Резко выросло предложение квартир самой низшей ценовой категории – "хрущевок" и "советской" панели, утверждают эксперты рынка. Наиболее востребованные до кризиса, они могут ускорить общие темпы обесценивания квадратных метров столицы.
Объем готового жилья, выставленного на продажу в Москве, достиг к началу июня 41 тыс. объектов, что на 5,4% больше, чем месяцем ранее. "В разрезе домостроений в столице наиболее активно объем предложения вырос среди квартир низшей ценовой категории. На прошлой неделе в продаже предлагалось 4,7 тыс. подобных объектов", - уточняют аналитики "Инком".
Они считают, что обладатели самого дешевого и, следовательно, самого низкокачественного, жилья в Москве выставили объекты, изъятые с рынка в период максимального падения спроса осенью-зимой прошлого года, на продажу в массовом порядке, "окрыленные прогнозами о стабильности на рынке недвижимости на ближайший квартал".
В то же время, по данным экспертов, из-за кризиса структура спроса на столичном рынке жилья существенно изменилась - интерес покупателей сместился в сторону качественного жилья экономкласса, например, квартир в современных домах.
"На этот сегмент приходится 77% спроса, поэтому маловероятно, что ожидания продавцов о быстрой реализации низкокачественных квартир в обозримый период оправдаются", - считают аналитики.
Вместе с тем, предполагают специалисты, выброс на рынок большого числа дешевых и малоликвидных квартир может оказать дополнительное давление "вниз" на средние цены предложения, а также увеличить средние сроки экспозиции жилья на рынке.
По итогам последней недели мая, средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве снизилась в долларах на 2% - до 5,9 тыс.. долларов, а в рублях - на 2,9% до 199 тыс.. рублей.
"Не все так просто с массовыми продажами дешевого жилья, - говорит аналитик "Агентства прямых инвестиций" Григорий Реминов. – Оно действительно выставлено на продажу, но спрос практически нулевой, во всяком случае, сегодня. Дело в небольшой разнице на стоимость "квадрата" в "хрущевке" и в новостройке экономкласса – где-то процентов 10-12. Жилье не является сиюминутным приобретением и, если заходит речь о том, что можно немного накопить до более комфортного жилья, то никто не пойдет и не встанет в очередь за панельной 5-этажкой".
"Массовое избавление от дешевых квартир прогнозировалось еще в прошлом году, - говорит директор столичного бюро недвижимости Алексей Панов. – Надо сказать, что его владельцы держались до последнего, но все-таки сдались на "милость рынку". Ничего в этом удивительного нет, так как причина заключается в чрезмерной переоценке этих квадратных метров, когда цена на "хрущевку" превышала стоимость метра не только в современном доме, но и в 1,5-2 раза себестоимость самого элитного "коттеджного метра". Просто рынок отыгрывает сейчас стоимость до уровня "разумной достаточности".
"На столичном рынке много диспропорций, в том числе, отсутствуют качественные дома экономкласса", а в интерпретации наших застройщиков качественное – это уже как минимум бизнес-класс, не меньше, - считает гендиректор компании "О.С.Г." Денис Кудряшев. – Разница между эконом- и бизнес-классом оценивается в 20-30%. А для того, чтобы дезориентировать покупателя, сейчас девелоперы и риелторы "играют" с этими категориями – при необходимости распродать дом бизнес-класса они утверждают, что он – элитный, а когда требуется объяснить дороговизну экономкласса, говорят, что это – "абсолютный" бизнес и так далее".
С другой стороны, есть и позитивные мнения насчет будущих перспектив. Так, аналитики "Индикаторов рынка недвижимости" считают, что "минувший май может оказаться переломной точкой в преодолении финансового кризиса в целом, что, разумеется, в обозримой перспективе скажется и на рынке недвижимости, так как после более чем полугодового пессимизма в мае окончательно закрепились восходящие тренды основных макроэкономических показателей".
Но не все эксперты рынка разделяют оптимистический взгляд на будущее. "Второе дно мы увидим весной или даже зимой следующего года, - утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Скорее всего, уровень цен будет в два раза ниже по сравнению с сегодняшними. Дальше мы можем прийти к ценам, равным себестоимости строительства. Это и будет третье дно". После третьего дна аналитик прогнозирует начала роста цен в секторе. "Тем не менее, пока кризис не локализован, определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно", - считает Ковалев.
В последние два месяца заметную поддержку долларовым ценам на столичные квартиры оказывали курсы валют. Если в период заметной девальвации рубля в основном корректировались вниз долларовые цены, то теперь ситуация иная, говорят эксперты "Индикаторов". Продажи долларовым ценам вновь обрели популярность несколько месяцев назад и сейчас номинированные в долларах объекты, очевидно, теряют в стоимости в рублевом исчислении, что и приводит к неявной коррекции. При этом продавцам с рублевыми ценами также приходится идти на торг и скидки покупателям.
Согласно последним данным, так называемая "советская" панель упала в цене к концу мая еще на 2,9%, средняя цена метра – 3819 долларов. Квартиры в "сталинских" домах стоят около 5-5,2 тыс..долларов за "квадрат", "минус" составил 2-2,4%, монолитно-кирпичные оцениваются в 4,6 тыс..долларов, но и обесцениваются они больше всего – на 4,5% за прошедший месяц.
По оценке GED Analytics, средняя стоимость метра в рублях в Москве на конец мая составила 143 тыс.. рублей. На вторичном рынке квартиры предлагают по 144,8 тыс., в новостройках - по 137,8 тыс.. рублей за метр. В Подмосковье цены на уровне 70 тыс.. и 58 тыс.. рублей соответственно. Несмотря на то, что коррекция продолжается уже полгода, темпы снижения цен несравнимы с темпами подорожания жилья в предыдущие годы. Стоимость столичного жилья остается на очень высоком уровне, тем более на фоне падения доходов большинства россиян, добавляют эксперты.