Офисы недорого", "сдается офис", "свободные офисы тут" - растяжки с подобными объявлениями за последний год можно было встретить практически в каждом районе Москвы. Что же произошло в офисном сегменте недвижимости во время кризиса?
И действительно ли сейчас много свободных офисов? Эксперты утверждают, что доля вакантных площадей сдаваемых в аренду офисов в бизнес-центрах класса А - 17%, класса В - 20%. Эти показатели в 2-3 раза выше докризисного уровня. Означают ли эти данные, что спрос на офисные площади за время кризиса упал? Статистика показывает, что до кризиса спрос сохранялся на высоком уровне достаточно продолжительный период времени. Он имел вполне предсказуемую динамику, зависящую от сезонности и макроэкономических показателей в определенных секторах бизнеса.
В разгар кризиса спрос оставался на высоком уровне, даже увеличилось среднестатистическое количество запросов на аренду/покупку от крупных клиентов. Объяснить эту активность довольно просто, - пользуясь снижением арендных ставок, (а за время кризиса они упали на 30% и в некоторых случаях даже на 50%), клиент искал себе новые офисные площади по более привлекательной цене. Дмитрий Розанов, коммерческий директор консалтинговой компании в интервью "Телеканалу Недвижимость" заявил: "В период кризиса мы наблюдали повышенный спрос со стороны именно крупных компаний. Маленькие компании переезжали активно.
Количество сделок в 2009 году было такое же, как и в 2008 году, но при этом сделки были не большие, не крупные". Вот как обычно осуществлялся поиск нового офиса во время кризиса: клиенты запрашивали информацию о текущих ставках, выходили на переговоры, добивались дисконта в 15-20%% и несли официальное предложение от собственника своему текущему арендодателю, чтобы тот опускался в цене. В итоге клиент оставался в прежнем офисе на хороших условиях. Таким образом, существовавший во время кризиса спрос скорее можно назвать виртуальным, ведь в большинстве случаев до реальных сделок так и не доходило. При этом общий объем сделок купли-продажи остался практически на таком же уровне, как и в 2008 году, в основном за счет реструктуризации активов ряда крупных владельцев недвижимости.
Сегодня же эксперты наблюдают небольшое оживление рынка офисной недвижимости, хотя предложение все еще превышает спрос. Поэтому у арендаторов пока есть возможность подобрать качественные офисы и заключить сделки на выгодных условиях. Дмитрий Розанов, коммерческий директор консалтинговой компании рассказывает: "Оживление пошло, незначительное, ориентировочно количество предложений в качественных офисных помещениях сократилось на 1%-1,5 %. В разгар кризиса мы наблюдали от 17% до 20% пустующих офисных помещений, сейчас 16%-19% для класса А и В соответственно". Обычно оживление рынка сопровождается ростом цен, однако, о росте арендных ставок говорить еще рано. Правда, как говорят эксперты, нет и падения ставок, особенно, в тех случаях, когда речь идет о хороших ликвидных предложениях.
"Если два-три месяца назад можно было прийти к собственнику и реально опустить его на 20% от заявленной стоимости, то сейчас этот дисконт составляет 5, 7, 10%%, в некоторых случаях его нет вообще, если речь идет о хорошем здании, которое почти заполнено", - рассказывает Дмитрий Розанов. Если до кризиса квадратный метр в офисном помещении класса В обходился в 800-900 долларов, то сегодня его цена - 450 долларов.
Арендная ставка в офисах класса А, расположенных в пределах Садового кольца, составляет от 700 до 900 долларов за квадратный метр. В пределах третьего транспортного кольца квадратный метр офисных площадей класса А стоит 550 долларов. Дмитрий Розанов, коммерческий директор консалтинговой компании делает свои прогнозы: "В перспективе будет, действительно, рост, и ничего, предвещающего вторую волну кризиса, каких-то падений цен мы пока не видим, все очень позитивно. Много клиентов, много заявок. Клиенты стали реальные, они действительно переезжают, в том числе крупный бизнес. Сильного повышения мы не ожидаем в этом году, но в рамках 1, 3, 5%% к концу года можно видеть увеличение ставок. Это по реальным сделкам, по которым подписываются договора аренды".