На фоне ареста в Минске генерального директора "Уралкалия" Владислава Баумгертнера практически незамеченной прошла новость о том, что с трудностями в реализации крупного девелоперского проекта в столице Белоруссии столкнулся "Газпром". По словам местных девелоперов, концерн, решивший построить в восточной части города офисный небоскреб для своей "дочки", отказывается выплачивать компенсации за землю и расторгнутые инвестконтракты. Крупнейший из пострадавших застройщиков уже заявил о готовности обратиться в суд с иском на несколько миллионов долларов.
Офис с видом на Минск
Инициатором строительства высотного многофункционального комплекса на месте знакового для Минска автовокзала "Московский" (и рядом с другим символом - Национальной библиотекой) в декабре 2011 года выступил глава "Газпрома" Алексей Миллер. Участок площадью 8,27 гектара, ограниченный улицами Филимонова, Макаенка и проспектом Независимости, он присмотрел для размещения сотрудников белорусского филиала концерна: в ноябре того же года "Газпром" стал единоличным владельцем компании "Белтрансгаз", впоследствии переименованной в "Газпром трансгаз Беларусь".
Основная часть этого земельного участка принадлежит столичным властям, а несколькими наделами на правах долгосрочной аренды владеют частные компании "Александров-Строй", "Перспектива-Инвест Строй", "Амира Рон" и "Ювейсервис". У части из них около вокзала уже работают коммерческие точки, другие до прихода "Газпрома" хотели (или уже начали) реализовать там свои девелоперские задумки. В связи с этим перед российской компанией сразу встал вопрос о выплате компенсаций.
Самые амбициозные планы застройки участка были у "Александров-Строй" бизнесмена Игоря Александровича, которая взяла свой участок в аренду в 2006 году (ей также принадлежит несколько объектов коммерческой недвижимости, расположенных по соседству с "Московским", в частности, бизнес-центр "Александров пассаж" и торговый комплекс). К 2009 году бюро одного из наиболее известных архитекторов страны Бориса Школьникова разработало для нее проект собственного МФК, предусматривающий сохранение автовокзала. Стройка должна была начаться как раз в конце 2011 года. Узнав об интересе к площадке, девелопер предложил "Газпрому" купить или снять в аренду помещения в своем МФК, однако концерн высказался за строительство более масштабного здания и ликвидацию транспортного узла. Вскоре "Александров-Строй" получила предписание о приостановке проекта.
Молчаливая оборона
В марте 2012 года в Минском городском исполнительном комитете прошло совещание с участием всех заинтересованных сторон. На нем "Газпром трансгаз Беларусь" предложила привлечь к проведению оценочных работ, на основе которых городу и частникам будут выплачиваться компенсации, "Проектный институт 'Белгипрозем'". Утверждение оценщика растянулось до декабря прошлого года. В итоге Мингорисполком уполномочил провести подсчеты "Белгипрозем", а также РУП "РНТЦ по ценообразованию в строительстве" и РУП "Институт недвижимости и оценки". Оплачивали работы нынешние владельцы земли.
Результаты были готовы в феврале 2013 года, после чего направлены городским властям и в "Газпром трансгаз Беларусь". Указанные суммы ни у кого нареканий не вызвали, и в апреле президент Александр Лукашенко подписал указ о строительстве многофункционального комплекса. Согласно документу, помимо штаб-квартиры "дочки" "Газпрома", в высотном МФК должны разместиться арендные офисы, отель, спортивный комплекс, медицинский центр и паркинг. Стройка рассчитана на период с 2013 по 2018 год.
В бюджет Минска "Газпром трансгаз Беларусь" обязалась заплатить 30,9 миллиона долларов (17,2 миллиона за право заключения договора аренды земли и 13,7 миллиона в качестве компенсации затрат за снос "Московского"). Кроме того, инвестор согласился возместить половину затрат на возведение транспортной развязки и выделить 3,3 миллиона долларов на строительство жилого дома для многодетных семей. Взамен он был освобожден от всех налогов на ввозимые для МФК стройматериалы.
Если взаимоотношения с городом в указе прописаны очень подробно, то размеры выплат частникам там не фигурируют. В постановлении лишь указано, что они должны производиться "в порядке, установленном законодательством, согласно оценке, произведенной организациями по землеустройству".
Первоначально у "Газпрома" не возникло никаких претензий к проведенной оценке (около 11,6 миллиона долларов), однако с определенного момента его представители перестали отвечать на запросы застройщика. Позднее выяснилось, что оценка признана недействительной, а компанию убрали из списка претендующих на компенсацию. В мае текущего года девелопер получил уведомление об изъятии земельного участка.
По словам Александровича, он неоднократно отправлял официальные запросы на имя главы наблюдательного совета "Газпром трансгаз Беларусь" Александра Мешкова, однако никакой ответной реакции не последовало. Не удалось разговорить Мешкова и журналистам. На запрос "Ленты.Ру" в пресс-службе "Газпром трансгаз Беларусь" ответили, что в настоящее время "идет процесс согласования позиций всех заинтересованных сторон" и какие-либо комментарии преждевременны. В компании выразили сожаление тем фактом, что "одна из сторон публично делает заявления, которые могут осложнить весь процесс".
В свете того, что власти уже начали готовиться к скорому закрытию автовокзала, факт реализации проекта "Газпрома" не вызывает сомнений. Но частный бизнес, смирившись с потерей активов, не хочет остаться еще и без денег. Как отмечают представители "Александров-Строй", сложившуюся ситуацию можно охарактеризовать как рейдерский захват. Там подчеркивают, что вдобавок на компанию оказывает давление "Белгазпромбанк", потребовавший досрочных выплат по кредитам. Уже в сентябре застройщик намерен подать иск к "Газпром трансгаз Беларусь" в размере 12-15 миллионов долларов.
По стопам "Охта-центра"
Неудачный опыт реализации масштабных строительных проектов есть как у "Газпрома", так и у российских компаний в белорусской столице. Примером первого может служить 400-метровый "Охта-центр" в Петербурге, который газовому монополисту под напором общественности пришлось перенести подальше от исторических памятников в Лахту (споры и судебные разбирательства вокруг земли на Охтинском мысу, между тем, все еще продолжаются).
Наглядный образец второго - завершившееся крахом сотрудничество группы "Итера" и Мингорисполкома по проекту "Минск-Сити" общей площадью 3,5 миллиона квадратных метров. Александр Лукашенко, курировавший ту стройку, был крайне недоволен ходом работ и в итоге расторг инвестсоглашение с российской компанией, успевшей построить только бизнес-центр и ряд жилых зданий.
Надежда на полюбовное решение ситуации со строительством минского офиса "Газпрома" пока жива, но молчаливая тактика концерна стремительно ее убивает. Несомненно, многое в этом деле будет зависеть от позиции белорусских официальных властей, предсказать которую в условиях скандального ареста Владислава Баумгертнера и ответной реакции Москвы в виде ограничений на поставки свинины и молока достаточно сложно.
Дмитрий Данилов