Чуть стоило рассеяться дыму над Москвой, на рынке столичной недвижимости началось оживление. Оживились, правда, большей частью те, кому надо что-то продать. Застройщики стали заявлять, что отказываются от дисконтов, продавцы вторички переписывают ценники - в большую сторону. Риэлторы потирают руки: "Будет рост цен, сработает отложенный спрос. Ждем!"
В самом деле, число сделок с московскими квартирами в первом полугодии 2010 года превысило даже докризисные показатели. Правда, цены при этом заметно не выросли. А майский еврокризис и июльско-августовская аномальная жара остудили пыл покупателей, и летом по некоторым типам жилья даже наблюдалось небольшое проседание стоимости квадрата.
Но лето летом, а сентябрь - традиционное начало активного сезона. Что будет?
Большинство аналитиков столичного рынка недвижимости склонны считать, что бодрые ожидания продавцов в эту осень не оправдаются. На аналитической конференции "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз", которая традиционно проходит в преддверии "большого сезона", эксперты были на редкость единодушны: резкого роста цен на московские квадратные метры наподобие того, что наблюдалось в докризисные времена, не будет. Причем не только в ближайшие месяцы, но, возможно, и в ближайшие два-три года. Но и спокойствия на рынке не будет тоже.
Не растут как на дрожжах доходы - не подорожают квартиры
- В обозримом будущем стоимость квадратного метра сильно не изменится, - прогнозирует Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - Главной преградой для дальнейшего снижения цен стал ограниченный объем предложения, особенно в Москве. Столица не резиновая. Но и возможностей сильно вырасти у цен на недвижимость сейчас нет. Последствия кризиса да и сам кризис никуда не делись.
Солидарен с таким прогнозом и экономист Геннадий Стерник, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Академии им. Плеханова:
- Хотя объемы рынка восстанавливаются, заметного роста цен не будет.
При этом ссылаются эксперты прежде всего на общую экономическую ситуацию.
- Главное, что влияет на рынок жилья, - это растут ли душевые доходы населения, - поясняет Геннадий Стерник. - Если эти доходы не растут, люди деньги тратить боятся.
Нынче же такому росту доходов, каким он был перед кризисом, по всей видимости, взяться неоткуда. Надеяться на дешевые западные кредиты теперь не приходится, цены на нефть неплохие, но не заоблачные, фондовый же рынок, круто взлетевший вверх сразу после кризиса, сейчас по большей части колбасит. По меткому выражению Геннадия Стерника, макроэкономические прогнозы сегодня не из серии "ой", но и не из серии "ах!".
- Спрос на жилье в обозримом будущем будет формироваться за счет реальных покупателей, зарабатывающих в нынешних условиях достаточно для решения собственных жилищных проблем. Как показывает практика, предмет их мечтаний - квартиры в Москве по 70 - 80 тыс. рублей за кв. м или по 40 - 45 тыс. за кв. м в Подмосковье, - утверждает Олег Репченко.
Статистика августа это мнение отчасти подтверждает. Спрос был на самые дешевые типы жилья - в панельных домах. Более дорогие квартиры - за исключением отдельных элитных объектов, которые в целом погоды на рынке не делают, - в августе даже слегка дешевели (см. таблицу). Похожая ситуация наблюдалась и в январе - апреле. Покупатели активно разбирали самые дешевые, небольшие по площади квартиры в панелях, и за счет операций с этим незатейливым жильем преимущественно и случился резкий рост числа сделок с квартирами в первой половине 2010 года. Что действительно многое говорит о платежеспособности нынешнего среднестатистического покупателя московского жилья.
Стоимость квадрата постояла - и теперь начнет прыгать
Однако тот факт, что цены в целом не вырастут, вовсе не означает, что они будут стоять на месте. Об этом сейчас также говорят эксперты. Рынок, по их прогнозам, будет подвержен постоянным ценовым колебаниям, "болтанке".
Если грубо, то речь идет вот о чем. Уставшие ждать возвращения к докризисным временам продавцы периодически будут проверять покупателей на готовность раскошелиться и поднимать цены. А увидев, что покупатели разбежались, снижать их обратно. Подобную "болтанку" могут усугублять события на мировых финансовых рынках - теперь уж никого не надо убеждать в том, что Россия - часть мировой экономики.
Весьма вероятно, что небольшое "пробное" повышение цен как раз и будет иметь место в нынешнем сентябре.
- Очень продолжительными такие фазы роста или снижения цен не будут: через несколько месяцев можно ждать изменения ситуации на противоположную, - прогнозирует Олег Репченко.
Колебания цен также слишком серьезными не будут - предположительно в пределах 1 - 2% в месяц. Но поскольку и 1% от стоимости московской квартиры для кого-то - серьезные деньги, лучшая стратегия покупателей, если верить экспертам, нынче проста. Увидел, что на рынке жилья что-то начало дорожать, подожди, пока подешевеет обратно.