Апартаменты, которые продаются как жилье, профессиональные игроки рынка, власти и конечные потребители оценивают по-разному. Одни называют их самым перспективным для столицы сегментом высокобюджетного жилья: по прогнозам экспертов из Contact Real Estate, в ожидаемых в 2012 г. элитных проектах апартаменты и лофт-апартаменты будут преобладать.
Другие считают апартаменты недоразумением - впрочем, легального характера. "Это ответ девелоперов на административное давление плюс желание сэкономить метры и деньги на получение разрешений", - считает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова.
Трактовка термина
Эксперты Балтийской строительной компании (БСК) напоминают: на Западе апартаментами называют сдаваемые в аренду готовые к проживанию квартиры в доходных домах, гостиницах или даже офисных комплексах. Наибольшую популярность в 1950-х гг. в США, а затем и в Европе завоевали апартаменты в проектах с гостиничной составляющей, когда известный отельер оказывает услуги собственникам недвижимости. На российском рынке апартаменты появились в начале 2000-х.
В соответствии с приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи" (начало действия - с 15.04.2011) апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м)".
Гендиректор компании WelhomeАнастасия Могилатова уточняет, что законодательством"апартаменты не рассматриваются как отдельный вид недвижимости". Участники рынка по-разному трактуют это понятие: одни называют апартаментами просторные квартиры, другие говорят об апарт-отелях с гостиничным обслуживанием. Но в большинстве случаев речь идет о формально нежилых помещениях, которые продаются как жилье. Часто апартаменты находятся в составе многофункциональных комплексов. "Апартаменты - это те же самые квартиры, только без возможности регистрации по месту проживания", - заключает Могилатова.
В практике столичного рынка примеры апартаментов экономкласса крайне редки. В основном апартаменты представлены в высокобюджетных сегментах.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов делит объем апарт-предложения на четыре группы:
- апартаменты класса "бизнес" (монолитно-кирпичные здания, предусматривается внутренняя инфраструктура). Примером может служить комплекс Manhattan House на Верхней Масловке;
- лофт-апартаменты (переоборудованные из нежилых зданий комплексы на территории бывших заводов и фабрик). Отличаются большой глубиной этажа, большими окнами, могут располагаться в исторических зданиях. Примером служат"Даниловская мануфактура 1867"(Новоданиловская набережная, 9), The Loft (Духовской переулок, вл. 17);
- апартаменты класса "премиум" во вновь возводимых или реконструируемых зданиях между Садовым и Третьим транспортным кольцом: в "Москва-сити", в комплексах "Николаевский дом", Clerkenwell House loft-style apartments.
- элитные апартаменты во вновь возводимых или реконструируемых зданиях: в комплексах "Резиденция Знаменка" (Знаменка, 9/12, стр. 1) или в М.Козихинском переулке, вл. 11 ("Дом у Патриарших").
По подсчетам директора департамента консалтинга BlackwoodОльги Широковой, сейчас предложение апартаментов на первичном рынке составляет примерно 111 500 кв. м в 16 комплексах. Доля апартаментов в общем объеме нового предложения осталась на уровне прошлого года и составила, по данным Blackwood, 11,2%. В 2011 г. стали известны новые площадки, где будут построены комплексы с апартаментами. Среди них в компании отмечают участки на Софийской набережной, на Щелковском шоссе у ст. м."Черкизовская"), возле гостиницы"Пекин", участок № 15, 16 в ММДЦ"Москва-сити" и участок на Одесской улице, 2.
Средняя цена предложения апартаментов в элитном сегменте составляет $13 560 за 1 кв. м (428 500 руб. за 1 кв. м), в сегменте бизнес-класса - $4330 за 1 кв. м (136 800 руб. за 1 кв. м), уточняют в Blackwood.
Девелопмент с плюсом
"Апартаменты позволяют не переводить здание в жилой фонд при реконструкции или не выполнять определенных требований, которые предъявляются к жилому строительству", - объясняет растущую популярность формата у девелоперов Анна Левитова. Важным элементом в расчетах является и доля города. "Если при реконструкции нежилого здания без изменения статуса такой доли не возникает, то при переводе в жилой фонд сложности могут возникнуть. Вообще, чем меньше разрешений требуется для проекта, тем точнее можно все рассчитать", - говорит она.
"При реализации проекта с апартаментами девелопер не обременен необходимостью обеспечивать будущих жильцов социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами и т. д.)", - эксперты из БСК считают, что все перечисленное не столь важно для целевой группы покупателей апартаментов. Как правило, инфраструктура представлена бутиками, элитными супермаркетами, ресторанами, фитнесом и SPA. Несомненным плюсом для девелопера в БСК считают и снижение рисков за счет реализации концепции mixed-use, и сокращение срока окупаемости за счет продажи апартаментов.
Руководитель департамента продаж и приобретений ГК "БРИК" Александр Киселев подчеркивает: если апартаменты делаются в реконструируемых зданиях, то у девелопера уже есть объект недвижимости и свидетельство о праве собственности на него, которое уже на следующий день после выхода из регистрационной палаты можно предъявлять покупателям (вместе с концепцией развития проекта). И начинать продажи,"что в разы сокращает сроки возврата вложенных средств".
