Пляжный сезон уже на пороге — самое время помечтать о своем собственном домике на морском берегу. А может, и не только помечтать. Почем нынче реализация мечты в Крыму, а конкретно — в семи крупнейших городах региона: Симферополе, Ялте, Алуште, Севастополе, Евпатории, Феодосии и Керчи.
В целом, как отмечают специалисты, стоимость квадратного метра в республике Крым превосходит среднюю стоимость квадратного метра жилья по России и составляет порядка 82 тыcяч рублей. Более точный параметр оценки — цена медианная, та, что делит весь ценовой спектр на две равные части: половина цен ниже этого значения, а половина цен выше. В Крыму это порядка 75 тысяч рублей за квадратный метр. Диапазон средних цен находится в промежутке от 77 до 87 тысяч рублей за метр.
Особенностью Крыма является высокая степень разброса в стоимости жилья. Это обусловлено прежде всего местоположением конкретного объекта недвижимости: удаленностью от моря, от курортных центров. Но не только. Квартиры во многих населенных пунктах полуострова показывают отрицательную ценовую динамику в силу своей переоцененности: по качеству среды и инфраструктуры объекты уступают курортам Краснодарского края, а по цене изначально выставлялись или вровень, или дороже. Поэтому теперь эти объекты дешевеют. Еще одна местная особенность — цены на недвижимость у крымчан формируются «по-старинке» в долларах США, из-за чего они подвержены постоянным колебаниям.
Если же переводить в рубли, цена квадратного метра в регионе колеблется от минимального порога в 30 тысяч до 250-300 тысяч за метр. В 4-м квартале 2015 года и 1-м квартале 2016-го наблюдалось постепенное повышение средней стоимости жилья на всем полуострове, кроме Алушты, где цены с 1 квартала 2015 года снизились на 11 процентов. Максимальный прирост стоимости квадратного метра за этот период случился в Алупке: на вторичном рынке он составил 11,2, а на первичном — 13,6 процента.
В сегменте загородной недвижимости наблюдаются другие тенденции. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Крыму за год выросла на 10 процентов до 80,2 тысячи рублей. Сильнее всего за год поднялись цены на дома именно в Алуште — по сравнению с 1-м кварталом 2015-го, рост составил 33 процента. Существуют и исключения: в Феодосии, например, за год загородная недвижимость подешевела на процент.
В структуре спроса в целом по Крыму с марта прошлого года произошли заметные изменения. Доля квартир выросла с 56 до 62 процентов, а доля загородной недвижимости уменьшилась с 44 до 38 процентов.
Иная ситуация наблюдается в структуре предложений: доля квартир уменьшилась с 69 до 64 процентов, а доля загородной недвижимости увеличилась с 31 до 36 процентов.
Максимальный интерес покупателей вызывают самые недорогие варианты с целью приобретения «второй квартиры» либо квартиры «под сдачу». Основные покупатели делятся примерно в равных пропорциях: треть — военные, треть — местные гражданские, треть — гражданские из других регионов.
Ялта
Когда говорят о Ялте, обычно имеют в виду Большую Ялту, т.е. весь Ялтинский регион на южном береге Крыма протяженностью 72 километра, от Гурзуфа на востоке и до Фороса на Западе. В состав Большой Ялты входят два города: Ялта и Алупка, а также 7 поселковых общин (поселковых советов), которые объединяют 21 поселок городского типа, 8 поселков и одно село. Самые крупные поселки — Гаспра, Гурзуф, Кореиз, Ливадия, Массандра, Симеиз, Форос.
Ялта в настоящий момент — самый дорогой город Крыма, средняя цена за метр здесь составляет 122 тысячи рублей, медианная — 110 тысяч. Средние цены в Ялте находятся в диапазоне 100-135 тысяч рублей за метр. Стоимость однокомнатной квартиры в Ялте составит порядка 3,2-4,7 миллиона рублей, двухкомнатной — 6,8-8,2 миллиона, трехкомнатной — порядка 9 миллионов рублей.
Самая недорогая квартира в Ялте продается за 2,8 миллиона рублей. Это однокомнатная квартира на последнем этаже пятиэтажного дома с квартирами малосемейного типа. Общая площадь квартиры — 32 метра, кухня — 7,5 метров. С балкона открывается панорамный вид на Ялту, море и горы. Самая дорогая квартира в Ялте предлагается к продаже за 20 миллионов рублей, общая площадь лота — 103 «квадрата».
