, потому что это запрещено законом.
Геодезистам для проведения работ требуются следующие документы:
- копия свидетельства о праве собственности на землю (нотариально заверенная, в двух экземплярах)
- копия постановления, договора купли-продажи иди дарения (нотариально заверенная)
- выкопировка из генерального плана (ее выдает председатель садового товарищества, он должен заверить ее печатью и подписью)
- в случае наличия на участке строений, необходимо предоставить технический паспорт БТИ
- акт согласования границ со смежными землепользователями (его подписывают все соседи по земельному участку, а затем заверяет печатью и подписывает председатель садового товарищества или глава районной администрации).
После того, как геодезисты определят границы земельного участка, они должны сформировать комплект документов под названием «межевое дело», которое затем вы должны передать в земельный комитет по вашему району. Там документы пройдут юридическую экспертизу, чтобы определить отсутствие в них ошибок, неточностей и т. д. Наконец, после этого межевое дело будет занесено в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости. Для этого его следует передать в Кадастровую палату, где ему заодно присвоят кадастровый номер.
В результате всех этих действий у вас на руках должен быть кадастровый план земельного участка в трех экземплярах.
Согласно российскому законодательству, любые сделки с земельными участками, будь то купля-продажа или дарение, можно совершать как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса, который заверит сделку. Но вне зависимости от того, какой вариант вы предпочтете, земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Есть еще одна важная деталь. Если вы совершаете сделку в простой письменной форме, нет необходимости обращаться в УФРС, чтобы зарегистрировать ранее возникшее право собственности. Но если вы будете заверять ее у нотариуса, вам сначала нужно будет обратиться в УФРС с заявлением о регистрации земельного участка.
Итак, у вас на руках имеются:
- кадастровый план участка
- правоустанавливающие документы
- свидетельство о государственной регистрации права собственности.Ч
то делать дальше? Для того, чтобы провести сделку в полном соответствии с законом, вам понадобится собрать еще несколько бумаг.
Во-первых, потребуется справка из налоговой инспекции, в которой будет указано, что у вас нет задолженности по земельному налогу.
Во-вторых, необходима выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (она потребуется лишь в том случае, если вы планируете совершить нотариально заверенную сделку). Эта выписка берется в УФРС того района, где расположен участок, являющийся объектом сделки. Получить ее может либо собственник, либо его доверенное лицо.
Предположим, что все прошло нормально, договор подписан. Теперь полностью собранный пакет документов сдается на регистрацию в УФРС, где участок будет поставлен на учет, и ему присвоят номер в соответствии с принятой в России классификацией. Сама постановка на учет бесплатна, но вполне возможно, что в процессе покупки придется заплатить какие-то деньги – за межевание, за получение копий и выписок и т. д. Как правило, эти расходы ложатся на плечи собственника, заинтересованного в том, чтобы продать участок (не говоря уже о том, что некоторые документы может получить только он).
И уже после того, как участок будет поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности окончательно переходит к покупателю, который может совершать сделки с этим земельным участком.
Как выбрать земельный участок
Выбирая земельный участок, важно не ошибиться с размером. Поэтому нужно представлять себе примерную площадь дома, который вы планируете построить. Общая площадь участка должна соотноситься с площадью дома примерно как десять к одному. При этом учтите, что если участок будет слишком большим, то хлопот с ним не оберешься, а если он выйдет чересчур маленьким, то вам будет тесно.
То есть, если вы хотите дом площадью 200 квадратных метров, то участок для него должен быть примерно 20 соток. Строго соблюдать эту пропорцию, конечно, не обязательно, но учтите, что в будущем от этого будет зависеть его ликвидность.
При выборе участка для строительства дома нужно обязательно выяснить все юридические аспекты (кому раньше принадлежала земля, нет ли каких-нибудь условий, из-за которых могут возникнуть проблемы), провести анализы грунта (эта услуга сейчас предлагается многими лабораториями), разобраться с инженерными коммуникаиями, их доступностью, возможностью подключить дом к канализации, централизованному водоснабжению и т. д.
Естественно, желательно покупать дом там, где окрестности выглядят максимально живописно, определиться с удаленностью от соседних домов, постараться сделать все возможное, чтобы здания и дома не загораживали солнце. Выясните также, нет ли каких-нибудь ограничений на высоту постройки, можно ли сюда провести телефон. Сейчас большую роль играют вопросы экологии, поэтому обязательно поинтересуйтесь экологической обстановкой в районе.
Если вы планируете не просто приезжать сюда на выходные, но проживать в загородном доме с определенной регулярностью, то стоит разобраться, предусмотрен ли централизованный вывоз мусора, есть ли доставка почты, насколько доступны больница, магазины, спортивные площадки, пляж. И, конечно же, будет неплохо, если вы застрахуете жилое здание и все подсобные постройки.
