На прошлой неделе опубликованы поправки сразу в ряд законодательных актов, так или иначе регулирующих взаимоотношения между застройщиками и их клиентами.
Существенно обновили и многострадальный закон ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который был призван защитить права покупателей новостроек, переписывался уже неоднократно, но до сих пор благополучно игнорировался большинством строительных компаний. Что же меняется на этот раз?
Берегитесь новых ловушек
- Сама по себе идея пакета поправок в законодательство - уход от предварительных договоров купли-продажи квартир в новостройках - безусловно, хорошая (напомним, такие договоры являются самым распространенным видом "серых" схем, при которых дольщики лишены существенных гарантий защиты своих прав). В то же время в некоторых новшествах заложены ловушки, - предупреждает специалист по правам дольщиков, адвокат Коллегии адвокатов МО "Центр" Сергей Кузнецов.
Одно из самых важных нововведений: в законе прямо перечисляется исчерпывающий перечень схем, которые разрешено использовать для сбора средств граждан на строительство многоквартирных домов. В первую очередь это договор участия в долевом строительстве. Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке среди разрешенных вариантов не фигурирует и, таким образом, оказывается вне закона.
Однако "засада" вот в чем: компаниям-застройщикам расширили перечень целей, на которые они могут направлять средства, собранные с граждан для строительства дома. Теперь тратить эти деньги можно не только непосредственно на возведение многоэтажки, но и на возмещение расходов застройщика по его кредитам, оплату разработки проектной документации, оформления прав на земельный участок для строительства и т. д.
- Такое "распыление" денег может оказаться неблагоприятным для дольщика, - предупреждает Сергей Кузнецов. - Так, фирма может взять кредит на приобретение земельного участка под застройку, собрать средства с граждан и пустить их не на строительство добротной многоэтажки, а на возмещение своих расходов по возврату кредита. Конечно, впоследствии, если дом не будет сдан в срок, по 214-му закону можно требовать компенсаций, но удастся ли получить их на практике - большой вопрос. К тому же сам процесс затянувшегося ожидания квартиры, в которую вложены кровные сбережения, - это уже тяжелое испытание, связанное в переживаниями, разборками и т. п.
Совет эксперта. Чтобы избежать повышенного риска с учетом расширения свободы застройщиков по обновленным правилам, адвокат Сергей Кузнецов советует:
- Максимально внимательно изучите раздел договора, где компания перечисляет цели, на которые планирует направлять ваши средства. Чем меньше этих целей и чем они ближе непосредственно к процессу возведения дома, тем лучше. Чем шире список и неопределеннее формулировки, тем выше вероятность использования денег исключительно в интересах застройщика, что чревато затягиванием строительства, вплоть до его заморозки, и прочими проблемами.
По-прежнему актуален "сбор досье": выяснение опыта работы застройщика, его репутации, связей с органами власти (договоры с этими структурами считаются признаками надежности фирмы) и т. д.
А законна ли стройка?
Еще одно зыбкое новшество - разрешение собирать деньги с граждан, если компания возводит многоэтажку на земельном участке, которым владеет на праве субаренды.
- Конечно, это лучше, чем самовольное строительство на земле, которая вообще никак не оформлена (такое нередко встречалось до сих пор и грозило жесткими мерами, вплоть до сноса дома). Однако я бы не советовал вкладывать деньги в новостройку, если фирма обладает лишь правом субаренды участка, - предупреждает наш эксперт.
Такой вид договора считается нестабильным в силу большой зависимости не только от собственника земли, но и от дополнительного звена в цепочке правообладателей - первоначального арендатора участка.
Совет эксперта. Перед тем как заключать договор участия в долевом строительстве и платить деньги, убедитесь, что у застройщика имеются разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок, желательно - свидетельство о праве собственности или договор аренды.
Также Сергей Кузнецов рекомендует не полениться просмотреть сайты арбитражных судов (по месту строительства и по юридическому адресу фирмы) - не фигурирует ли компания-застройщик среди организаций, в отношении которых начат процесс банкротства.
Важно
Эти новшества облегчат жизнь дольщиков
- Теперь для оформления права собственности на квартиру в новостройке достаточно заявления одной стороны, то есть подать пакет документов на регистрацию дольщик может сам, не дожидаясь, пока застройщик соблаговолит выдать свое заявление для совместной подачи документов (так было прежде).
- Отныне гарантийный срок, предусмотренный ФЗ-214, устанавливается не только на сами помещения (квартира, подъезд, подвал и т. д.), но и на технологическое и инженерное оборудование дома. Причем такой срок не может составлять менее трех лет.
- Увеличены штрафы для фирм, нарушающих законодательство о долевом строительстве и гарантиях прав граждан-дольщиков. Так, за использование обходных схем привлечения денег граждан на строительство грозит штраф до одного миллиона рублей.
Вопрос на засыпку
Будет ли вообще закон работать?
Закон "Об участии в долевом строительстве" существует уже не первый год, и не первый раз в него и другие законы, регламентирующие взаимоотношения застройщиков и дольщиков, вносятся дополнения и изменения. Вот только воз и ныне там.
По данным исследования аналитического департамента компании "НДВ-Недвижимость", сегодня в соответствии с 214-м Законом о долевом строительстве в столице продается не более 8% новостроек. Застройщики придумывают все новые "серые" схемы в обход закона и спокойно по ним работают. В итоге, как показала недавняя история с "Домом на Мосфильмовской", у которого вдруг обнаружились "лишние" незаконные этажи, даже покупатели дорогой недвижимости не имеют гарантии, что они реально получат ту квартиру, за которую заплатили деньги.
Теперь что-то изменится?
- ФЗ-214 делает взаимоотношения дольщика и застройщика более цивилизованными и прозрачными. Поправки, которые сейчас внесены в законодательство, дают больше возможностей тем застройщикам, которые хотят быть добросовестными, именно на цивилизованных и прозрачных условиях привлекать деньги клиентов, - считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Однако это само по себе не избавит рынок от "серых" схем и недобросовестных застройщиков. Всегда найдутся обходные пути. Просто покупатель сам должен понимать, что, если он хочет снизить свои риски, надо идти к застройщику, который работает по ФЗ-214. Пока большинство покупателей новостроек не начнут сами смотреть, что за договор они подписывают, и осознавать степень риска, на который идут, ситуацию изменить сложно. При этом также надо осознавать, что и 214-й закон не дает 100-процентной гарантии того, что дольщика не обманут, - он только снижает степень риска.
Домашний блокнот
Так должен выглядеть правильный договор
Андрей Чупин, заместитель начальника отдела регистрации прав при долевом строительстве и других видах инвестиций Управления Росреестра по Москве:
- Это должен быть договор долевого участия. Этот вид договора подлежит обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть прописаны конкретные четыре условия, которые защищают права дольщика:
- объект долевого участия - определенная квартира со своими параметрами;
- цена договора;
- срок передачи - то есть когда застройщик обязан передать объект долевого участия участнику долевого строительства;
- гарантийный срок по договору долевого участия. Гарантийный срок подразумевает, что если есть какие-то претензии по объекту долевого участия, то участник долевого строительства вправе в течение этого срока потребовать безвозмездного устранения дефектов объекта или может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги.