Вслед за строителями от кризиса начали страдать риэлторы. Пока, правда, это касается лишь небольших компаний. Крупные игроки рынка недвижимости все же надеются пережить непростое время без особых потерь.
На днях министр финансов РФ Алексей Кудрин завил о том, что рынок недвижимости России будет испытывать трудности на фоне мирового финансового кризиса, который приводит к снижению спроса и сокращению источников кредитования.
Поясняя свою мысль, он отметил, что отрасль оказалась "очень разогретой": объем кредитования в секторе операций с недвижимостью вырос в прошлом году на 64%.
"Снижение темпов кредитования приведет к тому, что отрасль почувствуют сложности", — заявил Кудрин. Не успели прозвучать эти слова, как стало известно, что бюро недвижимости "Агент 002" объявило о приостановке своей деятельности с 1 декабря на неопределенный срок.
Компания была основана в 2004 году такими видными бизнесменами, как председатель совета директоров Brunswick Capital Limited Кристофер Макензи и член совета директоров ОАО "Вим-Билль-Данн" Михаил Дубинин. И крах столь фешенебельной конторы – это событие.
В пресс-релизе говорится: "Данное решение вызвано тем, что за последние полгода количество покупателей сократилось в несколько раз, и, скорее всего, в будущем их станет еще меньше. К сожалению, многие банки пошли по пути ухудшения условий ипотечного кредитования на вторичном рынке и прекращения выдачи кредитов для покупок квартир в новостройках… Руководство компании понимает, что сейчас, когда сделок становится меньше, а рынок находится на краю пропасти, правильнее будет сыграть на опережение. Во время кризиса необходимо выйти из бизнеса без потерь".
В данном тексте настораживают слова "за последние полгода". В глазах простого обывателя, кризис гораздо "моложе", полгода назад о нем никто и не слыхивал. Может быть, профессионалы почувствовали "толчки" задолго до того, как ситуация вышла на поверхность? Или это написано "для солидности"?
А вот не слова, а цифры, которыми аналитический отдел БН "Агент 002" иллюстрирует свою и общую ситуацию. Итак, "с 3 по 10 октября средняя стоимость квартир снизилась на 2,5%. Снижение затронуло все категории квартир во всех округах столицы. Так, лидерами снижения стали квартиры в ЮЗАО – 5,2%, ВАО – 3,6%, ЗелАО – 4,3%, ЮВАО – 3,2%, ЦАО – 2%, ЮАО – 1,9%. Наименьшему снижению цен подверглись квартиры в ЗАО – 06,%, САО – 0,3%. По структуре предложения больше всего подешевели трехкомнатные квартиры в ЗелАО (-15,3%), двухкомнатные квартиры в ЦАО (- 5,4%), однокомнатные квартиры в ЮЗАО (- 5,2%). Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах снизилась за неделю на 2,3% и составляет $6696, в двухкомнатных — на 2,2%, до $6444, и в трехкомнатных — на 3%, до $5845".
Корреспондент "Росбалта" обратился к другим московским риэлторам с простыми вопросами. Не могут ли и другие риэлтерские фирмы повторить судьбу "Агента 002"? Как будут меняться цены на недвижимость? Можно ли эти цены сейчас реальными или спекулятивными? И не повторится ли ситуация обвального кратного падения цен, как это было после дефолта 1998 года?
По мнению руководителя пресс-службы компании "ИНКОМ-недвижимость", входящей в пятерку самых популярных столичных риэлторов, Антон Гололобова, "ситуация, сложившаяся с "Агентом 002", характерна для небольших риэлтерских агентств, образовавшихся в период бурного роста рынка". Он поясняет, что "у таких компаний небольшой штат (несколько десятков человек) и очень небольшой поток клиентов, поэтому любые кризисные явления, снижающие их число, для таких агентств крайне чувствительны".
"На бизнес крупных риэлтерских компаний, в которых работают сотни и тысячи агентов, в первую очередь, "большой четверки", текущая ситуация критического влияния не окажет, — утверждает Гололобов. — Риэлтерский рынок по-хорошему консервативен, он на 80% состоит из альтернативных операций (съезды, разъезды, разного рода обмены), которые происходили и будут происходить всегда. Тем более, что риэлтерский бизнес во многом базируется на рекомендациях, а в условиях общей нестабильности клиент, скорее всего, воспользуется услугами компании, которую ему порекомендуют, сделает выбор в пользу известного, проверенного бренда".
