Госдума во втором чтении приняла законопроект, по которому налог на имущество организаций, то есть на торговые и офисные объекты, должен исчисляться по его кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. Власти рассчитывают таким образом найти управу на неплательщиков и серьезно пополнить местные и региональные бюджеты.
Налогом по кадастровой стоимости можно будет облагать административно-деловые и торговые центры, а также нежилые помещения, в которых предусмотрено размещение офисов, объектов общепита и бытового обслуживания.
Сейчас налог на имущество организаций начисляется по балансовой стоимости объекта. По оценкам участников рынка, в некоторых случаях она составляет не больше 10 процентов от кадастровой.
Использование этого механизма налогообложения приводит к тому, что нередко балансовая стоимость схожих по характеристикам объектов различается в 8-10 раз.
Например, один предприниматель купил торговый центр, и в данном случае балансовая стоимость объекта - это фактически рыночная стоимость сделки купли-продажи. Предположим, владелец приобрел его по цене 450 тысяч рублей за квадратный метр и платит налог на имущество из расчета 9 тысяч рублей с "квадрата" в год. Другой владелец построил такой же торговый центр, но поставил его на баланс по стоимости строительства (50 тысяч рублей за квадратный метр), поэтому он платит налог из расчета 1 тысяча рублей с квадратного метра в год.
Теперь условия налогообложения будут одинаковыми для всех собственников торговых и офисных объектов, в том числе и для тех иностранных компаний, которые не имеют представительств в России и раньше могли вовсе не платить налог на имущество. Напрямую зарегистрированные на иностранцев, фактически не облагались имущественным налогом. Очень часто владельцы этим пользуются: собственниками многих столичных торговых центров или бизнес-центров являются западные офшорные компании. Объект может переходить от одной офшорной компании к другой, а государство не получает ни копейки ни со сделки купли-продажи, ни с самого объекта.
В Москве можно насчитать только 20 процентов добросовестных владельцев торговых центров, которые показывают прибыль и платят с нее нормальный налог, а также платят по рыночной цене налог на имущество. Новые поправки в Налоговый кодекс предполагают, что собственники-иностранцы теперь также будут платить налог со своих объектов по кадастровой стоимости.
Налог не для всех
Предельные ставки налога для Москвы и регионов установлены разные. Для Москвы в 2014 году ставка составит 1,5 процента, в 2015 году - 1,7 процента, в 2017 - 2 процента. Для иных субъектов РФ в 2014 году установлена ставка в размере 1 процента, в 2015 году - 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы - тоже 2 процента. И указанный налог может устанавливаться, если тот или иной субъект РФ определит и утвердит кадастровую стоимость своих объектов и примет соответствующий местный законопроект. Пока к введению новых норм готова только Москва.
И московские власти одобряют законопроект, потому что он позволит укрепить городской бюджет. Благодаря новому налогу столичная казна в 2014 году может пополниться на 35 миллиардов рублей.
Впрочем, чиновники обещают вводить новую систему постепенно. Власти планируют облагать налогом по новым нормам исключительно крупные отдельно стоящие офисные центры и торговые центры, площадь которых превышает 5 тысяч квадратных метров. Это около 2 тысяч объектов (30 процентов рынка). Но если в этих крупных объектах владеют небольшими помещениями (до 300 квадратных метров) какие-нибудь малые предприятия, столичное правительство планирует предложить им налоговый вычет. Кроме того, если эти малые предприятия занимаются социальными видами бизнеса (оказывают лицензированные медицинские или образовательные услуги), налоговая ставка для них, вероятнее всего, будет снижена.
Ложка меда, ложка дегтя
Основной смысл нововведения понятен: это способ пополнения бюджета в ситуации отсутствия экономического роста. В долгосрочной перспективе данная мера может стать стимулом к дальнейшему росту городов, а для собственников объектов - к повышению эффективности использования зданий. Но внезапность принятия закона может обернуться неприятными текущими последствиями для бизнеса. Расходы собственников зданий могут возрасти в среднем от 50 до 200 долларов на квадратный метр. При сегодняшних арендных ставках это может сильно сказаться на экономике объектов - по некоторым из них, чтобы компенсировать внезапные расходы, потребовалось бы поднять арендную ставку как минимум на треть. На такие меры пойти вряд ли получится в текущей экономической ситуации.
Собственники объектов, скорее всего, именно так и поступят - переложат затраты на плечи арендаторов. Большинство владельцев торговых объектов и офисных объектов все-таки сильно занижают балансовую стоимость - для них налоговая нагрузка однозначно вырастет. Повышение ставок аренды в конечном итоге приведет к тому, что часть арендаторов просто переедут в помещения с более низкой ставкой. Кроме того, некоторые ритейлеры, арендующие торговые площадки, в целях оптимизации расходов вполне могут повысить цены на розничные товары, что, безусловно, приведет к недовольству среди конечных потребителей.
Многие собственники коммерческой недвижимости находятся на упрощенной системе налогообложения. Вопрос лишь в том, оставят ли им эту опцию в новом законодательстве или же отменят. Если "упрощенцам" оставят право не платить налог на недвижимость, то серьезных последствий для рынка не будет.
Нововведение может коснуться зданий смешанного назначения, где под торговые и офисные цели выделается только часть площадей. Если не менее 20 процентов площади занимает офисная или торговая составляющая, это может повлечь налогообложение по кадастровой стоимости всего здания целиком. И тогда возникают две проблемы: предположительно высокая степень коррупционности при принятии решений о "реальных" целях использования помещений, а также высокий налог на здания, которые фактически не приносят собственнику дохода, но имеют небольшие офисные или торговые помещения.
Иностранным компаниям теперь будет менее интересно инвестировать в российскую недвижимость, поскольку для них низкие налоги являются одним из приоритетов при вложении средств в недвижимость другой страны.
В меньшей степени от введения нового налога пострадают владельцы, которые изначально не занижали балансовую стоимость своих объектов, а максимально приблизили ее к кадастровой. Ставка от кадастровой стоимости в конечном итоге не превысит 2 процентов, тогда как сейчас собственники объектов они платят 2,2 процента от балансовой стоимости. Для таких добросовестных налогоплательщиков грядущие изменения в системе налогообложения могут стать выгодными.
Мария Мягкова