Управляющий директор агентства "Усадьба" Наталья Кац дополняет перечень плюсов для девелопера: "Большой объем площадей и простота эксплуатации". Анастасия Могилатова отмечает достаточно широкий выбор пригодных под застройку участков. Суммируя мнения опрошенных "Ведомостями" участников рынка, можно сделать вывод: апартаменты требуют от девелопера меньших финансовых, временных и бюрократических затрат, а стало быть выгодны.
Впрочем, эксперты отмечают и некоторые недостатки формата, очевидные в глазах девелоперов. К таковым Ольга Широкова относит более высокие риски реализации - рынок только формируется, Анастасия Могилатова - ограниченный круг потенциальных покупателей. Доход, полученный от реализации квартир, всегда выше, чем от апартаментов, построенных на таком же участке, говорит заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-недвижимость" Ольга Новикова. Апартаменты дешевле аналогичных по потребительским свойствам квартир на 15-25%, это верно для всех классов недвижимости, подтверждает управляющий партнер "Смарт инвеста" Анна Чижова.
Если это проект редевелопмента, то в команде девелопера обязательно должны быть профессиональные инженеры, техники, проектировщики, имеющие необходимую специализацию, напоминает Александр Киселев. "Как правило, у акционеров и отдела реализации возникает желание как можно быстрее начать процесс возврата инвестиций, и они всячески торопят технических исполнителей проекта, хотя редевелопмент обычно гораздо сложнее, чем строительство нового здания, - приходится интегрировать в существующий десятилетиями объект все привычные современные атрибуты проживания. Это касается и коммуникаций, и конструктива здания", - объясняет Киселев.
Покупатели есть
Для девелоперов плюсы формата явно перевешивают его минусы. Особенно если учесть, что к плюсам вполне можно отнести лояльность покупателей. Управляющий партнер Теktа Group Андрей Биржин говорит, что это либо экспаты, либо здешние весьма обеспеченные люди, "которые точно не будут посещать местную бесплатную стоматологию или поликлинику и водить ребенка в ближайшую школу"."Практически у всех покупателей апартаменты - это вторая или третья квартира, которая используется как дополнительный личный офис", - описывает он. Наконец, данный формат выбирают средние и крупные компании для организации"представительской квартиры", чтобы экономить на представительских расходах и аренде гостиничных номеров.
До недавних пор невозможность прописаться в апартаментах считалась едва ли не главным препятствием на пути развития формата. Сейчас отсутствие прописки начинает приносить все меньше неудобств. Вот разве что получать внутренний и заграничный паспорт все-таки надо по месту регистрации. Зато, как подчеркивает Широкова, по более низкой цене можно получить квадратные метры в престижном месте. Апарт-комплексы элитного класса могут к тому же похвастаться профессиональным менеджментом со стороны управляющей компании или гостиничного оператора, под крылом которого находятся, добавляет Анастасия Цыганова из GVA Sawyer.
И все же минусы остаются. Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A.Ricci, сетует на более высокую ставку по коммунальным платежам, которая действует в отношении объектов нежилого фонда. Александр Киселев упоминает не всегда удобное местоположение объекта - иногда близко к крупным магистралям или железнодорожным веткам. "Это удобно с точки зрения подъезда, но не с точки зрения постоянного проживания", - говорит он.
В БСК напоминают о сложностях с получением ипотечного кредита, ином характере налогообложения, чем для жилой недвижимости: "Продавая апартаменты, находившиеся в собственности более трех лет, нельзя получить налоговый вычет, предусмотренный для квартир".
А город подумал
Все это было бы разборками внутри пары продавец-покупатель, если бы системные проблемы апартаментов не затрагивали интересы города. Владимир Авдеев справедливо замечает, что плюсы для девелопера одновременно являются минусами для города. "То, что девелопер не имеет обременений по строительству объектов социальной инфраструктуры, улучшает финансовые показатели в проекте. Но город не получает новых социальных объектов при одновременно растущем количестве жителей в конкретном районе. И для города это не очень хорошо", - говорит он.
Исполнительный директор Storm Properties Надежда Башбынар вообще считает, что для города в некоторой степени нежелательны такие проекты в крупных кварталах вне центра:"Отсутствие нужной инфраструктуры рано или поздно приведет к тому, что уровень социальной напряженности в этих кварталах будет постоянно расти". "Жители апартаментов в составе МФК (в “Москва-сити”) и город получают готовую жизненную среду, где уже есть все необходимое", - возражает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
По мнению Александра Киселева и Надежды Башбынар, для города полезно развитие промышленных зон, заброшенных территорий в центре.
"Если говорить начистоту, в долгосрочной перспективе апартаменты квартирного типа для города - это зло, - подводит черту советник президента ФСК “Лидер” Григорий Алтухов. - Конечно, город может получить значительные суммы от девелопера за выделение земельного участка (который был бы менее дорогим при строительстве на нем офисов или магазинов). Но во всех документах - от градостроительного планирования до составления графиков записи в детсад - жители апартаментов учитываться не будут, создавая теневую нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру. Да и от принципа развития строительного рынка прошлых годов, когда “два пишем, три в уме”, надо уходить. Если жилье - то полноценные квартиры, если не жилье - то для работы, отдыха и покупок, но не проживания".