"Что касается прогноза по ценам, — поясняет руководитель пресс-службы ИНКОМа, — то они в первую очередь зависят от развития общей ситуации в экономике. Недвижимость (дома, земля, квартиры) всегда была прибежищем, которое помогало сохранить средства в периоды экономических потрясений. После роста в течение года на 25-35% (в зависимости от сегмента), цены на недвижимость вот уже пару месяцев колеблются вокруг равновесной отметки (сейчас это примерно 200-220 тыс. рублей за 1 кв. м на вторичном рынке)".
Вывод таков: "Тенденция к выравниванию цен началась достаточно давно и, скорее всего, продлится до конца этого года. Дальнейшее развитие событий покажет январь-февраль. Рынок недвижимости инертен, и даже если допустить негативный вариант развития событий, на плавное снижение цен на 10% уйдет порядка полугода. А это означает фактически возврат к ценам этого лета".
В других агентствах недвижимости выражались лаконичнее. "Мы не можем повторить судьбу "Агента 002", — отметили в коммерческом отделе другой крупнейшей риэлтерской компании, МИАН. – И такого обвала, как в 90-е годы, также не ожидаем. Ситуация несколько поменяется: был "рынок продавца" — будет "рынок покупателя", в случае с арендой – арендатора. Но мы не ожидаем обвала цен".
Риэлтерская компания "Держава", входящая в десятку московских лидеров, также не считает для себя вероятной судьбу "Агента 002". "В принципе, возможно все, — отметила эксперт "Державы" по недвижимости Евгения Мокробородова. – Но наша сфера, я думаю, устоит. В ближайшие месяцы цены на недвижимость будут стоять. Они достаточно реальны. Нам, вообще-то, хотелось бы, чтобы цены были чуть пониже: тогда клиентов побольше было бы".
В заключение корреспондент "Росбалта" обратился к своему источнику в риэлтерских кругах. Вот что он рассказал на условиях анонимности:
"Ипотека "накрылась" – вот главное, что произошло. Люди перестают получать ипотечные кредиты. Это играет на понижение общего курса. Скорее всего, цена упадет, но незначительно. Возможно, тогда люди опять кинутся покупать жилье, и цена устоит. Те, кто в нашей стране успешно спекулирует на нефти, газе и лесе, никогда квартиры в Москве покупать не перестанут". По мнению риэлтора, цены на недвижимость упадут максимум на 10%.
"Те из агентств, кто был завязан на ипотеку, — понесут убытки и могут разориться, — предсказывает он. Но вообще-то серьезные фирмы занимаются разными видами деятельности и могут выжить на аренде и загородной недвижимости. А в дорогих подмосковных дачных районах – ипотеки нет. Покупатели престижных коттеджей от российских банков не зависят".
Цены на рынке недвижимости собеседник агентства полагает спекулятивными, и весьма. "Возьмем обычный базар, — заметил он. – Ты покупаешь помидоры по соотношению цена-качество. Но представь, что на рынке сговор: допустим, азербайджанцы держат все в своих руках и цены не снижают. Если тебе нужны помидоры, ты их все равно купишь. Так и с недвижимостью: если тебе нужна квартира, ты ее купишь, насколько у тебя вообще денег хватит. Рынок зависит от субъективных факторов, и никакие законы его не регулируют".
Кстати, у строителей есть простой способ остановить снижение цен – сократить объемы строительства. В среднесрочной перспективе это может даже привести к росту цен.
Примечательно, что за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн. кв. м жилья против более чем 3,5 млн. кв. м за аналогичный период прошлого года. И это при планах московского правительства построить 5,3 млн. кв. м. В дальнейшем темпы ввода нового жилья будут только замедляться.
По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на "круглом столе" в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства "Трейд" Михаил Виноградов. Ряд экспертов называет и более высокие цифры.
Причин тому, по мнению специалистов, две – нежелание строителей снижать цены, а также политика крупных банков, которые из-за проблем с ликвидностью стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний.