Новый налог на недвижимость, что придется платить уже в следующем году, в столице рассчитывался по кадастровой стоимости жилья, которая привязывалась к рыночной в докризисном 2014 году. Однако теперь квартиры подешевели, и получается, что налог по отношению к их цене вырос. По прогнозу, скандалов по этому поводу можно ждать осенью следующего года, когда москвичи получат платежки за нынешний год и поймут, что оспаривать налог, скорее всего, себе дороже.
Сегодня инвесторы, покупатели, продавцы и просто зеваки с интересом наблюдают за тем, что происходит на столичном рынке жилья. Падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте просто завораживает. Только за август, согласно оценкам экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru", индекс стоимости жилья в Москве потерял почти 10%, снизившись с 3380 до 3046 долларов за кв. м. По оценкам "Инком-Недвижимости", средняя стоимость предложения на вторичном рынке еще ниже - 2946 долларов за кв. м.
В рублях, согласно отчетам риелторов, все выглядит не так страшно. По оценке аналитиков, с начала года стоимость предложения на московском вторичном рынке снизилась всего на 1,5%. Но если разобраться, то оказывается, что продавцы просто пытаются делать хорошую мину при плохой игре. Дело в том, что цена предложения существенно отличается от той, по которой проходят реальные сделки. В августе, по данным риелторов, около 80% продаж прошло с дисконтом.
"В целом с учетом торга сегодня квартиру можно купить в рублях на 10-20% дешевле, чем год назад", - говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома. И нередко оценка жилья для расчета налога на недвижимость оказывается выше рыночной более чем на 20%.
Например, по кадастровой оценке двушка в "сталинке" у метро "Сокол" стоит 12,5 млн руб. (по 216 тыс. руб. за кв. м). При этом похожая квартира в этом же доме продается за 10,2 млн руб. (по 178 тыс. руб. за кв. м.). И риелторы уверяют, что в процессе торга может быть скинуто еще процентов десять.
Примерно так же обстоят дела и у собственников других квартир. Это легко проверить, если зайти на сайт Департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПР). Там есть калькулятор, который по адресу выдает не только расчет налога, но и актуальную кадастровую оценку квадратного метра конкретной квартиры. Среди десятка проверенных адресов коллег, проживающих в разных концах Москвы, корреспонденту "Денег" не удалось найти жилья, оценка которого была бы в пользу владельца, а не в пользу бюджета города Москвы (имущественный налог - местный).
Если верить прогнозу руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, цены на недвижимость и дальше будут снижаться. А значит, разрыв между рыночной стоимостью квадратного метра и той, с которой рассчитывается налог, будет увеличиваться не в пользу москвичей.
Как подсчитать, что дешевле: покорно платить налог или заказать переоценку
Добиться пересмотра оценки можно как в суде, так и в досудебном порядке. Для этого надо обратиться в комиссию при специально созданных территориальных управлениях Росреестра. Есть два основания, по которым можно пересмотреть кадастровую стоимость квадратного метра: если данные, внесенные в ГКН Росреестра, содержат ошибку или если собственник хочет изменить кадастровую оценку на рыночную.
Проблема заключается в том, что для оспаривания оценки хоть в комиссии при Росреестре, хоть в суде требуется получить отчет независимого оценщика. Это стоит около 30 тыс. руб. На отчет еще нужно получать экспертное заключение в СРО, в котором состоит данный оценщик, - примерно еще 10 тыс. руб.
Для обычного "физика" подобная налоговая оптимизация оказывается бессмысленной. Ведь если кадастровая оценка квартиры на Соколе, о которой шла речь выше, будет снижена с 12,5 до 10,2 млн руб., то налог уменьшится всего на 2,3 тыс. руб. Пусть даже эта оценка продержится два года (чаще проводить переоценку кадастровой стоимости жилья в Москве нельзя), выгода составит 4,6 тыс. руб. Это несопоставимо с затратами на изменение кадастровой оценки, которые составят не меньше 40 тыс. руб. И нет никакой гарантии, что после переоценки процедуру оспаривания не придется повторить.
Напомним, что от кадастровой оценки зависит и ставка налога: при стоимости недвижимости до 10 млн руб. она составит 0,1%; от 10 млн до 20 млн руб. - 0,15%; от 20 млн до 50 млн руб. - 0,2%; от 50 млн до 300 млн руб. - 0,3% и до 2% в год для недвижимости дороже 300 млн руб. Таким образом, экономически целесообразно добиваться пересмотра кадастровой оценки тем, кто таким образом сможет перевести свою недвижимость из одной категории налогообложения в другую.
Чтобы излишне не волновать москвичей, новый налог на недвижимость (жилую и коммерческую) будут вводить постепенно - сначала 20% от расчетной суммы, потом 40%, потом 60% и т. д. То есть если налог на квартиру составляет 10 тыс. руб., сначала возьмут только 2 тыс. руб. (в 2016 году), потом 4 тыс. руб. - в 2017-м, а до 100% доведут его в 2020 году.