Аренда жилья в Москве медленно, но верно дорожает. Спрос на найм жилья в столице постоянно растет. Снять квартиру можно и за 18 тысяч рублей в месяц, но за такие предложения разворачивается настоящая борьба, когда на просмотр "однушки" одновременно приходят по 10 человек. Несмотря на такой спрос, некоторые собственники, по данным риелторов, сами платят агентствам комиссию за оказанные услуги, а другие арендодатели сдают жилье за ремонт.
За ремонт и вскладчину
В этом году участники рынка отметили целый ряд тенденций, наметившихся в сегменте аренды жилья. Так, по данным компании Penny Lane Realty, по сравнению с прошлым годом на 25 процентов увеличилось число сделок, когда комиссию риелтору из собственного кармана выплачивает владелец жилья. Наиболее часто такая схема, давно практикуемая на Западе, но относительно новая для России, используется при заключении договоров с квартирами стоимостью от 50 до 100 тысяч рублей в месяц. Это объясняется тем, что в данном сегменте предложение превышает спрос и собственникам приходится искать дополнительные пути привлечения арендаторов.
При этом опытные арендодатели, привыкшие к тому, что оплата услуг ложится на плечи нанимателя, пока не очень охотно участвуют в подобных сделках. А вот рантье-новички, которые впервые сдают квартиру и хотят сделать это как можно быстрее, готовы оплачивать услуги брокеров. Новым принципом взаиморасчета также крайне неохотно пользуются владельцы жилья эконом-класса и элитных квартир. В первом случае это связано, как правило, с невысокими доходами собственников и высоким уровнем спроса на дешевые квартиры. Собственники же жилья, стоимость аренды которого начинается от 150 тысяч рублей, вполне логично полагают, что арендатор в состоянии самостоятельно оплатить комиссию в полном размере, и не намерены тратить на это свои средства.
Аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость" отметили другую интересную тенденцию - летом этого года одна пятая от всех арендаторов жилья пришлась на клиентов, главным требованием которых был поиск квартиры не более чем в 15-20 минутах ходьбы от школы, в которой обучаются их дети. Помимо времени, затраченного на поход в школу, этой категории арендаторов крайне важно отсутствие на маршруте до учебного учреждения улиц с оживленным движением. Всего же доля семейных пар с детьми школьного возраста составляет около 40 процентов от общего числа арендаторов жилья в Москве.
В "ИНКОМе" также отмечают, что у каждого двадцатого сдающего жилье москвича получается совместить приятное с полезным - заработать на сдаче квартиры, а заодно и провести в ней ремонт. При сдаче жилья за ремонт общая стоимость работ и материалов, как правило, делится на равные доли и вычитается из платы за жилье, которая в таких случаях все же ниже среднерыночной. Подобной схемой пользуются как собственники квартир в новостройках без отделки, так и владельцы пришедшего в плачевное состояние вторичного жилья. А вот арендодателям, для которых сдача квартиры является основным источником дохода, такие сделки, ввиду небольшой прибыли, не подходят.
Еще один тренд на рынке аренды сформировали приезжающие из регионов учителя, медики и работники других бюджетных сфер, совместно снимающие недешевое московское жилье. Так же нередко поступают и студенты. В целом, доля заявок на аренду жилья эконом-класса вскладчину составляет около 15 процентов. При этом эксперты отмечают, что поиском сожителей таким клиентам приходится заниматься самостоятельно (через друзей или социальные сети), поскольку риелторских агентств, ориентированных на оказание подобных услуг, в России нет.
Спрос и предложение
По данным "ИНКОМа", общий объем предложения арендных квартир в столице в настоящее время составляет 36,8 тысячи объектов. На долю эконом-класса приходится 13,9 тысячи квартир, в бизнес-классе представлено 10,9 тысячи объектов. Среди округов лидерами по объему сдаваемого жилья являются ЦАО (14 тысяч квартир), ЗАО (около 5700) и САО (4800). Как отмечают в компании "Азбука жилья", объем предложения квартир на рынке аренды снижался на всем протяжении 2011 года (за исключением февраля). Эта тенденция была нарушена лишь дважды (в феврале и октябре), и по сравнению с началом года объем предложения сократился на 10,7 процента.