Алушта
Как и Ялта, Алушта тяготеет к «укрупнению» — протяженность от горы Аю-Даг до села Приветное Большой Алушты составляет порядка 80 километров, что позволяет называть ее второй по величине курортной зоной Крыма.
В Алуште средняя цена квадратного метра составляет порядка 100 тысяч рублей, медианная — 90 тысяч. Средние цены лежат в диапазоне 86-113 тысяч рублей. Ценовой минимум — порядка 35-40 тысяч рублей, максимум — 155-160 тысяч рублей за метр. Самая дешевая квартира в Алуште предлагается за 2,9 миллиона рублей — это «однушка» на 4-м этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры — 29 «квадратов». Квартира в хорошем состоянии, со стеклопакетами, застекленным балконом. До набережной 500 метров, рядом Алуштинский дельфинарий. А самая дорогая квартира в Алуште стоит 7,3 миллиона рублей — это трехкомнатная видовая квартира с большой лоджией.
Евпатория
Евпатория — самый крупный курорт Западного Крыма. Город расположен на берегу Каламитского залива. Восточной границей Евпатории является соленое озеро Сасык, а западной — Мойнакское озеро. Благодаря этим озерам город является признанной бальнеологической здравницей.
В Евпатории средняя цена квадратного метра составляет порядка 95 тысяч рублей, медианная — 74 тысячи рублей. Средние цены лежат в диапазоне 87-104 тысяч за метр, ценовой минимум — порядка 30-39 тысяч, максимум — 125-150 рублей за метр.
Купить самую дорогую на сегодняшний день квартиру в тихом районе исторического центра в кирпичном доме можно за 30 миллионов рублей, общая площадь объекта составляет 170 квадратных метров, кухня — 15 «квадратов», балкон и лоджия, дизайнерский ремонт, четырехметровые потолки и т.д.
Самая дешевая квартира расположена на 4-м этаже кирпичной пятиэтажки. Общая площадь квартиры 21 квадратный метр, площадь кухни — 4 «квадрата». Стоимость квартиры — 1,1 миллиона рублей.
Севастополь
Севастополь — крупнейший, наряду с Симферополем, город всего Крымского полуострова. Его население составляет порядка 366 тысяч человек. Историческое название города — Херсонес Таврический. В 1783 году, после присоединения Крыма к России, здесь была основана военно-морская крепость для кораблей Черноморского флота, и Севастополь стал называться своим нынешним именем по приказу Екатерины II — в переводе с греческого, это «город, достойный поклонения». Поскольку город часто был в эпицентре сражений, здесь много памятников полководцам, мемориалов, орудийных двориков.
Что касается жилья и его стоимости, средняя цена квадратного метра составляет сейчас порядка 81 тысячи рублей, медианная — 80 тысяч рублей. Минимальная цена метра в городе — порядка 30-39 тысяч рублей, максимальная — порядка 120-130 тысяч. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Севастополе составляет порядка 2,6-3,2 миллиона рублей, двухкомнатной — 4,1-5 миллионов, трехкомнатной — порядка 5,3-6,6 миллиона рублей.
Самая дорогая квартира в Севастополе стоимостью 28 миллионов рублей находится в районе Стрелецкая бухта и занимает 9 и 10 этажи монолитного дома. Площадь предложения составляет 404 квадратных метра, площадь кухни — 12 «квадратов». В квартире два санузла, бильярд, джакузи, мини-сауна, камин, гидромассажный душ, мебель и бытовая техника. До моря 300 метров.
Самая дешевая квартира — «однушка» площадью 38 квадратных метров с 8-метровой кухней, с лоджией, совмещенным санузлом, Квартира находится на последнем этаже 9-этажки, ее стоимость — 2,4 миллиона рублей.
Симферополь
Симферополь — крупнейший транспортный узел, куда прибывает большинство гостей: именно здесь, помимо железнодорожного вокзала, находится и единственный пока в регионе аэропорт.
Средняя цена квадратного метра в Симферополе сегодня составляет порядка 78 тысяч рублей, медианная — 72 тысячи. Средние цены лежат в диапазоне 71-84 тысячи. Ценовой минимум — порядка 40-45 тысяч рублей за метр, максимум — 110-120 тысяч. Стоимость однокомнатной квартиры в Симферополе составит, в среднем, порядка 2,4-2,9 миллиона рублей, двухкомнатной — 3,9-4,7 миллиона, трехкомнатной — 5,2-6,5 миллиона рублей.
Самая дешевая квартира в Симферополе выставлена на продажу за 2,6 миллиона рублей — это «однушка» на первом этаже пятиэтажного блочного дома. Общая площадь квартиры — 32 квадратных метра.
