В новом постановлении Верховного и Высшего арбитражного судов речь идет и о других спорных вопросах, связанных с правами на землю и жилье.
Пленумы двух высших российских судебных инстанций вынесли постановление о том, как должны разрешаться споры, связанные с защитой права собственности*. В том числе и прежде всего - прав на недвижимость: квартиры, участки, дачи. Постановления такого рода имеют силу закона и обязательны для исполнения судами всех инстанций.
Этот документ ожидался давно, и некоторые специалисты уже успели назвать его судьбоносным. Поскольку там наконец разъясняется, чем суды должны руководствоваться, решая вопросы, которые не очень четко прописаны в нашем действующем законодательстве, но уже стали больными для всей страны. Например, такие, как самострой, старые дачные участки, на которые нет никаких документов, и т. п. Кому же и каким образом облегчили жизнь наши судебные власти?
Постройка самовольная? Это не повод ее сносить
Пожалуй, это один из главных моментов, отраженных в постановлении, - в нем черным по белому записано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не есть основание для отказа в признании права собственности на самострой (п. 26).
Если человек честно пытался легализовать свою постройку, но по каким-то причинам обычным порядком это сделать не удалось, добро пожаловать в суд. Раньше выиграть иск в такой ситуации было проблематично. Скорее можно было ожидать, что строение присудят снести. Теперь перечень причин для отказа в суде гражданину-самостройщику строго определен:
- при возведении постройки существенным образом нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
- нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц;
- создается угроза жизни и здоровью граждан.
Нарушает ли самострой чьи-то права и соблюдены ли при его возведении нужные нормы, и должен установить суд, при необходимости назначив экспертизу.
Таким образом, если ваши самовольно возведенные дом или дача никому не мешают, но в регистрации стандартным путем, по "дачной амнистии", вам отказали - можете оформить свое право собственности через суд.
Кстати, высшие судебные органы позаботились не только о самостройщиках, но и об их наследниках. За последними признается право на недвижимость, на которую они могут претендовать как наследники, но которая официально не зарегистрирована. Правда, признавать это свое право опять-таки надо через суд.
Кстати
Владимир Самарин, представляющий интересы жителей московского Речника, уже заявил, что, исходя из нового документа, принятые ранее судебные решения по Речнику могут быть пересмотрены. Сейчас, по его словам, все судебные процессы приостановлены.
Впрочем, другие специалисты в отношении возможного разрешения нашумевшей ситуации с московским поселком-самостроем не так единодушны. Ведь как в данном случае могут быть истолкованы "охраняемые законом интересы других лиц"? Юристы говорят: покажет практика.
Пользуетесь дачей 15 лет - вы собственник
Заковыристое понятие "приобретательная давность" существовало у нас в Гражданском кодексе и раньше. В постановлении четко прописано, как его понимать. В случае с недвижимостью срок этой "давности" - 15 лет. То есть если вы каждое лето приезжаете в домик в деревне, сажаете там на участке лучок и картошку и делаете это открыто, от соседей не скрываетесь - через 15 лет можете просить суд признать этот дом и участок своей собственностью, даже если бумаг, подтверждающих ваше право на эту недвижимость, у вас нет и никогда не было.
Это положение не распространяется на случаи, когда домиком или участком вы пользуетесь по договору. Скажем, если у вас участок в аренде, оформить его в собственность по праву приобретательной давности не получится.
Споры о долях
Судебных исков, связанных с общей долевой собственностью, с каждым годом становится все больше. Квартиры, когда-то приватизированные на одного человека, переходят по наследству нескольким собственникам. Аналогично дробятся дачные участки и деревенские домовладения. По закону, чтобы продать свою долю в такой собственности, необходимо сначала предложить ее выкупить остальным собственникам и, только получив от них отказ, продавать на сторону. Не всегда это правило соблюдается. И тогда последующие владельцы доли оказываются с "нечистой недвижимостью", права на которые могут быть оспорены.
В постановлении четко оговорен срок, когда участники долевой собственности могут заявить в суд о своих нарушенных правах, - три месяца с того момента, как стало известно о нарушении. Иски, поданные позднее, удовлетворяться не будут, и новые владельцы доли в квартире или доме смогут спать спокойно.
Квартира куплена у мошенников
Увы, характерная афера последних лет - особенно в случаях с домами-новостройками, - когда одну квартиру мошенники умудряются продать сразу нескольким покупателям. С мошенниками-то все понятно, но кто из горе-покупателей в таком случае имеет право на спорную квартиру? В постановлении разрешен и этот вопрос. В квартире будет зарегистрирован тот, кто успеет первым в нее въехать. Остальные имеют право требовать через суд возмещения убытков с афериста-продавца.
Земля у многоэтажки принадлежит жильцам, а не чиновникам
Еще одно крайне важное положение нового документа, стоит надеяться, поставит точку в спорах о придомовой территории вокруг многоэтажек. Судебные власти вынесли вердикт: эта земля - со всеми "элементами озеленения и благоустройства" - принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и переходит в эту собственность бесплатно. И если даже участок у дома не выделен в натуре и не оформлен, это вовсе не позволяет местным чиновникам распоряжаться им по своему усмотрению - например, сдавать в аренду коммерческим организациям. Любые такие чиновничьи решения собственники квартир в доме имеют полное право обжаловать через суд.
Комментарий юриста
Светлана ЖМУРКО, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы:
- Важное разъяснение, которое содержит постановление, - суд при рассмотрении гражданского дела о сносе самовольной постройки должен установить факт нарушения прав истца, других лиц, а также существенные нарушения строительных и иных норм.
То есть при обращении в суд с иском о СНОСЕ самовольно возведенной постройки надо доказывать, что права и законные интересы истца нарушены. Или что нарушение ответчиком строительных и иных норм может причинить какой-либо вред истцу или его имуществу. Того же факта, что нет разрешения на возведение постройки, мало для принятия судом решения о ее сносе.
Речь идет не только о спорах между местными властями и владельцами самовольных построек - суды сейчас завалены исками от граждан против своих соседей.
Но! Для того чтобы суд принял решение о ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ на самовольную постройку, по-прежнему должно выполняться важное условие: строение должно быть возведено на участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. То есть если земельный участок предназначен исключительно для ведения огорода и выделялся для этого, то признать право собственности на жилое строение, возведенное на огороде, даже с помощью суда не получится.
Комментарий депутата
"Теперь можно успешно бороться с точечной застройкой!"
- Это постановление высших судебных инстанций - большое достижение, которое очень поможет в защите прав жильцов многоквартирных домов, - радостно сообщила нам известный специалист по жилищному законодательству, депутат Государственной Думы Галина Хованская.
Особая ценность в том, что благодаря новому документу появился действенный рычаг для борьбы с точечной застройкой. Как пояснила нам Галина Хованская, теперь, даже если земля под домом не сформирована как отдельный участок и не оформлена в собственность квартировладельцев, жильцы могут противостоять действиям местных властей, распоряжающихся территорией в своих интересах. Так, в частности, можно смело обжаловать в суд передачу земли в аренду без согласия собственников квартир в доме, в том числе предоставление части участка под постройку нового дома.
При этом стоит помнить, что для обращения в суд жильцам понадобится организовать общедомовое собрание и назначить уполномоченного отстаивать их интересы.