На рынке ипотеки наступила настоящая оттепель: количество сделок с использованием заемных средств растет, процентные ставки снизились, условия кредитования улучшены. Об этом сообщают как официальные источники, так и участники рынка. Однако не все так радужно. Рынок ипотеки напрямую связан с рынком жилья, и наоборот. В результате ситуация сложилась таким образом, что даже при наличии средств на ипотечный кредит многие клиенты сталкиваются с тем, что купить-то нечего - сказывается дефицит квартир, выставленных на продажу. Если государство не сможет обеспечить существенные объемы ввода жилья в этом году, цены на него снова поползут вверх, и тогда ипотека так и останется доступной лишь узкому кругу россиян.
ЦБ рапортует
По информации Центробанка, в первом квартале текущего года работающие в России банки выдали более 40 тысяч ипотечных кредитов, что в два раза больше, чем за аналогичный период 2009 года (18857 займов). В денежном выражении показатели также радуют глаз. За три месяца объем рынка составил 48,947 миллиарда рублей против 24,863 миллиарда рублей в первом квартале 2009 года. При этом ЦБ отмечает, что в четвертом квартале 2009 года объем рынка был еще выше: предоставлено 52487 кредитов на сумму 60,773 миллиарда рублей. Впрочем, снижение активности ипотечных клиентов в начале года вполне можно объяснить длинными праздниками.
Ложкой дегтя в этой статистике выглядит совокупная задолженность россиян по ипотечным кредитам, которая по итогам первого квартала увеличилась до 1,6 триллиона рублей. Размер просроченной задолженности также растет.
Данные Центробанка свидетельствуют также, что средняя ставка по рублевым кредитам составляет 13,4 процента (минимальный уровень с января 2009 года), по валютным займам - 11,1 процента против 11,6 процента в январе прошлого года.
Радость риелторов
Риелторские и брокерские компании с радостью заявляют о "выздоровлении" ипотечного рынка, который постепенно возвращается к докризисным показателям. По данным агентства недвижимости МИАН, в среднем по России доля клиентов, приобретающих недвижимость с использованием ипотеки, варьируется от 10 до 30 процентов. В частности, на столичном рынке жилья в первом квартале 2010 года при помощи ипотеки проходила каждая пятая сделка, тогда как год назад – лишь каждая седьмая (в докризисный период "ипотечной" была каждая третья сделка).
Еще больший оптимизм излучают эксперты кредитного брокера Фосборн Хоум: в апреле по сравнению с февралем в компанию поступило на 80 процентов больше заявок по подбору ипотеки, а количество сделок выросло на 40 процентов. "Прежде всего, это связано с хорошими условиями, которые предоставляют банки", - считает Виктория Ракова, генеральный директор Фосборн Хоум. По ее словам, подавляющее число клиентов предпочитают рублевую ипотеку. Средняя сумма кредита составляет от 2,6 миллиона до 3,8 миллиона рублей.
По данным аналитиков Фосборн Хоум, за апрель ставки в рублях снизились на 0,5 процента и сейчас предложения банков колеблются в "коридоре" 11,20 – 14,25 процента. Минимальная ставка в долларах составляет 9 процентов годовых. Банки также стали активно предлагать программы с плавающими ставками (7-9 процента в долларах и 11,5–13,5 процента в рублях).
В компании "Кредитмарт", наоборот, говорят о минимальном росте средних ставок, но отмечают их снижение в годовом исчислении. Так, среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в апреле увеличилась на 0,19 процентного пункта и составила 16,91 процента. По сравнению с мартом 2009 года снижение ставки составило 2,8 процентного пункта. Долларовая ставка в апреле выросла на 0,58 процентного пункта до 13,85 процента (по сравнению с мартом 2009 года падение составило 1,63 процентного пункта).
Взаимозависимость
Как уже говорилось выше, рынки жилья и ипотеки неразрывно связаны между собой. С одной стороны, нынешний всплеск интереса к ипотеке объясняется стабилизацией рынка жилья. Многие потенциальные покупатели уже не верят в дальнейшее падение стоимости квартир, тем более что аналитики сплошь и рядом говорят о медленном, но поступательном росте цен и количестве сделок. Желающих решить свой квартирный вопрос в данном случае можно сравнить с теми, кто играет на бирже: упустишь момент, и ты уже в минусе.
По данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Москве, в апреле в столице было заключено 7930 сделок по продаже жилья, что на 14,3 процента больше, чем в марте, и на 66,5 процента выше показателей апреля 2009 года (4764). В марте рост по сравнению с февралем и вовсе составил 71 процент, а по сравнению с мартом 2009 года - 59 процентов. Участники рынка оговариваются, что данные Росреестра в основном касаются рынка вторичного жилья, так как квартиры в новостройках обычно продаются без оформления прав собственности. Но тенденция, как говорится, налицо.
С другой стороны, спрос на рынке жилья во многом восстановился за счет того, что банки изменили подход к ипотечному кредитованию. Причин для улучшения условий кредитования (снижение ставок, увеличение сроков кредитования, уменьшение первоначального взноса) может быть несколько. Кто-то нашел источник финансирования (в основном, банки с иностранным капиталом), кто-то уверовал в анонсированные государством меры по поддержке рынка, а кто-то и так всегда занимал большую часть рынка и может позволить себе больше, чем другие. Последние, кстати, являются госбанками и, что уж тут скрывать, им просто могли настоятельно посоветовать пойти навстречу гражданам.
Квартирный дефицит
Не радоваться возрождению рынка ипотеки было бы странно, но нужно объективно оценивать перспективы его дальнейшего развития. А проблема здесь назревает нешуточная. Коротко ее сформулировали в агентстве МИАН: спрос есть, а жилья нет. Речь идет о нарастающем дефиците на первичном рынке жилья. Ведь именно благодаря новостройкам традиционно развивался рынок ипотеки. Вторичные квартиры чаще фигурируют в альтернативных сделках (продажа имеющегося жилья и приобретение нового на деньги покупателя).
По данным Федеральной службы государственной статистики, в минувшем году в России было построено 59,8 миллиона квадратных метров жилья (в 2008 - 64 миллиона "квадратов"). При этом 28,5 миллиона квадратных метров пришлось на индивидуальное строительство. По данным того же Росстата, в марте в стране ввели в строй 3,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 20,8 процента меньше показателей аналогичного периода прошлого года. Снижение объемов строительства за квартал составило 8,3 процента.
В начале года глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин заявлял, что в 2010 году объемы жилищного строительства составят около 60 миллионов "квадратов". По его словам, подобный показатель должен быть достигнут, в частности, за счет снижения административных барьеров, сокращения сроков согласований и государственных жилищных программ. В свою очередь гендиректор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Александр Семеняка прогнозирует, что объемы кредитования в 2010 году вырастут вдвое по сравнению с прошлым годом. Глава АИЖК уточнил, что россияне возьмут ипотечные займы на общую сумму 280-320 миллиардов рублей (210-240 тысяч кредитов).
От теории до практики
Хорошо, если все задуманное в плане строительства жилья будет реализовано. Но даже при этом достигнуть заданных показателей по ипотеке будет крайне сложно. Допустим, ряд крупных застройщиков завершат начатые несколько лет назад проекты. Предположим, что эти же застройщики с помощью госкредитов возьмут на себя недострой других лишившихся финансирования компаний. Получится несколько десятков миллионов квадратных метров. А вот с новыми "квадратами" будет сложнее. Раньше большая часть строек начиналась с помощью средств частных дольщиков, а сейчас заманить частных инвесторов в рискованный жилищный проект практически невозможно.
Получается, что для обеспечения нормального функционирования рынка ипотеки необходимо сохранять, а лучше увеличивать темпы строительства. Ведь чем больше будет объем предложения, тем выше конкуренция среди застройщиков и банков, которые в поисках клиентов должны снижать цены или ставки. Но это в теории, у нас происходит все по-другому. Несколько лет при избытке жилья цены на квартиры росли астрономическими темпами, банки не знали отбоя от клиентов. Рано или поздно этот пузырь бы лопнул. Ускорение процессу придал всеобщий экономический кризис. Многие эксперты рынка жилья восприняли его с радостью: наконец-то цены установились на более или менее справедливой отметке. Но теперь велика вероятность, что скоро все вернется на круги своя.
Сергей Николаев