Бурный рост российского рынка кредитования в последнее время обеспечивался преимущественно за счет выдачи беззалоговых займов. Однако условия, сложившиеся на рынке в последний год, заставили российские банки более ответственно отнестись к формированию своего кредитного портфеля, избегая "плохих долгов".
В итоге сегодня все большую долю в кредитных портфелях банков занимают ссуды под залог недвижимости.
Кредитование под залог жилья, по словам банкиров, является очень перспективным продуктом. Объясняется все просто: показатель владения недвижимостью в нашей стране крайне высок, а трепетное отношение россиян к своей жилплощади существенно снижает риски банка при предоставлении обеспеченных займов. Немаловажно, что и процентные ставки по таким кредитам существенно ниже, чем по обычным потребительским или ипотечным кредитам.
Нецелевые ипотечные кредиты под залог жилой недвижимости могут быть использованы на любые потребительские цели заемщика. Предметом залога, как правило, выступает квартира или дом с земельным участком. При этом имущество должно находиться либо в собственности самого заемщика или его супруги, либо принадлежать ближайшим родственникам (родителям или детям).
В среднем сроки нецелевого кредитования под залог недвижимости составляют 1-10 лет, максимальный период предоставления займа - 30 лет. Сумма кредитования, как правило, составляет от 500 тысяч до 30 млн.рублей или эквивалент в долларах и евро, но в зависимости от конкретного банка и условий кредитования может быть скорректирована в большую или меньшую сторону.
Традиционно рублевые ставки несколько выше, чем проценты по валютному кредиту. Ставка по ссудам в рублях составляет от 16% до 20%. В зависимости от политики конкретной кредитной организации долларовые ставки могут быть либо на уровне рублевых, либо несколько ниже. Ставка в американской валюте составляет от 14,5% до 17,9%, в евро она несколько ниже - 14,5-15,5%. "Процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода, вида залога и запрашиваемой суммы кредита", - отмечает начальник отдела развития ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Юлия Чернышева.
Единовременная банковская комиссия за предоставление кредита обычно составляет 0,9-1% от суммы займа и в среднем - 50-90 тысяч рублей, но в некоторых случаях может превосходить указанные цифры.
В отличие от нецелевых залоговых кредитов целевые займы предоставляются банками именно для приобретения другой недвижимости. Как правило, объектом покупки может выступать жилье в новостройках, вторичная недвижимость или загородный дом. Таким образом, заемщик, используя уже имеющуюся квартиру, может существенно улучшить свои жилищные условия.
Условия по целевому залоговому кредитованию по срокам предоставления средств напоминают классическую ипотеку. В зависимости от потребностей заемщика кредит может быть предоставлен на срок от 1 года до 30 лет, при этом обычно время возврата долга не превышает 10-15 лет. Цена рублевого кредита в среднем составляет 14-16% годовых, долларового - 12-14%. Ставки в евро сопоставимы с долларовыми. При этом размер ставки зависит от планируемой покупки: жилье в строящемся доме, на вторичном рынке или загородный дом.
Сумма кредита напрямую зависит от недвижимости, которую заемщик предоставляет в залог. "Стоимость закладываемого объекта недвижимости определяется согласно отчету независимого оценщика, составленному в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности", - напоминает Андрей Котельников, начальник департамента розничного бизнеса Собинбанка. Также банкиры обязательно учтут степень ликвидности недвижимости (регион, количество квартир в доме, расположение этажей) на основании мнения оценщиков. В зависимости от тенденции цен на рынке недвижимости и ликвидности залога колеблется размер дисконта. В среднем он сегодня равен 25-30%. То есть если квартира оценена в 10 млн.рублей, банк предоставит не более 7-8,5 млн.рублей (дисконт 25-30%). Дисконт при целевом кредитовании различен и зависит от типа жилья. Например, для индивидуального жилья он выше, при типовом (квартира в многоквартирном доме) - ниже. Несмотря на то что большинство банков за последний год не изменили ставку дисконтирования, в некоторых кредитных организациях требования к залогу существенно ужесточились.
Представители банков отмечают, что доля кредитов под залог недвижимости занимает в их портфеле значительную часть. В среднем 60-80%. "Доля целевых кредитов составляет более 57% от кредитного портфеля в целом. Доля нецелевых кредитов под залог недвижимости составляет около 20% от кредитного портфеля", - приводит цифры заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Александр Васильев.