Чтобы сделать проекты более востребованными, столичные девелоперы сокращают площади квартир и наполняют жилые комплексы однокомнатными квартирами и двухкомнатными квартирами. Сейчас площади однокомнатных квартир в новостройках экономкласса составляют 29,6–65,2 кв. м, двухкомнатных — 51,7–88,9 кв. м, трехкомнатных — 72,7–168 кв. м. В бизнес-классе — 30,9–100 кв. м, 33,2–112,5 кв. м и 49,8–170,4 кв. м соответственно.
Тенденция последних лет очевидна — девелоперы сокращают площади квартир. Однако по сравнению с «типовым» панельным жильем (например, 14–17-этажные дома), распространенным в спальных районах, новые квартиры больше и просторнее. Площадь «типовой» однокомнатной квартиры раньше составляла 28–32 кв. м, двухкомнатной — 56 кв. м, а трехкомнатной — 78 кв. м. Сейчас квартиры указанных площадей на рынке также есть, но чаще всего они отличаются улучшенной планировкой. Более того, каждый квадратный метр жилья девелоперы делают более функциональным, отказываясь, например, от кладовых в квартирах малого формата.
Тенденция к снижению площадей квартир — это естественное развитие российского рынка недвижимости.
До кризиса структура предложения в данном отношении была довольно хаотичной. На рынке присутствовало множество объектов, квартиры в которых существенно отличались друг от друга по метражу и планировкам. Сегодня площадь жилья в России уже более сопоставима с европейскими стандартами.
Однако, по оценкам экспертов, тенденция снижения средней площади квартиры наблюдается не везде — на локальных рынках замечены разнонаправленные тенденции. Например, в последнее время компания «БЕСТ-Новострой» зафиксировала изменения в «квартирографии» новостроек в Химках и в Новой Москве. В Химках за последний год средние площади квартир увеличились — однушки и двушки стали в среднем на 2 кв. м больше, а средняя площадь трешек увеличилась сразу на 4 кв. м. При этом площадь квартиры не единственный показатель, который учитывается покупателем при выборе жилья. В большинстве случаев, если мы не говорим о премиальной недвижимости, правильно спланированная с функциональной точки зрения четырехкомнатная квартира более ликвидна, чем трешка той же площади.
На двухкомнатные квартиры приходится порядка половины всех сделок купли-продажи.
На однушки — всего треть продаж. Исходя из подобной статистики застройщики выводят на рынок проекты с большой долей квартир-студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Какая комнатность квартир будет в проекте, зависит в первую очередь от класса самого проекта. В доме экономкласса большую часть предложения будут составлять квартиры небольшой площади, состоящие из 1–2 комнат. В комфортклассе структура квартир по комнатности будет похожа, но площади квартир окажутся несколько больше.
В бизнес-классе основную часть предложения, как правило, составляют просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
Такая структура предложения устоялась на рынке не случайно. Именно в таких пропорциях обычно распределяется потребительский спрос на квартиры в зависимости от класса проекта.
Многокомнатные квартиры в новостройках эконом- и комфортклассов в продаже найти можно. Но, как правило, если проект масштабный, 4–5-комнатные квартиры будут запроектированы не во всех корпусах.
Скажем, в ЖК «Новое Бутово» 4-комнатные квартиры площадью 100 кв. м есть только в одном корпусе. В ЖК «Одинцовский парк» продаются 120-метровые 4-комнатные квартиры в уже сданном в эксплуатацию корпусе. В ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», где запланировано строительство более 1 млн кв. м жилья, 4-комнатные квартиры пока продаются в четырех корпусах (площади от 93 до 99 кв. м).
Помимо класса жилья девелоперы ориентируются и на другие факторы. Например, если проект располагается в хорошем районе с развитой инфраструктурой, в этом случае могут быть востребованы и проекты с большой площадью. Существующие нормы инсоляции, которые оказывают влияние на проектирование, вносят корректировки в квартирографию. То есть если жилой комплекс стоит в окружении многоэтажек и половина корпусов в течение практически всего дня находится в тени, то проектировщики обязаны сделать в этой части дома трехкомнатные квартиры, чтобы жилье соответствовало нормативам.
В том, что касается числа комнат и площадей квартир в новых домах, тренды в Москве и Московской области практически совпадают.
Можно говорить, что квартиры в жилых комплексах одинакового ценового сегмента в Москве несколько крупнее, чем квартиры в аналогичных комплексах в Московской области. Связано это в первую очередь со стоимостью жилья, так как в Москве проекты изначально рассчитаны на больший бюджет покупки, чем в Подмосковье.