Насколько вырастут цены на недвижимость? Ждать ли нам доступного жилья? Каковы перспективы ипотечного кредитования в нашей стране, особенно в условиях мирового кризиса в этой сфере? Такими вопросами задаются многие наши соотечественники. Именно на эти сложные и неоднозначные темы «Собственник» побеседовал с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Николаевичем Репченко, который, как никто другой, может дать ответы на вопросы, которые грозятся перейти в разряд риторических.
– Для начала давайте определимся: что такое доступное жилье?
– В идеале – жилье с относительно невысокой себестоимостью, построенное в достаточном количестве, то есть много и за небольшие деньги. При этом никто не говорит о том, что надо строить что-то маленькое и плохонькое а-ля хрущевки.
– А что надо строить?
– Вот смотрите: кухня 5 кв. м – это очень плохо и неудобно. А вот 10 – в самый раз. Соответственно, площадь однокомнатной квартиры должна составлять около 40 кв. м. Если в студии 50-60 кв. м – это уже бизнес-класс.
– И по каким же ценам?
– Себестоимость строительства находится в пределах $1 тыс. за метр – как «панели», так и «монолита». Соответственно, жилье стоимостью от $1,5 до 2 тыс. за метр можно было бы считать доступным.
Кстати, примерно такова стоимость жилой недвижимости во всем мире – если, конечно, не брать Лондон, Париж, нью-йоркский Манхэттен… В столицах цены всегда выше на порядок, нежели в целом по стране.
– Вроде бы несложная схема, почему же тогда буксует нацпроект?
– Очень просто: когда его объявили, никто не задумался о том, что это самое доступное жилье надо сначала построить, а уже потом продавать. Вернее, задуматься-то задумались, но сразу же столкнулись с необходимостью реформировать электроэнергетику. Ведь для нового строительства мощностей в стране практически нет. Один дом можно построить посреди микрорайона и подключить к существующим сетям. Но на новый микрорайон этих сетей уже, увы, не хватит. Кроме того, тут же встает вопрос о социальной инфраструктуре, о ЖКХ. Поэтому, чтобы не мучиться, решили: а давайте сделаем как на Западе! Там как раз шел процесс раздачи жилья в рассрочку под очень низкий процент.
– Да, это было удивительно. В 2003 году в Испании ипотечный кредит давали под 3-4% годовых…
– Ничего удивительного, просто тогда деньги были дешевыми. И наши государственные мужи сказали: а что? Давайте возьмем за рубежом дешевые деньги и перепродадим нашему народу. У людей будут деньги, и они купят себе жилье. Но ведь в такой ситуации, когда жилья нет, деньги теряют всякий смысл. Получается Советский Союз, где все вполне прилично зарабатывают, а купить почти нечего.
И все, кому достались дешевые деньги, гоняются за этим «почти». Конечно, цены вырастут, что же им еще делать. Само понятие «доступное жилье» было подменено понятием «доступная ипотека». А ведь это не одно и то же.
– Но с другой стороны, ипотека – инструмент, признанный и эффективный во всем мире, как же нам без него?
– Разумеется, ипотека нужна. Но надо отдавать себе отчет в том, что это не конечная цель. Ипотека всего лишь инструмент, пригодный для того, чтобы люди с относительно небольшими доходами могли приобрести себе жилье. Ипотека, как и любой другой банковский инструмент, работает правильно, когда жилье уже есть.
А что получилось у нас в 2004–2006 годах? Деньги стали раздавать, а жилья больше не стало. Спрос превысил предложения, и цены во всей России взлетели в два раза и более.
– Получается, ипотека спровоцировала рост цен на жилье?
– Конечно. Когда в свободной продаже квартир в достаточном количестве нет, то ипотека только подогревает цены.
– А в Соединенных Штатах что случилось с ипотекой?
— Там как раз получилось с точностью до наоборот: у них случился кризис перепроизводства жилья. При этом банки, вместо того чтобы анализировать ситуацию, начали выдавать кредиты под второе и даже третье жилье. Это была серьезная ошибка, и я думаю, что именно она привела американцев к кризису.
Классическая ипотека всегда считалась безрисковым возмещением денежных средств, и главная причина этого кроется в том, что она рассчитана на покупку основного жилья. Когда ипотечный должник понимает, что у его семьи есть шанс оказаться на улице, он в первую очередь будет платить за квартиру. Более того, он приложит все усилия, чтобы продвинуться по служебной лестнице и иметь более высокую зарплату. Он застрахует свою жизнь и здоровье: ведь ипотечный кредит выплачивается много лет подряд, всякое может случиться.
Вот это все вместе и снижает риск невыплаты кредита до минимума. Конечно, когда основная доля ипотеки стала выдаваться на инвестиционные цели, когда в качестве заемщиков начали рассматривать тех, с кем раньше отказывались даже по телефону разговаривать, то риски, само собой, возросли. Доходило до абсурда: не только не требовали первоначальный взнос, даже начало выплаты по кредиту откладывалось, например, на год.
В итоге американские банки получили массу должников, которые вообще не вложили ни цента из своих денег в те дома, под которые были выданы кредиты. Поэтому, когда цены на недвижимость пошли вниз, то эти, с позволения сказать, «инвесторы» рассудили так: а чего я буду выплачивать-то по кредиту с нулевым взносом? Я своих денег не вкладывал, я в этом доме не живу и не собираюсь, пускай банк его забирает.
Такая ипотека рискованна – она-то и создает пирамиду. Даже плавающие ставки – это не самое главное. А по таким ставкам как банки выдавали кредиты? Ведь их задача – продать деньги. Вот они дают их на 30 лет, и первые 5 лет даже не нужно платить проценты, но потом заемщика ждет повышенный процент. Реакция на это человека какова? Сейчас они с меня денег не хотят, цена недвижимости растет, ну а потом посмотрим. Плюс играет национальный менталитет американцев: мы великие, у нас завтра все будет лучше, чем вчера.
– Как вы считаете, нацпроект провалился?
– Я бы так не сказал. Это ведь глобальная стратегическая задача. Да, стартовали не в том направлении, и вот так сразу забросать шапками не получилось. Зато теперь руководство страны в полной мере осознало тот факт, что одной ипотекой, сколь бы она ни была хороша, не обойтись и что надо наращивать объемы строительства. Но пока что это весьма далеко от желаемого. Например, в начале прошлого года отрапортовали о приросте объемов строительства на 20%. Мол, построили 60 млн кв. м. А на поверку оказалось, что основной рост пришелся на частный сектор, то есть строители попросту приписали в свой отчет те дома, которые граждане возвели на свои средства.
Тем не менее хотелось бы верить, что новые города, за которые с таким энтузиазмом взялись крупные компании (вспомнить хотя бы «Ренову» Виктора Вексельберга с масштабным проектом «Академического» под Екатеринбургом), будут отстроены.
– Вы думаете, это повлияет на рынок?
– Разумеется. Сначала цены стабилизируются, по крайней мере не будет двукратного роста за год.
– Давно хотела спросить: что вы думаете о прогнозах, который дают некоторые аналитики? Правда ли, что к весне 2009 года квадратный метр жилья в столице будет стоить не менее 10 тысяч долларов за метр?
– Подобные прогнозы – результат поиска цикличности; именно это происходит во время так называемого теханализа, которым любят баловаться на фондовом рынке. При этом трейдеры хорошо понимают, что относиться к данному методу надо с известной долей иронии. Там рисуют график роста цен, например, на акции (а в нашем случае – на недвижимость) за период, достаточный для того, чтобы выделить повторяющиеся циклы. Рост – падение – рост – падение… И механически продляют этот график. Получается… (смеется) ну, то, что получается.
– И все-таки: цены на квартиры в Москве недавно взяли планку 5 тысяч долларов за метр. Так, может, данный метод не так уж плох?
– Чтобы понять, верно ли любое правило, надо проверить его в крайних точках, то есть подставить в формулу ноль и бесконечность. Вот если мы подставим бесконечность, то сразу становится ясно, что вечно расти ни один рынок не может.
Действительно, последние пять лет на московском рынке недвижимости происходило примерно следующее: полтора-два года двукратный рост, затем девять месяцев стагнации. Затем опять рост – и снова стагнация. Если продлять эту кривую чисто механически, то к 2009 году наш квадратный метр станет дороже европейского и американского, а еще через три года обгонит их в два раза. Понятно, что этого быть не может, и нынешняя волна подорожания будет значительно более короткой. Я предполагаю, что она захлебнется уже к майским праздникам.
– А как же глобальный финансовый кризис?
– В нынешнем повышении цен и кратковременном ажиотажном спросе на свободные квартиры он, конечно, играет роль – но скорее, психологическую. У нас очень боятся слова «кризис» после 1998 года. Слухи накладываются один на другой. Далеко не все играют на фондовом рынке, но тем не менее, каждый что-нибудь да слышал про то, что в Америке ипотечный кризис, во всем мире – финансовый, что наш рынок акций тоже пошел вниз, а еще правительство объявило о росте инфляции, да тут еще слухи о деноминации…
–…живут и здравствуют – несмотря на то, что их официально опровергли?
– Так ведь это аксиома: чем больше слух отвергают (и опровергают), тем больше в него верят.