В "ИНКОМе" отмечают, что спрос на аренду квартир, напротив, постепенно рос с начала года, однако значительный рывок этот показатель продемонстрировал с наступлением так называемого "высокого сезона", начинающегося в конце июля - начале августа. Наибольший интерес у клиентов вызывает ликвидное жилье в диапазоне 25-45 тысяч рублей в месяц (более 60 процентов от общего числа договоров найма жилья). Согласно обзору "Азбуки Жилья", за десять месяцев текущего года уровень потенциального спроса, измеряемый количеством обращений в агентства недвижимости, вырос на 14 процентов. При этом пикового значения он достиг в июне, после чего в июле вернулся к уровню мая.
Эксперты Penny Lane Realty отмечают усилившийся осенью дефицит предложения квартир элитного и бизнес-класса. По итогам третьего квартала доля новых арендных квартир в данных сегментах увеличилась на 14 процентов, однако рост спроса оказался значительно выше.
Цены
Как сообщают аналитики "ИНКОМа", стоимость найма квартир во всех сегментах с начала года увеличилась на 10 процентов, причем основной рост пришелся на третий квартал. В июле-сентябре аренда жилья эконом-класса подорожала на 5 процентов, бизнес-класса - на 6 процентов, в сегменте de luxe цены повысились на 8 процентов. В настоящее время средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса оценивается в 29,4 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной - в 40,1 тысячи рублей, трехкомнатной - в 55,3 тысячи. В бизнес-классе цена аренды оценивается в 45, 64,9 и 94,2 тысячи рублей в месяц соответственно. В сегментах premium и de luxe цены начинаются от 71,5 и 100,6 тысячи рублей в месяц. "Азбука Жилья" приводит следующие цифры: средняя ставка аренды по состоянию на октябрь в эконом-классе составила 25,6 тысячи рублей в месяц (+2 процента по отношению к началу года), в комфорт-классе - 44,1 тысячи рублей (+5 процентов), в бизнес-классе - 97,3 тысячи рублей, в элитном сегменте - 269,1 тысячи рублей.
Наиболее дорогие предложения традиционно сконцентрированы в Центральном административном округе. Самая доступная однокомнатная квартира там предлагается за 32,3 тысячи рублей в месяц. Больше всего дешевого арендного жилья располагается в восточном округе, где средняя ежемесячная стоимость найма "однушки" эконом-класса составляет 27,8 тысячи рублей.
Однако самая дешевая квартира, предлагаемая в аренду в пределах МКАД, находится не на востоке столицы, а на улице Старонародная (Южный административный округ). За 18 тысяч рублей можно поселиться в 14-этажном панельном доме в однокомнатной квартире общей площадью 39 квадратных метров, из которых 10 "квадратов" занимает кухня.
Аренда же наиболее дорогой квартиры обойдется в 900 тысяч рублей в месяц. Пятикомнатные двухуровневые апартаменты площадью 360 квадратных метров (кухня - 45 квадратных метров) находятся в 6-этажном сталинском доме на улице Малая Бронная. При этом, по информации Penny Lane Realty, самая дорогая арендная квартира Москвы стоит значительно дороже. За квартиру с дизайном в дворцовом стиле площадью 450 квадратных метров на Трубной улице собственник хочет получать по 80 тысяч долларов в месяц (почти 2,5 миллиона рублей).
"Серый" рынок
Стоит отметить, что все приведенные выше данные касаются только квартир, сдающихся через риелторские агентства. "Серый" же рынок аренды поистине необъятен. Так, по данным столичного комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, в Москве насчитывается более миллиона нелегально сдающихся в аренду квартир, то есть практически каждая четвертая квартира в городе.
Пока справиться с данной проблемой чиновники не могут - прозвучавший несколько лет назад призыв Федеральной налоговой службы сообщать о проживании в соседних квартирах посторонних лиц, видимо, остался неуслышанным. Теперь чиновники предлагают бороться с незаконной сдачей жилья с помощью строительства доходных домов. Что выйдет из этой затеи пока непонятно, ведь от обилия доступных арендных квартир могут пострадать как нелегальные арендодатели, так и агентства недвижимости.
Дмитрий Данилов