Не так часто к юристам обращаются граждане с вопросами о деприватизации жилых помещений. Под деприватизацией понимаем - передачу в собственность государства приватизированных гражданами жилых помещений. Возврат государству приватизированной жилой площади несколько иной вид сделки и не только в юридическом, но и моральном аспекте. Прежде, чем рассказать о правовых действиях, последствиях этого шага, мы бы хотели поговорить о моральной, чисто практической стороне вопроса. Можно было бы написать несколько слов или предложений, типа: прежде чем решиться на приватизацию принадлежащих вам помещений, необходимо хорошенько подумать и взвесить все доводы за и против. Но нам не хотелось бы подходить к этому важнейшему вопросу формально, так как после деприватизации граждане уже не смогут ни продать, ни завещать, ни заложить свою квартиру, ни вернуть квартире обратно статус приватизированной, так как теряют право на приватизацию.
Что же заставляет людей идти на этот исключительный шаг? Рассмотрим экономический фактор, если одинокий, здесь имеется в виду абсолютно одинокий пенсионер, уточним, именно одинокий человек, достиг пенсионного возраста. То есть человек выбыл из детородного возраста, у него уже по физическим причинам не может быть продолжение рода, да и заключить брак просто для совместного проживания уже очень сложно. Кроме этого отсутствуют племянники или какие-либо иные родственники или близкие люди. Налог на имущество, который платят собственники жилья, о чем мы уже говорили выше, ненамного, но все же выше платы за наем жилья, который платят наниматели социального жилья, в пересчете на равноценное жилье в пределах социальной нормы. Для человека, живущего только на средства пенсионного обеспечения, это существенно. Присутствует здесь и такой фактор, как своеобразная защита от криминала. Государственная квартира в очень малой степени интересует мошенников от недвижимости, поверьте нам - этот факт заслуживает внимания. Кроме этого, для ситуации, которую мы описали выше, свойственен и еще один немаловажный факт - бывшему советскому человеку, всю сознательную жизнь прожившему под опекой ЖЭКов и ДЭЗов, это порой действительно психологически трудно. Опять сделаем оговорку, инвалиды труда, боевых действий, детства, не достигшие пенсионного возраста, не попадают под наши рассуждения. Конечно, не надо делать вывод, что описанный нами случай единственный, возможны другие варианты, но по аналогии вы всегда можете ориентироваться в той или иной ситуации. В заключение дадим еще один небольшой совет, не имеет смысла отказываться от приватизированного жилья под влиянием выдуманных мифических страхов, если у вас появилась мысль об отказе от своей собственности, еще раз посоветуйтесь с юристом.
Настало время перейти к правовым нормам деприватизации
Прежде всего, обратимся к законодательной базе. В Законе Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в статье 9.1, говорится, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (В Москве процесс деприватизации регулируется законом г. Москвы от 6 ноября 2002 года N 60. Этот закон определяет порядок передачи городу Москве приватизированных жителями Москвы жилых помещений.)
Данное право на деприватизацию распространяется не на все приватизированные помещения, находящиеся в собственности граждан. Нельзя деприватизировать жилые помещения, по которым проходили какие-либо сделки: если данное жилье покупалось, продавалось, было получено по наследству, находится в залоге или под арестом (обременено). Отказ в деприватизации получат и те, кто, имея приватизированное жилье, купил или получил в наследство еще одну квартиру или комнату в коммунальной квартире.
В последние годы все чаще к юристам обращаются граждане Российской Федерации с вопросом, который, по их мнению, имеет отношение к теме рассматриваемой нами в этой главе, т.е. к деприватизации. В чем суть вопроса: приватизация их жилища произошла во время действия первой редакции Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", во второй статье которого, до внесения в нее последующих изменений (в части 1 изменения введены в ред. Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1; Федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ. Далее часть 2 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.03.98 N 50-ФЗ; часть 3 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ, часть 3 в ред. Федерального закона от 28.03.98 N 50-ФЗ; часть 4 введена Федеральным законом от 11.08.94 N 26-ФЗ), было предусмотрено, что приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Вот на это последнее указание второй статьи мы и обратим наше особое внимание. Из нее следует, что в Законе отсутствовало правовое обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. Впоследствии Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11.08.94 N 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в статьи 2, 3, 7 и 11 Закона.
Статья 2 дополнилась в числе прочего следующим:
- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи на приватизацию жилых помещений;
- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему;
- предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении;
Иными словами, при приватизации жилого помещения в обязательном порядке должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизационной квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем, чтобы в результате приватизации жилья и возможного последующим его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних.
После прочтения приведенного выше текста вы наверняка скажете, зачем мы повторяем сказанное в предыдущей главе. Конечно, вы правы, мы уже говорили с вами на эту тему, но еще раз решили напомнить вам, дабы был понятен ход наших рассуждений.
Граждане, будучи несовершеннолетними в период до вступления в силу изменений, о которых мы с вами говорили в этом разделе, не получили право собственности на хотя бы долю в жилом помещении, в котором они были зарегистрированы. В силу различных жизненных ситуаций на данный момент у них возникает необходимость во владении жильем. Что делать в этом случае? Как правило, граждане, оказавшись в такой ситуации, хотят деприватизировать жилье, а затем вновь оформить приватизацию, но уже с включением в договор передачи и свидетельство о праве на собственность всех заинтересованных лиц. Надеюсь, коллеги простят нам такое неквалифицированное изложение желания наших клиентов, но в напечатанном предложении мы постарались дословно изложить вопрос наших клиентов. Мы с вами подошли к самому важному моменту нашего разговора.
В первую очередь надо обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В этом случае по решению суда, подчеркиваем, именно суда, договор передачи считается недействительным и комната или квартира снова становится государственной собственностью. При этом граждане, которые ранее приватизировали указанное жилье, не теряют свое право на приватизацию. Следующим шагом жилое помещение вновь приватизируется с участием всех зарегистрированных по указанному адресу лиц. Обращаем ваше внимание, приватизировать можно на всех зарегистрированных на момент первой приватизации.
В заключение необходимо добавить к ранее сказанному, что два случая, описанных нами в этой главе, не имеют между собой ничего общего. Если ваш случай относится ко второму варианту, а чаще всего именно такие ситуации возникают у граждан, то вы действительно не должны терять времени и в соответствии с нашими рекомендациями решить свои проблемы.
Порядок передачи гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (совершения деприватизации)
Порядок передачи в собственность города свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами, мы с вами рассмотрим на примере порядка передачи в собственность г. Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами. Настоящий порядок разработан во исполнение ст. 9.1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
1. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единственным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность города Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе.
2. Город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее.
3. Передача жилых помещений в собственность города Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице заместителя руководителя - начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения.
4. При оформлении договора передачи жилой площади в собственность города Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст. 11 Федерального Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом.
5. После проведения государственной регистрации:
- гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;
- Департаменту - свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.
На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города.
6. После регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность города Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.
В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.
Документы, необходимые для передачи гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (деприватизация)
Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе следующие документы:
1. Оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).
В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;
2. Документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом.
3. Выписка из домовой книги (срок действия два месяца).
4. Копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения.
5. Поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет).
6. Ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение.
7. Квитанция об оплате регистрационного сбора.
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством);
Договор подписывается заместителем руководителя - начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;
Договор подлежит обязательной государственной регистрации.