Падение стоимости квадратных метров на сегодняшний день в среднем по Москве оценивается в 30-35%, в регионах России - до 45%. Последние данные цен квадратных метров и прогнозы экспертов позволяют говорить о стагнации ситуации на рынке жилья.
Значительное удешевление жилья не сделало квартиры доступнее. Причин много, но главные, это - фактическое отсутствие банковского кредитования и падения реальных доходов граждан.
Безрезультатными оказались попытки властей Москвы "заговорить" рынок недвижимости утверждениями о том, что цены на жилье не могут упасть ни на 40, ни на 50%, как это говорил Юрий Лужков. Расценив это заявление как "наказ" стройкомпаниям, продавцы держат обороны и по сей день.
"Распродают только то и только те, кого "душит" долговая нагрузка, - заявил гендиректор консалтинговой компании National Building Realty Антон Прибылов. – Сбросив цена на треть, они достигли уровня своей маржи в 8-12% и дальнейшее "добровольное" падение практически невозможно. Отдавать построенное по себестоимости никто не будет".
Согласно расчетам Ассоциации строителей России (АСР), на обвал цен на недвижимость в мегаполисе сегодняшняя ценовая ситуация не похожа. С начала года стоимость доступных московских квартир в панельных домах упала примерно на 4,5%, в то время как в регионах падение цен на жилье доходит до 15%.
При этом, стоимость стройматериалов сильно упала: бетон с начала года подешевел на 13,8%, железобетонные конструкции – на 8–12%. Кирпич "упал" на 23%, цемент – на 24%. Благодаря этому себестоимость строительства также упала. С начала года себестоимость одного "квадрата" жилья в среднем по стране упала на 5,34% до 33 тыс. рублей. Следом пошли вниз цены на готовое жилье. Средняя цена квартиры в новостройке с начала года упала на 4-4,5%.
Как утверждают столичные риэлторы, на вторичном рынке жилье в этом году подешевело на 8-9%, а с прошлой осени - на 20-25%. В Санкт-Петербурге квартиры подешевели на 9-12%, в Екатеринбурге – 8%, в Нижнем Новгороде - на 11%, в Перми – на 14%, Краснодаре – на 15%, Сочи – на 20%, в Красноярске жилье - на 15%.
Тенденция на снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерна для всей России. Исключение составляет Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, составляет не более 1710 долларов. Это в два раза выше показателей в среднем по России, которые находятся в "вилке" от 800 до 1000 долларов.
Как утверждают в АСР, в Москве определяющую роль играют наценки на жилье. К примеру, в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой 1 квадратного метра в новостройке экономкласса составляет 5791 рубль. В Ленинградской области маржа застройщиков сегодня составляет не более 1482 рублей, в Подмосковье – 12, 3 тыс.рублей. Но в Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 рубля за каждый "квадрат", сообщается в исследовании специалистов АСР.
"Объяснить это можно двумя факторами: строительство в Москве зависит от так называемой "административной составляющей", которая "съедает" от 20 до 50% стоимости всех затрат на строительство, и, во-вторых, неоправданно дорого стоит подключение к коммуникациям, - говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании "О.С.Г." Денис Кудряшев. - Плюс к тому, застройщик обязан обеспечить инфраструктуру для строящихся домов, т.е. вместо города именно он строит школы, детсады, поликлиники, магазины и дороги".
Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, говорит, что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли. "Инвесторы, которые смогли получить землю под застройку, не будут снижать цены. Они будут ждать стабилизации экономической ситуации, им нужно окупить затраты на землю. Московская земля сверхрентабельна, и снижать ее сверхрентабельность никто не будет", – считает депутат столичной Думы.
По статистике "Индикаторов рынка недвижимости" (IRN.ru ), средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась за последнюю неделю апреля до 4,2 тыс. долларов. Квартиры в панельных и блочных домах предлагают в среднем по 4,01 тыс. долларов за метр, в монолитных и кирпичных - по 4,66 тысяч.
Одновременно в апреле может быть установлен рекорд снижения рублевых цен в столице, говорят в GED Analytics. По данным на сегодня стоимость квадратного метра уменьшилась уже на 2,3% и установилась на отметке 147 тыс. рублей в среднем по городу. На вторичном рынке цена предложения впервые с августа 2008 года опустилась ниже 150 тыс. рублей. Новостройки продают по 138 тыс. рублей за метр. В долларах столичное жилье подешевело до 4,47 тыс. долларов на регулярном и 4,13 тыс. долларов на первичном рынках.
Что касается прогнозов – их много, причем, разнонаправленных. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем.
Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье экономкласса минимум до осени. Они надеются, что к этому времени государство сумеет добиться снижения ставок по ипотеке, что подтолкнет спрос.
"Вполне вероятно, что рынок достиг "дна", но и спешить покупать сейчас не намерен, ожидая еще большего падения, - говорит директор столичного бюро недвижимости Надежда Нифонтова. – Противостояние покупателей и продавцов может продолжаться не один месяц, а пока рынок демонстрирует отсутствие сделок купли-продажи. Он практически мертв".
Главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник считает, что недвижимость не будет дорожать 7-10 лет, а девелоперам надо привыкать жить с невысокой доходностью. Застройщики, как показало недавно опубликованное исследование Росстата, рассчитывают на улучшение ситуации во 2-м квартале этого года.