Учтите: земля в пригородах Москвы, Санкт-Петербурга и большинства региональных центров стоит довольно дорого. Поэтому, если вам предлагают купить дешевый участок, это должно сразу же навести вас на мысли о возможном мошенничестве: вдруг он отягощен какими-либо проблемами?
Чаще всего покупатели сталкиваются с тем, что им предлагают участки, правовое положение которых должным образом не определено. Типичный пример – не проведенное межевание.
Согласно Земельному и Гражданскому кодексам Российской Федерации, одним из определяющих понятий для земельного участка являются четко описанные и удостоверенные в установленном законом порядке границы. Если процедура межевания не проводилась, то с границами наверняка есть какие-либо сложности, которые, возможно, станут источником раздоров с соседями. Чтобы провести межевание, нужно обратиться в землеустроительную компанию, обладающую лицензией на проведение таких работ, заключить с ними договор, а затем получить документ, в котором будут указаны строго определенные границы вашего участка.
При этом землеустроителям нужно будет предъявить свидетельство о праве собственности на землю. Также им понадобится вся информация об участке, которая представлена в кадастровой палате. После этого специалисты проведут работы и определят точные границы участка, отметят на нем все объекты: здания, угодья и т. д. Один из важных этапов работы – общение с соседями, которое поможет боле четко размежевать ваши территории. В противном случае границы всегда могут быть оспорены.
Если вы еще не приобрели участок, то лучше убедить продавца, что процедуру межевания должен оплатить именно он.
По результатам работы землеустроителей у вас на руках должны оказаться два важных документа:
- кадастровый план земельного участка;
- топографический план, на котором обозначены подземные коммуникации.К
Конечно, есть немало других вопросов, над которыми стоит задуматься прежде, чем приобретать заинтересовавший вас участок.
Например – достаточно ли вам информации, которой вы сейчас располагаете? Для того, чтобы узнать больше, можно отправиться прямиком в органы местного самоуправления и соответствующую территориальную администрацию, где можно выяснить все, что посчитаете нужным. Спросите данные земельного кадастра, полюбопытствуйте, проводился ли здесь какой-либо мониторинг, как распланированы земельные угодья и т. д. Часть сведений вам вряд ли предоставят бесплатно, но полезная информация – это то, на чем лучше не экономить. Наконец, просто пообщайтесь с местными жителями, особенно старожилами, если таковые имеются: как правило, они знают все. Поговорите с соседями, уточните у них данные по криминальной обстановке, спросите про перспективы развития района.
Следующий вопрос, на котором стоит сосредоточиться – водоснабжение. Многие покупатели земельных участков полагают, что, даже если дом не подключен к коллективному водопроводу, то уж скважину-то можно пробурить везде и всегда. Но и здесь есть свои тонкости.
Конечно, есть местности, в которых колодец или скважина не составляют никакой проблемы. Но точно так же можно приобрести землю в районе, где нужно бурить артезианскую скважину на глубину более 80-100 метров, причем путь ее будет проходить через участки с массивными гранитными валунами. Стоимость работ в этом случае может достигнуть 6-8 000 долларов, причем время эксплуатации подобных скважин редко превышает 8-10 лет.
Но даже если вы решили проблему с водой, тут же возникнет еще один вопрос: каково ее качество? Если неподалеку от вашего дома имеются уже пробуренные участки, можно поинтересоваться качеством воды у их владельцев. Возможно, у них даже есть заключение СЭС по этому поводу, в котором указаны результаты анализа воды, написано, какие в ней содержатся химические и бактериологические примеси. Естественно, чем ближе к вашему дому расположена скважина, тем больше вероятности, что вода в вашем колодце при анализе окажется точно такой же.
Определить излишки железа можно самостоятельно: достаточно просто взять немного воды из скважины и нагреть ее. Если она потемнеет, в ней появится осадок – значит, для нее характерно повышенное содержание металла.
Чаще всего вода с глубины 20 метров и более не бывает заражена какими-либо бактериями, особенно это характерно для артезианских источников, которые могут течь на глубине до 200 метров под землей и даже больше.
Конечно же, есть еще один важный показатель – вкус. Даже если с водой все в порядке, но она невкусная, пить вы ее не станете.
Что делать, если выяснится, что в нескольких источниках (колодцах, скважинах), пробуренных до одного горизонта, вода плохая? Самое простое – попробовать сравнить источники: может быть, в одном из них качество, все же, будет несколько выше.
Разобравшись с проблемами водоснабжения, обратите внимание на почву. От того, какие грунты у вас на участке, зависит тип фундамента будущего здания. Поэтому важно выполнить исследование грунтов еще до того, как вы поставите подпись под договором купли-продажи участка. Это играет особенно большую роль тогда, когда вам навязывают чересчур дешевый участок в привлекательном районе.
Имейте в виду: идеальных участков не бывает. Возможно, с грунтом будет не все в порядке, но перестраховываться и отказываться от покупки только из-за того, что грунт не самым лучшим образом подходит для фундамента, не стоит. В некоторых случаях специалисты могут порекомендовать полностью заменить его в масштабах всего участка или хотя бы его части. Это выполнимая операция, но имейте в виду, что она довольно трудоемкая и, естественно, стоит немалых денег.
