Необходимость в судебном оформлении собственности обычно возникает у гражданина, добросовестно оплатившего квартиру в новостройке, в следующих случаях:
- застройщику не удалось полностью завершить строительство жилого дома;
- жилой дом построен, но застройщик не исполнил в полном объеме обязательства перед местной администрацией, поэтому местные власти не подписывают необходимые для регистрации прав документы (например, акт о реализации инвестиционного контракта);
- жилой дом построен, но гражданин не может в обычном порядке зарегистрировать свои права, поскольку его средства были привлечены в нарушение закона 214-ФЗ, то есть без заключения договора о долевом участии в строительстве.
Первая ситуация – наиболее сложная и поэтому является предметом отдельного разговора. Устойчивая судебная практика на этот счет еще не сформировалась. Чаще всего судебные органы считают, что иск о признании права собственности на квартиру в незавершенном объекте не может быть удовлетворен, поскольку объект недвижимости еще не создан.
Вторая и третья ситуации - наоборот, как правило, успешно разрешаются. Гражданину достаточно подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения новостройки исковое требование о признании права собственности на квартиру. Можно нанять адвоката, а можно сделать это самостоятельно, составив текст искового заявления по рекомендациям, имеющимся в интернете.
На какие же обстоятельства обращает внимание суд, принимая решение?
1. Факт оплаты гражданином квартиры в новостройке в размере, предусмотренном договором.
Стоит отметить, что суд оценивает только факт оплаты зафиксированной в договоре цены, не принимая во внимание иные затраты застройщика по договору. Известен прецедент, когда застройщик, заключивший с гражданином предварительный договор, отказывался от заключения основного договора только потому, что площадь квартиры по обмерам БТИ оказалась за 0,5 квадратного метра больше проектной площади, а покупатель не оплатил эти излишки. Московский суд решил, что подобная недоплата не может служить основанием для отказа в признании прав гражданина на квартиру и удовлетворил его иск.
2. Подтверждение реального владения и пользования квартирой, несение покупателем ответственности за содержание и сохранность жилья.
Обычно в подобных случаях застройщики (или их управляющие компании) передают гражданам квартиры в новостройках по акту «для проведения ремонтных работ»; такие акты воспринимаются судами как доказательство фактической передачи квартиры лицу, ее оплатившему.
3. Отсутствие притязаний на квартиру со стороны третьих лиц.
Суд обычно привлекает к участию в подобных процессах всех заинтересованных лиц: застройщика, инвестора (в случае, если гражданин заключал договор не непосредственно с застройщиком, а одним из его инвесторов), администрацию. Кроме того, отсутствие зарегистрированных прав и обременений в отношении спорной квартиры подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРП.
Следует отметить, что по мнению судов, неисполнение обязательств застройщика перед администрацией не должно умалять права гражданина на оплаченную им квартиру в новостройке. Даже если акт о реализации инвестиционного контракта с администрацией не подписан, данное обстоятельство не является основанием для отказа в признании прав гражданина: важно, чтобы администрация не заявляла требований к застройщику или гражданину в отношении спорной квартиры.
В случае, если денежные средства гражданина были привлечены не по договору долевого участия, добавляется еще одно важное условие: заключенный гражданином договор в отношении квартиры не должен быть признан недействительным.
Если договор в судебном порядке будет признан недействительным, то все иные обстоятельства, включая завершение строительства и фактическое проживание гражданина в оплаченной им квартире, утрачивают решающее значение для суда. Если же заключенный гражданином договор не признан недействительным, то его форма (договор инвестирования, договор соинвестирования, предварительный договор), как правило, не имеет принципиального значения.
По мнению большинства судов, существо заключаемых в обход закона 214-ФЗ договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется содержанием, а не названием – все эти договора в конечном итоге предусматривают передачу жилых помещений в собственность граждан-соинвесторов, поэтому иски о признании прав по таким договорам подлежат удовлетворению.
Получив на руки положительное судебное решение, гражданин может обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права на квартиру.