Недавно аналитический центр www.irn.ru в статье "Квартиры в Москве станут привлекательны через год" отметил значительный рост объемов предложения на вторичном рынке жилья в сегменте монолитно-кирпичных домов.
Тогда эксперты компании "Индикаторы рынка недвижимости" предположили, что на рынок вышли спекулятивные квартиры. Теперь для данного предположения есть подтверждение. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) "Строительные инвестиции" управляющей компании (УК) "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" стал с завидной регулярностью сообщать о распродажах квартир в уже сданных объектах.
На этом фоне становится понятно, кто были те самые спекулянты, из-за активности которых цены на жилье росли галопирующими темпами. Кроме того, в свете начавшейся распродажи оказывается полностью неоправданным беспокойство некоторых участников рынка относительно значительного сокращения объемов сдаваемого в строй жилья. Спекулятивные квартиры могут полностью компенсировать недостающие объемы. Для начала ЗПИФ "Строительные инвестиции" стал распродавать недостроенные объекты в регионах. Затем переключился на Москву. Так с 30 октября 2008 года распродаются квартиры в жилом комплексе "Измайловский", расположенном на улице 4-я Парковая, владение 16. Общая жилая площадь комплекса к моменту сдаче дома госкомиссии в 2009 году должна составить около 80 тыс. кв. м. Но, в конце концов, УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" стала распродавать в Москве и уже построенные объекты. Первым стал IV корпус V-VI кварталов по Мичуринскому проспекту в десятисекционном монолитно-кирпичном жилом комплексе "Мичуринский" на 704 квартиры с высотой корпусов от 17 до 20 этажей, позиционируемом застройщиками как объект бизнес-класса, снабженный подземной автостоянкой. А после ноябрьских праздников "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" выставил на продажу квартиры еще в одном сданном в строй объекте - в I и II корпусах владений 2-20 по Хорошевскому шоссе, где расположен трехсекционный монолитно-кирпичный жилой комплекс "Дом на Беговой", общая жилая площадь которого должна составить около 154,3 тыс. кв. м. Этот дом также снабжен подземной автостоянкой и позиционируется застройщиками как объект бизнес-класса.
Стоит отметить, что инвестиции в проект "Мичуринский" начались в июле 2006 года, а в "Дом на Беговой" - в марте 2007 года. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в тот период колебалась между $4 тыс. и $4,5 тыс. На данный момент стоимость 1 кв. м в квартирах, выставленных на продажу ЗПИФом "Строительные инвестиции", не опускается ниже $5,5 тыс., а порою достигает почти $6,9 тыс. Учитывая, что, по данным компании "Индикаторы рынка недвижимости" и многих крупных риэлтерских компаний, на вторичном рынке жилья уже началось снижение цен, "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" поступает вполне разумно - она пытается зафиксировать прибыль.
При этом становится понятно, кто был одним из основных покупателей квартир в монолитно-кирпичных новостройках, в большинстве из которых по вечерам не горит свет. По всей видимости, это были ЗПИФы недвижимости. Но в таком случае ситуация выглядит еще более драматичной, чем можно было бы предположить. Для начала спекулянты-физлица покупали по 1, 2, 3, в общем, в пределах 10 квартир, а ЗПИФы занимались скупкой, судя по всему, в существенно больших масштабах, где счет шел на десятки, а иногда на сотни квартир. Ведь сейчас они распродают квартиры корпусами. Кроме того, компании, которые управляют ЗПИФами - одни из основных участников фондового рынка. А на фондовом рынке сейчас тотально не хватает ликвидности. К тому же, участники фондового рынка в большинстве случаев - игроки на коротких позициях. Для них важно вовремя войти и вовремя выйти из проекта. Они не будут ждать, пока минует кризисный период. В итоге, многие ЗПИФы могут выставить на продажу сразу много объектов.
И, по всей видимости, это сейчас и происходит. Так, по данным агентства недвижимости "Инком", только за неделю, с 13 по 19 октября 2008 года, объем предложения на вторичном рынке жилья в сегменте монолитно-кирпичных домов в Москве вырос на 6,2%. Если эти показатели сохранятся, то, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, можно будет спокойно забыть о сокращении объемов сдаваемого в строй жилья. Увеличение объема предложения на вторичном рынке с лихвой компенсирует недостаток на первичном.