Кризис – это время, когда активно распространяются всевозможные слухи и мифы. Если сомневаетесь, посмотрите, что произошло в последние недели с гречкой и прочими продуктами, которые враз были сметены из магазинов – и это под заверения властей, что ситуация под контролем, и ничего страшного не случится…
Не является исключением и рынок недвижимости, а также его более узкий сегмент – зарубежные объекты: в связи с кризисными процессами о нем тоже стали рассказывать ужасные вещи. Мы решили собрать самые распространенные из "ужастиков" и проверить, насколько они соответствуют действительности, пишет Prian.
Миф первый: покупателей недвижимости стали "доить" власти
Суть сводится к тому, что государства, испытывающие серьезнейшие проблемы с наполнением бюджета, обратились к богатеньким иностранцам, накупивших у них недвижимости. В частности, повышают всевозможные налоги.
Сказать, что этот слух полностью лишен оснований, было бы неправдой – кое-где налоги повысили. В частности, говорит Юлия Титова, директор компании "Rentsale", с 1 июля 2010 года НДС был увеличен в Испании. На недвижимость вместо 7% он стал 8%, на другие виды товаров и услуг, включая незастроенные участки земли – 18% вместо 16%. Власти особенно и не скрывают, что рассчитывают на увеличение сборов в казну – по расчетам, эта мера должна приносить в год до 10 млрд. евро. Впрочем, назвать налоговую новацию ужас какой разорительной для покупателей нельзя. "Весьма ходовая сумма приобретения недвижимости в стране – 250 тыс. евро, - говорит Юлия Титова. – Раньше НДС составлял тут 17,5 тыс. евро, теперь – 20 тысяч".
Аналогично вырос НДС и в Португалии – на 1%. Правда, и раньше он был высоковат – 20%, а с 1 июля нынешнего года стал 21%.
Любопытная ситуация сложилась в Греции. И так немаленький НДС (21%) был увеличен до 23%. С виду страшно, но… Как разъясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости "Gordon Rock", налог этот рассчитывается от кадастровой стоимости, которая ниже реальной в 2-3 раза. Кроме этого, продолжает эксперт, в стране существует и ежегодный налог, но он начисляется на недвижимость, кадастровая стоимость которой выше 243 тыс. евро. При этом расчет делается, исходя из числа владельцев: указанная выше цифра применяется, когда собственник один, а если объект принадлежит семейной паре, то "порог" составляет уже 486 тысяч. Фактически (с учетом разницы кадастровой и реальной стоимостей) платить этот налог приходится лишь тем, кто владеет виллами дороже 700-800 тыс. евро – а таких покупок не так уж и много.
Некоторые страны вообще не тронули собственные налоги, связанные с недвижимостью. Так, говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании "Cybarco Ltd.", поступило правительство Кипра. Более того, был одобрен законопроект, согласно которому граждане РФ, приобретающие недвижимость стоимостью свыше 300 тыс. евро, теперь могут получить постоянный вид на жительство.
В Египте, рассказывает Александр Селиванов, руководитель отдела аналитики компании "SVR Group", налоги на недвижимость довольно гуманны. Объекты стоимость менее 450 тыс. фунтов ($1 равен примерно 5,5 египетским фунтам) вообще не подлежат налогообложению. На более дорогие налоги есть, но весьма умеренные: в частности, за объект стоимостью миллион фунтов собственнику придется платить $121 в год. Если объект сдавался в аренду, чистая прибыль от сдачи менее 6000 фунтов налогами не облагается. Если же сумма больше – налоги есть, но из налогооблагаемой базы вычитается 30% в счет обслуживания и ремонта объекта.
Итог: большинство государств не стали ухудшать условия для иностранцев на своих рынках. "Правительства понимают, что увеличение налогов приведет к падению цен на недвижимость, а это лишние проблемы, которые совершенно ни к чему", - комментирует ситуацию Денис Евсеев, управляющий партнер компании "Kingsland".
Миф второй: резко подорожало содержание зарубежной недвижимости
В принципе, то же самое, что и миф №1 – с той лишь разницей, что в роли "доильщиков" выступают не власти, а компании, обслуживающие ваши квартиры, виллы или таунхаусы.
Сказать, что это совсем не так, было бы неправдой. В кризис дорожает все и везде, и если в какой-то стране повысились тарифы на содержание недвижимости и коммунальные платежи, то это отразится на всех – и местных жителях, и иностранцах. "Стоимость обслуживания напрямую связана с экономической ситуацией: ростом цен на энергоносители, инфляцией и т.д., - отмечает Сергей Демченко, директор по развитию компании "Lemestia Group". – Например, в Болгарии стоимость обслуживания комплексов, находящихся в курортных местах, выросла в среднем на 20%. Но все равно, эти цифры значительно меньше, чем стоимость обслуживания комплексов с аналогичной инфраструктурой в Москве".
