С начала развития активной фазы финансового кризиса прошло уже более года, однако до сих пор игроки рынка загородной недвижимости не пришли к единому мнению о том, какое влияние имеет нестабильность в мировой экономике на развитие малоэтажного девелопмента.
Кто-то говорит о том, что кризис убивает рынок "загородки", другие отвечают, что он носит оздоравливающий характер. В преддверии Cottage Summit 2009 мы попросили участников мероприятия поделиться мнением о том, какие из новых тенденций имеют негативный оттенок, а какие несут позитив.
Рынок становится качественнее
Одним из главных положительных моментов, который отмечают большинство специалистов – это то, что девелоперы стали больше "думать". Они всерьез задумываются над эффективностью бизнеса, финансовой устойчивостью компании, продуктивностью кадров и так далее. То есть стали обращать внимание на то, что на активно растущем рынке являлось второстепенным. Если говорить о влиянии этого фактора на конечного потребителя, то, по мнению Ирины Могилатовой, генерального директора компании Tweed, покупатель получил возможность приобретать качественную загородную недвижимость за более "вменяемые" деньги. "Коррекцию цен я считаю положительной, так как цены на рынке были сильно завышены. Повысилось качество строительства в целом, девелоперы стали более тщательно и взвешенно подходить к своим объектам. Концепции стали более жизненными, больше соответствуют пожеланиям потенциальных покупателей, нежизнеспособные объекты ушли с рынка", - поясняет свою позицию эксперт.
С ней согласен и Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России: "Кризис заставил многие компании всерьез задуматься над эффективностью собственного бизнеса и его устойчивостью, пересмотреть взгляд на масштабные, порой не продуманные затраты по ведению бизнеса. Среди позитивных влияний кризиса на рынок недвижимости, в том числе и на загородный сегмент, стоит отметить тенденцию укрупнения компаний. Позитивным моментом здесь становится тот факт, что крупные игроки в дальнейшем будут выводить на рынок качественные предложения, что, безусловно, хорошо для покупателей жилья".
В свою очередь, повысилось не только качество объектов, но и качественный уровень самих покупателей. "В первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли любители "легких" денег. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания. Именно поэтому на первый план в конкурентной борьбе выходит качество проекта, его готовность, его концепция. Цены в данных проектах не имеют такой значительной отрицательной ценовой динамики, так как стадия готовности очень высока", - комментирует Марк Гройсман.
Но денег на рынке нет
Главным же негативным влиянием кризиса на рынок загородной недвижимости является отсутствие финансирования, которое, по мнению Марка Гройсмана, просто "испарилось в один миг". "Раньше проекты финансировались тремя путями: собственные деньги девелоперов (малая часть всего финансирования), займы и деньги от продажи как достроенного, так и недостроенного жилья (как минимум 50% всех средств). В начале кризиса все деньги за пару дней исчезли, и рынок полностью оголился. Практически, у многих девелоперов исчезла возможность продолжать строительство. Многие загородные проекты сейчас, к сожалению, заморожены. По моим субъективным ощущениям, примерно год назад 70% загородных проектов просто остановились – и никто из них не возобновил строительство", - констатирует глава представительства ГК Sawatzki в России.
Негатив против позитива. Что продержится дольше?
В условиях кризиса нельзя однозначно утверждать, как именно будут развиваться те или иные тенденции. Это то же самое, что и подбрасывание монетки, никогда нельзя со 100% уверенностью сказать, что выпадет, "орел" или "решка". Соотношение вероятности всегда будет 50/50. Точно также обстоят дела и с перспективами развития рынка загородной недвижимости. Точный прогноз не может дать никто. Однако делать определенные выводы, основываясь на современных реалиях рынка вполне можно. По мнению Ирины Могилатовой, все положительные кризисные тенденции, которые имеют место сейчас, просуществуют еще довольно долго. "По моему мнению, загородный рынок будет восстанавливаться еще минимум 2 года. Положительные тенденции будут еще долго оказывать влияние на девелоперов, которые стали понимать, что "не все коту масленица", т.е. покупаться будут только ликвидные, хорошо продуманные объекты, которые должны обладать хорошим качеством и правильной ценой", - считает генеральный директор компании Tweed.
В свою очередь Марк Гройсман уверен, что рынок загородной недвижимости уже никогда не станет прежним. "Я считаю, что в долгосрочной перспективе, после того, как нынешний кризис закончится, будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться как взаимодействия участников рынка с игроками финансового сектора, так и между застройщиками и покупателями жилья. Все это приведет к формированию новых потребительских характеристик продукта", - уверен эксперт.
Более подробно узнать о том, что будет происходить на рынке загородной недвижимости, какие его ждут перспективы в дальнейшем, можно, посетив Cottage Summit 2009, который пройдет 17 ноября в Swisshotel "Красные Холмы". В ходе мероприятия также будут обсуждаться следующие вопросы:
Первый год кризиса
Какие веяния принесла финансовая нестабильность на рынок загородной недвижимости?
Господдержка малоэтажного строительства
Есть ли будущее у доступных коттеджей?
Кризисная школа продаж
Уроки от лидеров рынка
Основные тренды года: аукционы, цены, изъятие земель. При участии фонда РЖС
Кроме того, в рамках Саммита предусмотрена специальная сессия с участием банков и инвестиционных консультантов, которые ответят на все вопросы, касающиеся финансирования рынка загородной недвижимости:
• Кто и на каких условиях готов финансировать загородные проекты?
• Реструктуризация долгов компаний: основной вопрос, которым озабочены все предприятия во время кризиса — как выполнить обязательства по существующим заимствованиям
• Альтернативные источники финансирования с минимальными долговыми нагрузками
• Как "разморозить" проект с наименьшими рисками?
• Новые программы банков