Самая дорогая квартира в Симферополе стоит 18 миллионов рублей. Общая площадь квартиры — 124 квадратных метра, она расположена в центральной части города, в историческом доме, реконструированном в 2010 году.
Феодосия
Феодосия уникальна своим расположением, которое обеспечивает сочетание морского, степного и горного климатов. Город также знаменит своими минеральными водами и лечебной грязью — здесь много пансионатов и лечебниц, в которых лечат заболевания ЖКТ, нервной системы и т.д.
Средняя цена феодосийского квадратного метра составляет порядка 68 тысяч рублей, медианная — 65 тысяч рублей. Средние цены лежат в диапазоне 61-75 тысяч рублей за метр, ценовой минимум — порядка 30 тысяч, максимум — 100-115 тысяч рублей за метр.
Самая дорогая квартира из выставленных на продажу в городе, находится на первом этаже двухэтажного дома, имеет отдельный вход с небольшим огороженным двориком. 140-метровая квартира полностью меблирована, к ней «прилагается» небольшой огороженный дворик, гараж. До ближайшего пляжа — 300 метров. Стоимость лота — 18,2 миллиона рублей.
Самая дешевая квартира находится на последнем этаже пятиэтажки, общая площадь — 39 квадратных метров, 8-метровая кухня, совмещенный санузел. Объект выставлен на продажу за 1,6 миллиона рублей.
Керчь
Керчь — прежде всего, крупный промышленный центр и транспортный узел. Но море и пансионаты здесь тоже есть. Средняя цена квадратного метра в городе составляет порядка 59 тысяч рублей, медианная — 57 тысяч рублей. Средние цены лежат в диапазоне 54-64 тысячи рублей за метр, минимум — порядка 30-35 тысяч, максимум — 90-100 тысяч рублей за метр.
Самый дорогой объект из выставленных на продажу в Керчи — 120-метровая квартира на пятом этаже 6-этажного дома, с дизайнерским ремонтом, двумя санузлами и двумя лоджиями. За квартиру просят 13 миллионов рублей.
Самое демократичное предложение — 24-метровая «однушка» площадью 24 квадратных метра с 6-метровой кухней и совмещенным санузлом. В квартире есть балкон, объект выставлен на продажу за 1,2 миллиона рублей.
Советы покупающим
Тем, кто решил купить недвижимость в Крыму, вдохновившись прелестями морского края, необходимо знать следующее:
- На сегодняшний день регистрация прав на объекты недвижимого имущества в Крыму — одно из самых загруженных направлений. В целях оптимизации и упорядочения процедуры записи в Госкомрегистр была введена электронная очередь. Однако на практике сайт периодически «зависает», не выдерживая наплыва заявок, тем самым увеличивая количество «живой очереди». Проблему призван решить ускоренный порядок государственной регистрации прав, доступ к которому возможно получить через нотариуса — в этом случае регистрация проходит не дольше трех рабочих дней. Но нотариусу придется заплатить.
- Не ходите ни к нотариусам, ни в Госкомрегистр с документами для проведения сделки с недвижимостью по решениям украинских судов или на основании документации, заверенной украинскими нотариусами после вхождения Крыма в состав Российской Федерации: юридическим основанием отказа являются положения статей 51–55 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22.01.1993 (г. Минск), предусматривающие, что все решения иностранных судов, в том числе и украинских, могут быть признаны и приведены в исполнение только после их подтверждения судом Российской Федерации. Кроме того, в декабре 2015 года глава Крыма Сергей Аксенов дал указание о прекращении регистрации прав на основании сделок, удостоверенных нотариусами Украины, а Госкомрегистр подготовил соответствующий проект внесения изменений в Закон Республики Крым.
- Если вы надумали строить что-то в Крыму сами — сразу предупреждаем: не стоит. Московскую «ночь длинных ковшей» помните? Служба Госкомрегистра уже обеспокоена участившимися случаями самовольного строительства, в частности, в Коктебеле, Феодосии на «Золотом пляже», на плато Ай-Петри и т.д. А скоро начнет свою деятельность специальная комиссия, которая вплотную займется проблемой самостроя.
- Самым надежным способом минимизации рисков при сделках с недвижимостью является приобретение объектов, права в отношении которых зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Другие распространенные варианты приобретения недвижимости (предварительный договор, договор долевого участия, уступка прав и проч.), потенциально несут в себе значительные риски и в определенных случаях перетекают в русло судебного разбирательства.