В соответствии с п. 2 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения не включаются в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия и должны быть переданы в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. Иными словами, указанная норма содержит запрет на приватизацию унитарных предприятий, в том числе жилых помещений в общежитиях.
Однако п. 6 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", п. 15 ст. 43 Закона N 178-ФЗ и п. 5 ст. 18 Федерального закона от 05.02.2007 N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" допускают исключения из общего правила о запрете приватизации жилых помещений в отношении имущества железнодорожного транспорта и организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии.
Права граждан-нанимателей
На практике в результате применения указанных законов права граждан-нанимателей, проживающих в жилых помещениях, приватизированных ОАО "РЖД" и организациями, осуществляющими деятельность в области использования атомной энергии, были значительно ограничены, что не могло не повлечь за собой определенные действия по защите прав прежде всего со стороны самих граждан.
Так, в Конституционном Суде РФ была рассмотрена жалоба А.М. Блинова о нарушении его конституционных прав в результате применения судами нормы закона, допускающей приватизацию общежитий, находящихся в составе имущественного комплекса унитарного предприятия федерального железнодорожного транспорта (Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2007 N 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав п. 6 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и п. 15 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного муниципального имущества".
В связи с установлением исключения из общего правила о недопустимости приватизации жилищного фонда, в частности общежитий, Дзержинский районный суд г. Перми отказал А.М. Блинову в иске о признании недействительной ничтожной приватизационной сделки по внесению в уставный капитал ОАО "РЖД" здания общежития, установив, что запрет на приватизацию объектов жилищного фонда в составе имущественного комплекса не применим (Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 16.11.2006 N 2-1073-06). Кассационная жалоба Блинова А.М. оставлена без удовлетворения (Определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского областного суда (N 33-5700)).
По мнению А.М. Блинова, оспариваемые им в Конституционном Суде РФ законоположения препятствуют реализации права на жилище путем приватизации жилого помещения, лишают гарантий, предусмотренных ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 1 ЖК РФ. Это выражается прежде всего в том, что, если бы общежитие было передано в муниципальную собственность, а не внесено в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД", А.М. Блинов проживал бы на условиях договора социального найма и мог бы реализовать право на приватизацию жилого помещения. Вместо этого он вынужден следовать условиям договора коммерческого найма, в соответствии с которым он оплачивает жилье и коммунальные услуги по повышенным тарифам.
Заметим, что не со всеми аргументами А.М. Блинова можно безоговорочно согласиться. Как указано в приведенном выше Определении Конституционного Суда, право на бесплатную приватизацию жилого помещения является производным от статуса нанимателя жилого помещения. Учитывая сказанное, довод А.М. Блинова о том, что он лишен конституционного права на жилище путем приватизации занимаемого жилого помещения, не может быть принят во внимание.
Цель самой приватизации
Исключение из общего правила о недопустимости приватизации обосновано внесением ОАО "РЖД" в перечень стратегических обществ (согласно Указу Президента от 04.08.2004 N 1009 "Об утверждении перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ"), а также участием РФ в управлении ОАО "РЖД", обеспечивающем стратегические интересы, обороноспособность и безопасность государства. Кроме того, частично в выполнении социальной функции государства участвует и ОАО "РЖД", сохраняя низкие цены на билеты.
Для реализации данных целей в уставный капитал необходимо было внести имущество, обеспечивающее осуществление цикла организации перевозочного процесса. А в случае передачи жилищного фонда в муниципальную собственность его нельзя было бы использовать для предоставления работникам железнодорожной отрасли, и фактически произошла бы ликвидация жилищного фонда, влекущая ухудшение социальной защищенности работников.
Существует определенная специфика в том, что согласно ст. 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" учредителем ОАО "РЖД" является Российская Федерация. Из этого следует, что ОАО "РЖД" - вновь созданное юридическое лицо, однако фактически оно создано за счет ликвидации прежних государственных предприятий (об этом пишут А.А. Батяев и И.Б. Внукова в комментарии к Федеральному закону от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта").
Учитывая вышеизложенное, приватизацию имущества железнодорожного транспорта не следует рассматривать буквально как способ передачи имущества в частную собственность, поскольку законодатель стремился увеличить эффективность работы железнодорожной отрасли, которая остается подконтрольной государству. Таким образом, имущество железнодорожного транспорта, в том числе жилищный фонд, находится в собственности ОАО "РЖД", но акции принадлежат государству.
