В начале кризиса застройщики грозили, что скоро в столице новостроек просто не останется. И цены на новое жилье подскочат, как только спрос слегка оживет. Оправдались ли прогнозы-страшилки?
В разгар кризиса такого рода угрозы выглядели вполне реальными: многие новостройки оказались заморожены. В начале 2010 года спрос на жилье начал оттаивать. Однако вместо былых разговоров о грядущем дефиците среди специалистов, связанных с недвижимостью и строительным сектором, пошли разговоры о "перезагрузке".
- За год, с августа 2009-го по август 2010-го, ситуация на рынке новостроек в корне поменялась. Она перешла из кризисного состояния в состояние восстановления, - считает Юрий Кочетков, независимый эксперт рынка недвижимости.
- Второй волны обиженных дольщиков, которую предрекали скептики, не случилось, - утверждает Олег Репченко, глава аналитического центра IRN.ru
- Есть, конечно, проблемы с объектами компаний типа "Социальной инициативы", но в основном замороженные новостройки в Москве начали достраиваться, - подтверждает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Сыграла ли свою роль государственная поддержка, произошел ли передел собственно на строительном рынке - потребителю, в принципе, не так уж и важно. А вот новые тенденции, возникшие на почве кризиса, стоит иметь в виду.
Готовые квартиры ждут вас
- Какой там дефицит, в Москве достаточно жилья, которое полностью достроено, но не продано. И это касается квартир самого разного класса, включая и эконом, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Это одна из главных посткризисных тенденций. Квартиру в новостройке нынче можно купить в готовом и даже уже сданном госкомиссии доме. И сразу же оформить в собственность: риска - минимум. До кризиса, как мы помним, такой возможности почти не существовало: либо недострой на уровне второго-третьего этажа (если не котлована) - дальше все уже оказывалось раскупленным, либо вторичный рынок.
- На стадии котлована сейчас не покупают, - комментирует Константин Апрелев. - Чтобы побудить покупателя рисковать, даже успешным застройщикам с хорошей репутацией нынче нужен существенный демпинг. Такое могут себе позволить всего несколько компаний, которые грамотно работают с себестоимостью строительства, поэтому у них и цены ниже.
Чтобы было понятно, о каком демпинге идет речь, приведу пример. Однушку в строящемся жилом комплексе одного из упомянутых "грамотных" застройщиков вашему корреспонденту предложили купить за 3,5 миллиона рублей с возможностью ипотеки от Сбербанка. На вторичном рынке в том же спальном районе однушку можно найти никак не менее чем за 4,5 - 5 миллионов.
В готовых и сданных новостройках цены в среднем чуть-чуть выше, чем на вторичке. Однако, по риэлторской статистике, более 60% покупателей новостроек все равно предпочитают именно достроенное жилье. Не хватает денег на московское - есть замкадовское.
Возросший интерес именно к готовому жилью отчасти объясняется особенностями ипотечной политики банков. Недострой они по-прежнему кредитуют неохотно и на драконовских условиях. На более-менее сносных - только отдельные "проверенные" партнерские проекты. В итоге выбрать удобную ипотечную программу, которая к тому же бы и подходила под нужный строящийся дом, достаточно проблематично.
Жилье мельчает
Еще одна характерная тенденция - застройщики стали отказываться от грандиозных проектов в пользу небольших, более дешевых по себестоимости, которые можно побыстрее возвести и быстрее продать. Для покупателей новостроек это отнюдь не плохо - нам-то, потребителям, затягивание строек уж никак не на руку. Есть, правда, обратная сторона вопроса: удешевление строительства зачастую не способствует его качеству.
Уменьшились в среднем и площади квартир в новостройках. В целом такая тенденция отвечает спросу - "посткризисные" покупатели предпочитают малогабаритки, поскольку они подешевле.
В город вернулся эконом
Большинство предложений на рынке московских новостроек (почти 50%), по данным аналитиков компании "НДВ-Недвижимость", в рамках 100 - 150 тысяч рублей за кв. м. По московским меркам это экономкласс (средняя цена квадрата в городе без учета элитного жилья сейчас составляет около 140 тыс. рублей). Сами застройщики признают: прошли и непонятно, в каком будущем вернутся времена, когда глава строительной компании мог позволить себе заявить на вечеринке, что жилье в Москве не для тех, у кого нет миллиона долларов.
Итого
Будет рост цен или распродажи?
По мнению большинства аналитиков, в особо ярком виде в ближайшее время не будет ни того, ни другого.
- Спрос на новостройки сейчас ниже докризисного уровня, - говорит Константин Апрелев. - Но он все же есть. Поэтому массовых акций застройщиков со скидками всем и каждому уже нет. Но если у вас "живые" деньги - не ипотека, - по-прежнему можно смело торговаться.