Можно пойти другим путем: обратиться к архитекторам с просьбой предложить техническое решение проблемы, которое поможет нейтрализовать негативное воздействие грунтов. Опытные профессионалы вполне способны скорректировать фундамент таким образом, чтобы он максимально соответствовал местным условиям. Вам останется только прислушаться к этим рекомендациям и убедить строителей полностью выполнить их тогда, когда, наконец, начнется возведение дома.
Есть еще одна проблема, с которой сталкиваются некоторые покупатели земельных участков – это грунтовые воды. Для того, чтобы узнать их уровень, не нужно обращаться к специалистам, достаточно взять ручной бур или даже обыкновенную лопату и сделать несколько углублений на территории, которую вы планируете купить. Дальше нужно подождать, хватит часа или, в крайнем случае, полутора часов. Если по истечению этого срока в скважинах будет видна вода, значит, уровень грунтовых вод довольно высок. Это еще не повод отказываться от приобретения, но задуматься над этим стоит.
Также можно поинтересоваться у соседей, каково здесь во время весенних паводков и осенних ливней, не затапливаются ли подполы, подвалы и гаражи. Конечно, современная гидроизоляция позволяет решить любые проблемы, но может так получиться, что качественный подземный гараж или подвал, рассчитанные на местные условия, влетят вам в копеечку. В этом случае тоже можно обратиться к архитекторам, которые предложат вариативные решения, позволяющие строить заглубленные помещения, а также спроектируют максимально эффективную дренажную систему.
Связанная с этим проблема – как устроена канализация (если она вообще имеется)? Конечно, когда поблизости имеются коммунальные канализационные системы, к которым можно подключиться, сложностей нет никаких. Нужно только будет получить разрешение на сброс стоков. Но если никакой канализации рядом нет и в помине, необходимо задуматься об организации локальной сети. Это особенно актуально в том случае, если участок расположен недалеко от воды.
А как обстоит дело с организацией электроснабжения? Где расположена ближайшая подстанция? Какова ее мощность? Как вызвать электрика, если он вдруг понадобится? Сегодня по нормативам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, и \это при том, что реальное потребление современного коттеджа площадью 200 квадратных метров – не менее 20 кВт. А если ваш дом побольше, если в нем живет несколько человек, использующих множество техники и оборудования?
Поэтому многие покупатели земельных участков, отчаявшись выбить дополнительные мощности у глав местной администрации, приобретают собственные подстанции, электростанции и генераторы. Современный генератор требует не так уж много топлива, зато гарантирует вам высочайшую степень автономности, при том, что управлять им очень просто. Если же имеющегося электричества достаточно, генератор можно использовать в качестве резервного источника питания.
Также можно обратить внимание на солнечные и ветряные источники электричества либо оборудовать дом автоматической системой управления, которая позволяет оптимизировать расходы электроэнергии и заметно снизить потребление.
Отсюда же вытекает вопрос отопления. Если организовать электрическое отопление не получится, можно установить в доме газовый котел. Это безопасный, экономный и несложный в использовании вариант. Газ можно привозить в баллонах и подключать к котлу, но есть и другая возможность – если рядом имеется районный газопровод, можно оформить разрешение на подключение к нему.
Тонкости и нюансы при купле-продаже земельных участков
На все вопросы, касающиеся продажи и покупки земельных участков, есть ответы в Земельном кодексе РФ, где этому посвящена отдельная статья за номером 37. Там рассматриваются следующие особенности:
- продавать и покупать разрешается только земельные участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета. При этом продавец обязан сообщить покупателю всю информацию о том, имеются ли какие-то обременения земельного участка, в чем они выражены, есть ли какие-нибудь ограничения по его использованию и т. д.
- сделка может быть признана недействительной, если в ней содержатся условия, по которым:
а) продавец имеет право выкупить участок обратно
б) для нового владельца устанавливаются какие-либо ограничения по использованию земельного участка (ипотека, сдача в аренду, совершение сделок мены, дарения, купли-продажи)
в) ответственность продавца при появлении третьих лиц, предъявляющих имущественные права на данный участок, ограничивается.
Эти условия распространяются как на договор купли-продажи, так и на договор мены участка. В ряде случаев покупатель имеет право потребовать расторжения договора, возмещения ущерба или снижения покупной цены. Это касается следующих ситуаций: предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременении участка и ограничениях на его использование, об использовании соседних участков или о разрешении на застройку данного участка, которая может оказать существенное влияние на использование и стоимость земли, являющейся предметом сделки. Также закон устанавливает возможность покупателя требовать расторжения сделки или возмещения ущерба, а также снижения покупной стоимости в том случае, если продавец сознательно утаил любую информацию, влияющую на решение покупателя о приобретении земельного участка.