Соответственно необходимо констатировать, что введение в законодательство положений, допускающих приватизацию жилищного фонда, в целом следует признать оправданным.
Новый договор
В то же время существует правовая неопределенность, связанная с самим договором найма.
К примеру, правопредшественник ОАО "РЖД" предоставил А.М. Блинову жилое помещение на основании специфической разновидности договора найма. Данный договор не следует рассматривать как договор социального найма прежде всего потому, что предоставление общежития осуществлялось только на период работы (ст. 109, 110 ЖК РСФСР). Более того, в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РСФСР граждане, проживающие в общежитиях, признавались нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Кроме того, права и обязанности нанимателя по такому договору были существенно ограничены. Например, согласно п. 5 ст. 73 ЖК РСФСР не допускался обмен жилого помещения. Также в соответствии со ст. 109 ЖК РСФСР под общежития предоставлялись лишь специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, укомплектованные предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан. Существовал специфический порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею.
Следовательно, используя терминологию действующего жилищного законодательства, необходимо подчеркнуть, что с А.М. Блиновым был заключен договор найма специализированного жилого помещения, а именно: договор найма жилого помещения в общежитии.
Необходимо учесть то обстоятельство, что, как следует из материалов дела, Блинов А.М. отработал на предприятии больше 10 лет. А согласно ст. 100, п. 6 ст. 108 ЖК РСФСР лица, проработавшие на предприятии, которое предоставило им жилое помещение, не менее десяти лет, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Таким образом, данный договор следует считать заключенным без установления срока. Но это не означает его трансформацию в договор социального найма, особенно с учетом того, что жилое помещение не было переведено в жилищный фонд социального использования.
Однако на практике после внесения здания общежития в уставный капитал ОАО "РЖД" с Блиновым А.М. был заключен договор коммерческого найма, чьи специфические характеристики, позволяющие отличить его от договора социального найма, проявляются в следующем.
Договор заключается на определенный срок, не превышающий 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
В договоре согласно ст. 672 ГК РФ все условия определяются соглашением сторон. Следовательно, жилое помещение, как закреплено в п. 1 ст. 673 ГК РФ, может быть и неблагоустроенным.
В соответствии с п. 3 ст. 677 ГК РФ по договору коммерческого найма ответственность за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. Стороны в соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ вправе закрепить обязанность по осуществлению капитального ремонта за нанимателем, который не обеспечивается на время капитального ремонта другим жилым помещением.
Размер оплаты также определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Согласно п. 2. ст. 687 ГК РФ наниматель может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Учитывая изложенные особенности договора коммерческого найма, позволяющие выделить его среди прочих договоров, необходимо констатировать, что в результате заключения договора коммерческого найма (вместо договора социального найма) правовое положение Блинова А.М. как нанимателя существенно ухудшилось.
Выход из сложившейся ситуации
В рассматриваемой ситуации подлежит применению ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Исходя из данного положения необходимо заключить, что в настоящее время Блинов А.М. проживает в жилом помещении на условиях договора найма, заключенного без установления срока, а правовое регулирование отношений по найму должно осуществляться на основе раздела IV ЖК РФ.
Но следует подчеркнуть, что по своей сути данный договор является договором коммерческого найма прежде всего потому, что жилое помещение в приватизированном общежитии входит в состав частного жилищного фонда.
Соответственно принимая во внимание, что правовое положение нанимателя ухудшилось, а также учитывая позицию Конституционного Суда РФ о недопустимости произвольного распространения режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые ранее были заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения, необходимо встать на защиту прав нанимателя, дополнив ст. 102 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: "Приватизация общежития в составе имущественного комплекса унитарного предприятия федерального железнодорожного транспорта или организации атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации является основанием для заключения договора коммерческого найма жилого помещения в общежитии между нанимателем (правовая основа права пользования жилым помещением в общежитии которого подверглась трансформации в результате приватизации) и новым собственником. При этом правовое регулирование данного договора найма должно осуществляться по правилам раздела IV ЖК РФ".