Как известно, существуют три суммы, обычно равные ежемесячной ставке, которые арендатор платит, снимая квартиру. Если на агентской комиссии при аренде сэкономить при желании вполне возможно, то третья сумма – залоговая – практически неизбежна, даже если вы снимаете жилье без посредников.
Желающих сдавать квартиру без страхового депозита (залоговой суммы) практически нет, и это нормально; другое дело, что вовсе необязательно размер депозита должен равняться месячной стоимости аренды. Эта сумма условна и зависит, в частности, от степени доверия квартирного хозяина к съемщикам.
При этом, даже если отношения между арендными сторонами теплые и доверительные, отказываться от страхового депозита, несмотря на все особенности нашего менталитета, не дающие как-то оговаривать условия сделки "со своими", не стоит. Так же как и сам договор аренды, залоговая сумма и сопутствующая ей опись имущества призваны защитить и квартирного хозяина, и арендаторов от возможных недоразумений. "Страховой депозит – это не оплата за последний месяц проживания, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и т. п.", – подчеркивает Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда".
Зачем нужно составлять опись имущества при аренде? Какие пункты она должна содержать? Как составляется опись?
"Акт приема-передачи имущества необходим для того, чтобы защитить обе стороны от ущерба, причем это касается как материальной, так и моральной стороны вопроса. Бывают случаи, когда одна из сторон может сильно пострадать по каким-либо причинам, и при отсутствии данного документа доказать обратное будет весьма проблематично", – рассказывает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы "Инком-Недвижимость". В сущности, опись имущества, которая составляется в приложении к акту приема-передачи, защищает интересы обеих сторон. "Опись имущества в будущем поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя, – рассказывает Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Опись составляется в двух экземплярах. Наниматель и наймодатель делают обход квартиры и сверяют наличие и состояние предметов с текстом описи".
"Документ составляется в простой письменной форме с указанием Ф. И. О., паспортных данных сторон, в двух экземплярах (третий экземпляр можно передать своему риэлтору)", – говорит Мария Жукова.
Что касается пунктов, которые хорошо было бы включить в опись, они диктуются практическим опытом. В принципе, если вы доверяете риэлтору, можно оставить составление описи ему на откуп; но если сомнения есть, лучше проконтролировать процесс.
Как говорит Кирилл Кокорин, обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:
• Описание недостатков объекта. Например, розетка в ванной комнате обесточена, одна плитка на кухне у раковины треснута, потолок в ванной комнате содержит признаки затопления – отслоение краски.
• Опись переданного в пользование имущества. Здесь необходимо перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Например, в коридоре тумба с зеркалом б/у в удовлетворительном состоянии, шкаф двухстворчатый для верхней одежды б/у в удовлетворительном состоянии, тумба для обуви новая и т. д.
"При описании бытовой техники стоит не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Это необходимо для того, чтобы предприимчивый наниматель не смог заменить телевизор или стиральную машину на подходящую по описанию и размерам технику, но, например, сломанную или хуже по качеству", – подчеркивает эксперт.
• Показатели счетчиков. В момент составления акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков, фиксирующих расход электроэнергии, расход воды, и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
• Передача полного комплекта ключей от объекта.
Как оценивается ущерб при съезде арендатора? В чем роль акта приема-передачи имущества? А может, все-таки обойтись без описи?
В момент расставания квартирного хозяина с арендатором приходится, даже если все время, пока сдавалась квартира, отношения были близки к приятельским, возвращаться к грубым материям: оценке ущерба и определению, кто должен за этот ущерб платить. Основная разница в том, списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт на собственные средства – дело хозяина квартиры) либо считать причиненным ущербом (который, следовательно, оплачивается из страхового депозита съемщиком). "Обычно в процессе пользования больше всего страдают какие-либо механизмы, например, петли шкафов, дверей, дверные ручки и пр. Ущерб, нанесенный имуществу, в отличие от амортизации, виден невооруженным глазом: выломанная деверь, разбитое зеркало и т. д.", – иллюстрирует разницу Кирилл Кокорин.
Сам процесс сдачи квартиры (передачи от арендодателя арендатору) в идеальном варианте сводится к отсутствию претензий друг к другу. Венчает ситуацию либо запись в первоначальной описи о том, что претензии отсутствуют, либо вновь составленный акт приема-передачи, который также подписывается обеими сторонами, только принимающей стороной является уже наймодатель.
Что делать в случае, если претензии все-таки есть? "Всех случаев не опишешь, – говорит Мария Жукова. – Часто многое зависит от личных качеств и характера собственника и арендатора, а также от первоначального состояния квартиры, мебели. Если не удается договориться, то в качестве третьей независимой стороны можно привлечь риэлтора, который помогал совершать сделку. Клиенты крупных риэлторских компаний, как правило, могут рассчитывать на помощь компании в решении возможных конфликтных ситуаций, возникающих с владельцем квартиры в период действия договора найма, создавая целые программы дополнительных сервисов "постпродажного" обслуживания". Частные риэлторы способны справиться с постарендным обслуживанием ничуть не хуже, но здесь важно не ошибиться с выбором посредника (как правило, здесь помогают либо собственный накопленный опыт, либо рекомендации).
Ну а если вы работаете с проверенным риэлтором, а квартирный хозяин – замечательный человек, с которым не было проблем за все время арендных отношений? Может быть, в этом случае можно все-таки махнуть рукой на опись и прочие ненужные бумажки?
"Однажды к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился с иском в суд на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство. Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с законом РФ описали все имущество собственника, а заодно и находящееся там имущество арендатора, – приводит пример Кирилл Кокорин. – Как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удастся. Для того чтобы это доказать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, и, даже если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то на него можно подать жалобу – "жалоба на действия судебного пристава-исполнителя"".
В приведенном примере наниматель смог решить свою проблему, но не сразу: чеков у него не оказалось, и чтобы вернуть свою бытовую технику, ему пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Арендатору удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли ему свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.