Финансовый кризис нанес сильнейший удар по ипотечному рынку, что будет с ипотекой в России и какова судьба заемщиков и банков, пока непонятно.
Сегодня эксперты сходятся во мнении, что в 2009 году российский рынок ипотечных кредитов упадет. Как считает генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, объем ипотеки может сократиться в 4 раза относительно показателя 2008 года. Единодушны аналитики и в определении двух основных причин этого падения: резкое снижение платежеспособности значительной части ипотечных заемщиков и отсутствие механизмов рефинансирования уже выданных кредитов.
Выступая на консультационном совете Ассоциации региональных банков, Александр Семеняка отметил, что, возможно, уже в ближайшее время произойдет существенное сокращение количества кредитных организаций, а также уменьшение доступности кредитования. По его словам, сегодня банки сталкиваются с очевидными рисками в кредитовании, связанными с ликвидностью, отсутствием долгосрочного капитала и ограниченностью рефинансирования. Это процентный риск – ускоренное обесценение долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки, кредитный риск – рост просрочек и дефолтов, а также рыночный – падение цен на недвижимость. Процентный риск Александр Семеняка объясняет тем, что банкам в текущей ситуации невыгодно удерживать в своем портфеле ипотечные кредиты, выданные, скажем, под 12% годовых в рублях, так как в последний раз банки получали кредиты у ЦБ под 14% годовых в рублях.
Становиться ипотечным заемщиком в условиях кризиса сегодня также рискованно. АИЖК выделяет следующие причины, удерживающие население от обращения к кредитным организациям за этой услугой: возможность потери работы или резкого сокращения доходов, накапливание наличности на «черный день», высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, большой первоначальный взнос, ожидание снижения цен на жилье.
Чтобы помочь тем, кто уже взял ипотечный кредит, АИЖК разработало программу помощи заемщикам, чья платежеспособность в результате кризиса резко упала. Реализовывать механизмы этой поддержки будет Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Получить помощь от государства (кредит на один год) по этой программе заемщики смогут лишь в том случае, если соответствуют требованиям АРИЖК. По мнению экспертов рынка, условия очень жесткие. Так, чтобы претендовать на государственную помощь у заемщиков за душой не должно быть никакого имущества кроме ипотечной квартиры, даже депозита в банке.
Илья Зибарев, заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка, выступая на консультационном совете, отметил, что по требованиям АИЖК на помощь могут претендовать заемщики лишь из низшего класса.
Однако неизвестно, кто ее сможет действительно получить, поскольку и до кризиса ипотека была доступна немногим – в основном тем, кто имел доход выше среднего и мог предоставить справку 2-НДФЛ. Сегодня же бόльшую массу потерявших работу составляют работавшие в финансовом секторе, и относить этих заемщиков к низшей категории никому не придет в голову.
Кроме этого существует еще одна проблема – ипотечные кредиты в иностранной валюте. Из-за девальвации рубля платеж по кредиту стал значительно больше, поэтому возрастает вероятность увеличения дефолтов по валютным кредитам. Сейчас АИЖК готово помочь только тем заемщикам, которым ипотечный кредит выдан в рублях. По словам Александра Семяняки, агентство будет добиваться, чтобы банки шли навстречу заемщикам и переводили их кредиты в рублевые.
Такой же риск невозвратов возможен и по кредитам с плавающей ставкой, которая привязана к ситуации на рынке межбанковских кредитов и меняется во времени в зависимости от изменения стоимости денег. Выдавая кредиты с плавающей процентной ставкой, банк страхует себя от недополучения прибыли, если стоимость привлекаемых ресурсов начнет расти. Соответственно, все риски банков в это время перекладываются на плечи заемщиков – процентные ставки порой увеличиваются в несколько раз.
Чтобы избежать многочисленных дефолтов и помочь банкам снизить убытки, правительство РФ и разработало совместно с АИЖК программу по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, но, как мы видим, в ней еще много недоработок. Не ясен механизм работы по этой программе и банкам, пока АИЖК с банками не заключило ни одного агентского договора. По словам Александра Семеняки, АИЖК планирует внести необходимые поправки в стандарт реструктуризации ипотечных кредитов в ближайшее время и правительство может их рассмотреть в течение февраля.
И все же эксперты рынка обеспокоены тем, что средств, выделенных правительством агентству, вряд ли хватит для оживления ипотечного и строительного рынка.