Большинство из нас догадываются, что, покупая тот или иной товар, платят не только за его непосредственное изготовление. А вот кому и сколько мы реально платим и сколько переплачиваем "по дороге"? Мы попытаемся выяснить это на примере ряда популярных, хотя и, увы, не всегда доступных товаров.
Сегодня - разговор о товаре, цены на который вызывают наибольшее количество вопросов и нареканий. Что и кому оплачивают те счастливцы, которые собрались покупать собственное жилье?
1. Строительно-монтажные работы (строительная себестоимость)
То есть стоимость коробки, отделки, а также труб, проводов и прочих коммуникаций внутри дома плюс зарплата рабочим.
В Москве и Питере эти затраты в среднем составляют примерно 20 - 30% от цены квартиры.
В Подмосковье - чуть больше половины цены квартиры.
В большинстве российских регионов - от половины до двух третей цены квартиры.
2. Дополнительные расходы (включаются в полную себестоимость)
Права на земельный участок
В городах-мегаполисах с дорогой землей это крайне весомая статья затрат. Скажем, в Москве до кризиса стоимость прав на землю обходилась примерно в 50% (!) от всех затрат, сейчас - примерно 30%.
Проектные работы, документация, разрешение на строительство
По разным оценкам, "административный ресурс" (включая и официальные платежи, и "откаты") увеличивает стоимость квадратного метра на 10 (в регионах) - 40 (Москва) процентов. Понятно, цифры эти очень средние - отношения между конкретной строительной фирмой и местными чиновниками могут быть разной степени теплоты.
Подготовка участка
Издержки могут быть очень разными. Где-то возникают проблемы с грунтом, а в крупных городах в обжитых районах, как правило, необходимо потратиться на перекладку сетей (в Москве это - до $2000 за квадратный метр).
Подключение к коммуникациям
Затраты на техническую документацию плюс собственно плата за возможность подсоединить дом к уже существующим инженерным сетям - водопроводу, отоплению, канализации, газу, электричеству.
Размер зависит как от умения застройщика находить грамотные инженерные решения, так и от аппетитов конкретных компаний, которые зачастую в своем регионе монополисты.
Облагораживание участка, создание инфраструктуры
Парковки, газончики и т. п.; если строится разом целый микрорайон - магазины, детсад, школа. Если жилье не социальное, стоимость всего этого в конечном итоге оплачивается покупателями квартир.
Цена привлеченных денег
То есть проценты по кредитам, которые набрал на строительство застройщик.
Реклама, маркетинг, управленческие расходы
В целом, по оценкам, "дополнительные расходы" на землю, трубы, бумаги и прочее - это от 50% полной себестоимости квадратного метра в Москве и от 10% себестоимости в других регионах. А вы думали, что, покупая жилье, только строительной компании за ее успехи платите?
3. "Навар" застройщиков
Не меньше 10 - 15% от цены квартиры и до 40 - 60% при удачных проектах в городах, где высокий спрос на жилье.
Строек, которые приносят сверхприбыли в размере 100% и выше, после кризиса уже нет - не те времена.
При прибыли же менее 10% строительный проект считается нерентабельным и, скорее всего, будет просто заморожен - "навар" съест инфляция, "набежавшая" за те полтора-два года, что в среднем, с учетом подготовительных этапов, длится стройка. А цены на жилье нынче в большинстве регионов практически не растут или растут очень скромно, ниже темпов инфляции, не позволяя особо заработать на этом процессе.
Почему мы столько платим за квадрат?
Как видно из вышеприведенного расклада, свой кусочек от "пирога" в виде квадратного метра кто только не имеет! При этом явно наблюдаются две схемы "дележки". Если "общероссийская" схема особых вопросов не вызывает, то к "московской" (она характерна и для других наших мегаполисов) вопросов много. Ведь получается, что собственно расходы на строительство - наименьшая часть "пирога"!
Конечно, можно долго рассуждать на тему, что жилье стоит столько, сколько кто-то за него готов платить. И там, где есть спрос, будут и желающие поделить "пирог". Но все-таки интересно, почему в "столицах" и "провинции" так отличаются "дополнительные затраты"?
- В Москве и других крупных городах, конечно, более дорогая земля, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Но есть и другие моменты. В Москве, скажем, до сих пор отсутствует внятный Генплан с понятным функциональным делением территорий - что где можно строить, какой этажности. Все эти вопросы решаются в режиме "ручного" управления отдельно для каждого застройщика. Это повышает не только накладные расходы, но и рискованность проектов. И застройщик будет стремиться заложить все возможные риски в цену квартир. И за долгие сроки согласований в конечном счете также расплачивается покупатель жилья. Деньги, вложенные в проект, на это время замораживаются - упущенная выгода закладывается в цену квадратного метра.