Объективных причин к снижению ипотечных ставок в России пока нет, поэтому добиться исполнения поручения президента РФ Владимира Путина по снижению стоимости ипотеки рыночными методами не представляется возможным, считают банкиры, опрошенные РИА Новости.
Они отмечают, что банковские кредитные программы вполне лояльны к заемщикам, а снижения ставок можно добиться только государственным субсидированием ипотеки, что будет весьма затратно для бюджета, а значит, не слишком эффективно.
Банковский позитив
По предварительным данным Банка России за первый квартал 2012 года, в январе – марте объем выданных в России ипотечных кредитов вырос, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, в 1,7 раза – почти до 127 тысяч (181,1 миллиарда рублей), напоминает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.
При этом, как рассказывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталия Алымова, в этот период крупнейший игрок отечественного рынка ипотеки выдал 71 тысячу кредитов на сумму порядка 86 миллиардов рублей, что на 40% превышает показатели прошлого года.
"Мы ожидаем, что до конца года наши темпы выдачи будут не меньше, чем в прошлом году. Так, в 2011 году Сбербанком было выдано 320 тысяч кредитов на общую сумму 346 миллиардов рублей", - заявляет она.
Инвестторгбанк предоставил в первом квартале 2012 года 562 ипотечных кредита на сумму 1,304 миллиарда рублей – в три раза больше, чем в 2011 году, отмечает заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.
"Абсолютно все кредиты были выданы в рублях, что подтверждает наметившуюся после кризиса тенденцию оформления заемщиками кредитов исключительно в национальной валюте", - уточняет эксперт.
В Номос-банке, по словам директора департамента ипотечного кредитования банка Сергея Арзянцева, также все кредиты рублевые, результат первого квартала – 470 кредитов на 897 миллионов рублей.
При этом, поясняет Любимцева, по статистике Банка России, в первом квартале 2012 года пятерка регионов-лидеров по объему предоставленных кредитов выглядит так: Москва – 22,6 миллиарда рублей, Московская область – 14 миллиардов рублей, Тюменская область – 11,4 миллиарда рублей, Санкт-Петербург – 9,5 миллиарда рублей, Свердловская область – 6,4 миллиарда рублей.
Топ-5 субъектов РФ с самым большим числом предоставленных ипотек отличается от предыдущего списка несильно – одну из позиций вместо Санкт-Петербурга занял Татарстан из-за того, что размер кредита в северной столице в два раза больше, чем в этой республике.
В Москве было выдано 6,569 тысячи кредитов, в Тюменской области – 6,192 тысячи, в Московской – 5,641 тысячи, а в Свердловской – 4,65 тысячи.
"Самый высокий средний размер кредита, естественно, в Москве – 3,4 миллиона рублей, далее следуют Московская область – 2,5 миллиона рублей, Санкт-Петербург – 2,3 миллиона рублей, Тюменская область – 1,8 миллиона рублей, Свердловская область – 1,4 миллиона рублей и Татарстан – 900 тысяч рублей", - рассказывает Любимцева.
Качественный заемщик
Следует отметить, что в настоящее время банкиры не особо переживают за качество своих ипотечных портфелей, а Сбербанку даже удалось при росте портфеля сократить просроченную задолженность с 23,5 миллиарда рублей (3,9%) в январе 2011 года до 23,9 миллиарда рублей (3%) в апреле 2012.
В России существенный рост просроченной задолженности возможен при резком изменении социально-экономической ситуации, а в 2012 году это маловероятно, уверен Арзянцев.
С ним согласен и заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц" Дмитрий Шапочкин.
"Закон "Об ипотечных ценных бумагах" подробно описывает требования к ипотечным кредитам. Все, кто планирует долгую работу на ипотечном рынке, проводят свою продуктовую политику с учетом возможности выхода на секьюритизацию", - развивает мысль он.
Впрочем, аналитики АИЖК оценивают ипотечные портфели банков менее оптимистично.
В первой половине 2011 года, в условиях обострения конкурентной борьбы, банки несколько смягчили стандарты андеррайтинга и требования к заемщикам, чем заложили основу для ухудшения качества своих ипотечных портфелей в среднесрочной перспективе, указывает Любимцева.
"Особенно остро это может проявиться в случае реализации рисков ухудшения макроэкономической ситуации и, как следствие, снижения благосостояния заемщиков. Вместе с тем, во второй половине 2011 года андеррайтинг заемщиков в целом снова вернулся на прежние, более жесткие позиции", - добавляет эксперт.
Ни шагу назад
Рост темпов выдачи ипотечных кредитов обусловлен изменением настроений у населения с накопительного на потребительское, считает Пономарева. Она уверена, что базовые параметры выдачи ипотечных кредитов, влияющие на уровень просрочки, – размер первоначального взноса, соотношение ежемесячного платежа к доходу – не будут сильно изменяться.
Для потенциальных заемщиков эта позиция банка, впрочем, не так уж и позитивна: фактически она означает, что проще получить ипотеку не станет.
"В ближайшей перспективе мы не планируем смягчать условия выдачи ипотеки, так как нас устраивает и качество ипотечного портфеля и его объемы выдачи, что касается процентных ставок, то судя по текущей ситуации, прогнозировать дальнейшего снижения ставок не приходится", – говорит Пономарева.
Арзянцев же настаивает на том, что Номос-банк и так предъявляет одни из самых лояльных требований к клиентам: минимальный размер первоначального взноса в банке составляет всего 10%, а минимальная процентная ставка – 10,5% годовых в рублях.