"На Кипре эти показатели остались прежними, - говорит Андреас Хулудис, глава российского представительства компании "PAFILIA". – На мой взгляд, в период кризиса логичнее снижать стоимость за обслуживание объекта, чтобы получить клиента и выиграть конкурентную борьбу… Повышение цен – это отчаянный шаг, ведущий в никуда, это глупость". От себя добавим, что позиция г-на Хулудиса кажется автору очень симпатичной – вот бы поставить его руководить российским коммунальным хозяйством…
Итог: коммунальные платежи, как мы видим, в некоторых местах повысились. Однако это произошло, во-первых, в умеренных размерах, во-вторых, по вполне объективным причинам. И в-третьих, в нормальных странах никому в голову не придет избирательно "доить" именно иностранцев…
Миф третий: к иностранцам стало хуже относиться местное население
Одни считают, что приезжие отнимают у них работу. Другие ничего не считают – просто грабят иностранцев.
Опять-таки не станем утверждать, что это представление появилось совсем на пустом месте. "Есть простое правило: не покупайте недвижимость в странах, где у населения иные, чем у вас, взгляды на мир, - рекомендует Денис Евсеев ("Kingsland"). – Европейцы в основном мирные и дружелюбные, а вот в Турции или Египте стоит подумать над своим внешним видом и безопасностью, отправляясь в незнакомый район".
"Лозунг "Египет для египтян", в свое время произнесенный Мохаммедом Али (речь не о боксере, а о духовном лидере Египта, боровшемся против оккупации Англией – прим. ред.), очень популярен в стране, - говорит Александр Селиванов ("SVR Group"). – Иногда это произносится вслух. Иностранцев раздражают некоторые черты местного населения – но если на этом чересчур сосредоточиваться, жить в Египте вам нельзя". С другой стороны, напоминает эксперт, в Хургаде сегодня проживает, по сведениям властей, около 38 тыс. иностранцев. Из них 18 тыс. русских. Только 3000 из них имеют резидентские и рабочие визы, но власти закрывают на это глаза, понимая, что каждый иностранец привозит в страну валюту.
В этом обстоятельстве (что иностранцы, в том числе и русские, тратят деньги) кроется причина прекрасного отношения к ним со стороны большинства местных жителей. "Собственникам недвижимости нужно очень постараться, чтобы вызвать негативную реакцию, - отмечает Юлия Титова ("Rentsale"). – Сама ни разу с подобным не сталкивалась, и представить себе это не могу. Даже если россияне пьют очень сильно в кабаках, то при этом они тратят там деньги, их только за это любят еще больше и встречают еще с большим восторгом. Та же ситуация в магазинах – россияне тратят много денег на шопинг, все дорогие курортные магазины имеют русскоговорящий персонал, будь то в Испании, Италии или Турции". Что касается воровства, продолжает эксперт, то редкие случаи встречались и раньше. Сейчас их стало больше – прежде всего потому, что многие российские собственники обставляют свою недвижимость на порядок дороже местных стандартов, и делают это открыто.
Итог: в целом местное население относится к приезжим приветливо, понимая, что предоставлять услуги иностранцам – это подчас единственная возможность заработать в кризис. С другой стороны, покупателям следует помнить простую мудрость, рекомендующую не лезть в чужой монастырь со своим уставом. Чувства и верования местного населения надо уважать, богатство свое не выпячивать (не на Рублевке находитесь!), в опасные районы (если они есть – вас предупредят) не соваться.
Миф четвертый: в кризис за рубежом стало труднее работать
Имеется в виду, что часть российских покупателей недвижимостью пытаются не только жить, но и работать в этих странах. А в кризис тамошние государства активнее занялись протекционизмом, оберегая собственных трудящихся от конкуренции.
Здесь надобно напомнить, что касается проблема все-таки меньшинства покупателей – в основном квартиры и дома приобретают для жизни, а источники доходов так или иначе находятся в России. Второе – большинство стран защищают свой рынок труда всегда, кризис тут ничего особо нового не добавил. Вспомните, что визы, которые дают иностранцам, как правило, не предусматривают разрешения на наемную работу.
С другой стороны, практически все страны приветствуют, когда кто-то организует у них свое дело – иными словами, сам вкладывает средства в экономику. Так же можно найти работу (причем по найму!) специалистам тех профессий, которых на местном рынке в дефиците – к примеру, в Болгарии, говорит Сергей Демченко ("Lemestia Group"), очень ценятся работники банковской сферы и страховщики, а на Кипре – специалисты в области IT.
Не забудем и о том, что часто запреты провозглашаются, но власти смотрят на нарушения сквозь пальцы – как в уже упоминавшемся случаем с 18 тыс. россиян в Хургаде.
Итог: работать в чужой стране было сложно всегда, кризис вряд ли изменил ситуацию кардинально. Для трудовой деятельности требуется уровень подготовки, на порядок больший, чем для простого приобретения недвижимости.
Резюме
Как видим, описанные расхожие представления являются именно мифами – т.е. основаны они на реальных фактах, но так "обогащены" народной фантазией, что и мама родная не узнает. Проблемы, конечно, встречаются – но так, как пелось в известной песне: "кто-то кое-где у них порой…".
А в целом, по единодушному мнению наших экспертов, сейчас самое лучшее время для приобретения "зарубежки". Во-первых, цены из-за кризиса радикально снизились. А во-вторых, из-за сильного обмеления потока покупателей те, кто все-таки приходит на рынок с деньгами, чувствуют себя почти что небожителями. Выбор огромный, покупателей "выгуливают" в ресторанах, продавцы демонстрируют "местное гостеприимство".