Ситуация, сложившаяся на рынке офисных площадей Москвы, спровоцировала “великое переселение народов”. Одни арендаторы взяли курс на экономию — переехали в помещения поменьше, ниже классом или более дешевые районы. Другие предпочли воспользоваться снижением арендных ставок и перебраться в помещения более высокого качества на условиях, которые они не могли получить раньше. Последние составляют наиболее активную группу, которая формирует спрос на рынке аренды качественных площадей.
Наиболее высокую активность при аренде офисных помещений Москвы в этом году проявили компании следующих секторов: “IT и телекоммуникации” (17 процентов) “Производство” (14), “Государственный сектор” (13), “Розничная торговля” (12) и “Услуги” (8).
Суммарно на них приходится более 60 процентов всех реализованных площадей, говорится в аналитическом отчете компании Knight Frank. В наименьшей степени от нынешнего периода экономической нестабильности пострадали IT-компании, которые и формируют если не ядро, то все равно значительную часть спроса на офисном рынке. Какие офисы интересуют динамичные компании нового типа?
Свято место
Современный арендатор офисной недвижимости выступает и в еще одной важной ипостаси — работодателя. Лучшие компании вкладывают немало сил и средств в формирование команды, а потому выбор офиса в немалой степени зависит и от мнения сотрудников.
Из требований, которые специалисты высокого класса предъявляют к рабочим местам, ведущим критерием является локация. Несмотря на появление большого числа бизнес-парков класса А, люди все равно предпочитают работать в центре, а на пике спроса — офисные центры в пределах Садового кольца.
Факторами притяжения здесь являются развитая инфраструктура района, престиж и транспортная доступность, прежде всего — близость станций метро. Как свидетельствуют данные аналитиков Cushman&Wakefield, в 2013 году каждая минута пешком от станции метро до офисного здания уменьшала арендную ставку последнего на 10 долларов и более в год, если путь занимает более 7 минут. Однако эти данные свидетельствуют не столько об аппетитах арендодателей, сколько о спросе: требовательный арендатор таким образом оптимизирует не только свои материальные затраты, но и заботится о сотрудниках. Для успешной компании важно, чтобы сотрудники находились «в тонусе» - производительность труда от этого растет.
А это означает, что офис должен располагаться в шаговой (5-7 минут) доступности от станции метро, иметь на территории либо не далее все тех же 5-7 минут пункты общественного питания хорошего качества, а также иметь дополнительную инфраструктуру, ежедневного пользования на территории или в шаговой доступности.
Полных набор всех перечисленных параметров из всего московского рынка можно найти, пожалуй, только в одном месте — ММДЦ “Москва-Сити”. Большая вакансия объясняется не столько отсутствием спроса, сколько вводом новых объектов — 36 процентов от всего объема новых площадей в ЦАО.
Война башен
Хотя деловой центр “Москва-Сити” воспринимается как единое целое, каждый объект в нем уникален и, в значительной степени, автономен. В общей сложности этот кластер будет включать в себя 19 башен, находящихся на разной степени готовности. Это уже построенные “Башня 2000’, “Эволюция”, “Империя”, “Город Столиц”, “Башня на набережной”, “Евразия”, “Федерация запад”, “Меркурий Сити Тауэр”, “Северная башня”, ТРЦ “Афимолл”, а также еще порядка 10 строящихся объектов.
Сделки по аренде помещений в строящихся зданиях сейчас встречаются крайне редко. Большинство арендаторов выбирают площади в уже готовых и длительное время функционирующих бизнес-центрах. Здесь есть существенный плюс — инженерные сети успели преодолеть “детские болезни” — множество мелких неполадок, которые устраняются в первые годы эксплуатации по мере выявления, и арендаторы избавляются от досадных сбоев вроде сбоев в работе систем кондиционирования, остановок лифтов или отключения электричества. Применительно к “Москва-Сити” этот порог преодолели несколько зданий. Это, “Федерация”, две башни “Город столиц” и первая очередь “Империи”.
Познать в сравнении
Помимо требований к локации у арендаторов московских офисов существует ряд требований, которые направлены как на обеспечение комфортной работы, так и на минимизацию возможных рисков. Ориентируясь на эти параметры, можно сделать выбор в пользу того или иного офисного здания.
Наличие апартаментов
Апартаменты имеются во всех трех башнях, но в “Федерации” и “Городе столиц” они выделены обособленными блоками и изначально присутствовали в проектах, то есть отличаются более удачными планировками.
Видовые характеристики
На сегодняшний день лучший вид открывается из окон “Города столиц”, особенно южной башни, и “Империи” — оттуда виден изгиб реки и обширная московская панорама. Из “Федерации” они тоже видны, но только с самых верхних этажей. Однако перед “Империей” со стороны набережной возводится вторая очередь высотой 15 этажей. А, значит, некоторое время вид будет испорчен стройкой.
Инфраструктура
“Империя” по этому показателю — аутсайдер. В лобби на первом этаже имеется только одно кафе и пара банкоматов. В сравнении с этим “Федерация” и особенно “Город столиц” выглядят более предпочтительно. В наборе у “Города столиц” порядка 10 кафе, в том числе представительского уровня, магазины, фитнес-центр World Class и многое другое. С другой стороны, “Империя” и “Город столиц” могут похвастаться более удобным расположением относительно выходов из метро, нежели “Федерация”, равно как и более удачным расположением относительно главного инфраструктурного объекта локации — ТРЦ “Афимолл”. Главное преимущество, которым обладает только “Город столиц” — обширная подземная парковка, оборудованная лифтами для подъема в центральное лобби.
Ротация и арендаторы
Важный параметр, который стоит учитывать, принимая решение об аренде офиса — это уровень ротации и качества арендаторов. Так, в “Империи” минимальная площадь выставленного на аренду офиса составляет всего 20 квадратных метров. Вообще этот деловой центр отличается “мелкой нарезкой” помещений и большим количеством собственников, поэтому ротация арендаторов тут высокая. Это удобно для тех, кто не претендует на длинный срок аренды и большие площади, однако крупным арендаторам лучше выбрать “Город столиц” или “Федерацию”, где ротация арендаторов ниже, площади сдаются большие и собственников не так много. По показателю статусности арендаторов «Город столиц» также лидирует – здесь расположены банковский офис, крупнейшая юридическая фирма, а также крупных строительных компаний.
Подводя итоги
Конечно, критерии при выборе офисного помещения не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Но их стоит учитывать, особенно теперь, когда у арендатора появилось больше возможности выбора, чем когда-либо.