Как весьма привлекательные условия предоставления ипотеки в банке "Петрокоммерц" характеризует и Шапочкин.
Примечательно, что условия выдачи ипотеки устраивают не только частные банки, но и самый крупный государственный банк на рынке ипотеки, выдающий почти 50% от всех ипотечных кредитов в РФ. Алымова утверждает, что в настоящее время Сбербанк предоставляет максимально широкие возможности по улучшению жилищных условий за счет небольшого первоначального взноса – от 10%, большого срока кредитования – до 30 лет и упрощенных требований к подтверждению доходов потенциального заемщика.
Дальнейшее улучшение условий по ипотечному кредитованию будет зависеть от изменений макроэкономических показателей, отмечает представительница Сбербанка.
В конце 2011 года российская банковская система начала испытывать негативное влияние последствий нестабильности на мировых финансовых рынках – это проявилось в удорожании фондирования и дефиците ликвидности, поэтому многие коммерческие банки объявили о росте ставок по ипотечным программам, а госбанки стали сворачивать специальные акционные предложения, напоминает Любимцева из АИЖК.
По ее мнению, на рынке российской ипотеки сейчас нет однозначно сформировавшегося отношения кредитных организаций к изменению требований к заемщикам. В первом квартале 2012 года количество активных игроков рынка, повысивших минимальный размер первоначального взноса, и число участников рынка, снизивших его, были примерно одинаковыми, аргументирует собеседница РИА Новости.
"Вместе с тем, в условиях роста российского ипотечного рынка на фоне нестабильности в мировой экономике, одной из самых главных задач становится контроль рисков. В этой связи АИЖК не ожидает снижения существующих сейчас и достаточно разумных требований к ипотечным заемщикам", - продолжает она.
Государственный курс
Получается, что банки не рвутся претворять в жизнь поручения президента РФ Владимира Путина по развитию рынка жилья и ипотеки, данные им в день инаугурации.
Так, по итогам первого квартала 2012 года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в РФ составила 12%, что на 0,1 процентного пункта выше, чем средневзвешенная ставка за 2011 год, отмечают аналитики АИЖК.
Между тем, согласно указам главы государства, подписанным 7 мая, к 2018 году процентная ставка по ипотеке в России должна достичь уровня "инфляция плюс 2 процентных пункта". Если требования Путина, по словам президента Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолия Аксакова, перевести на текущую экономическую ситуацию, то получится, что при сегодняшнем индексе потребительских цен 6,1% стоимость ипотеки в стране должна опуститься до 8,5%.
К сожалению, уровень процентных ставок - это категория экономическая, а не политическая, а сам по себе приход того или иного политика к руководству государством не может изменить уровень процентных ставок, считает Пономарева.
"Для выдачи кредитов под ставку 5-6% банки должны иметь ресурсы стоимостью не выше 2-3%. Это возможно в рамках целевого финансирования на государственном уровне банков, работающих с ипотекой", – рассуждает она.
Однако, подчеркивает эксперт, субсидирование ставки по ипотечному кредиту, на наш взгляд, не очень эффективная мера.
"При объемах ипотечного рынка в 1,3 триллиона рублей и средневзвешенной ставке по ипотечным кредитам в 11,9% годовых, субсидирование ставки до уровня 6% обойдется бюджету в 75 миллиардов рублей в год", – подсчитывает директор департамента розничных операций Инвестторгбанка.
По ее мнению, данные денежные средства эффективнее использовать в целях решения структурных проблем в экономике страны, а уже это приведет к постепенному снижению стоимости ипотечного кредитования.
Банкиры также не видят особо светлого будущего у рынка ипотечных ценных бумаг в России, развитие которого могло бы серьезно повлиять на доступность и объемы выдачи ипотечных кредитов.
В основе формирования любого рынка лежит спрос, а объем спроса на рынке ипотечных ценных бумаг в России определяет государство, поэтому если государство будет выделять больше средств на инвестирование в ипотечные ценные бумаги – рынок будет расти, полагает Арзянцев.
"По нашему мнению, рынок ипотечных ценных бумаг в России отсутствует в строгом смысле этого слова, сейчас на этом рынке существуют только два потенциальных инвестора – АИЖК и Внешэкономбанк. В итоге любая организация, планирующая выпуск ипотечных ценных бумаг, в первую очередь ориентируется на наличие гарантий выкупа облигаций со стороны потенциальных покупателей, что является абсолютно нерыночным механизмом", - в свою очередь сетует Пономарева.
По словам председателя совета директоров ГК "МИЦ" Андрея Рябинского, новым толчком для развития ипотеки в РФ могло бы стать упрощение сотрудничества с зарубежными банками.
"Российские банки пока имеют более выгодные условия для размещения средств", – утверждает он.
В общем, несмотря на достаточно позитивные итоги первого квартала для рынка ипотеки в РФ, улучшать условия предоставления кредитов и уж тем более снижать их стоимость банкиры пока не собираются. Представители кредитных организаций считают, что условия кредитования вполне адекватны для российского рынка, а сложившаяся процентная ставка по ипотечным кредитам обусловлена экономическими факторами. И пока отечественный рынок ипотечных ценных бумаг находится в зачаточном состоянии и держится исключительно на инициативах властей, предупреждают эксперты, государственное субсидирование ипотечной ставки обойдется бюджету в десятки миллиардов рублей в год.