По расчетам аналитического центра GED Analytics, количество заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества. Это около 240 тысяч домохозяйств. Из них около 210 тысяч домохозяйств, получивших жилищные займы в рублях, и около 30 тысяч домохозяйств, кредитовавшихся в валюте.
Далеко не все пострадавшие от дефолта заемщики встретятся со своими кредиторами в суде. По большинству кредитов происходит реструктуризация – как напрямую между должниками и банками, так и через АРИЖК. Также прямую поддержку некоторым заемщикам оказывает государство, выделяя средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов.
Свою роль сыграло и увеличение налоговых вычетов по НДФЛ – с 130 до 260 тысяч рублей. В итоге максимальный совокупный объем попавшей на рынок "дефолтной" недвижимости вряд ли составит в ближайшие два года более 100 тысяч квартир. На фоне того, что в стране ежегодно совершается 1,5 миллиона сделок купли-продажи и строится 700 тысяч новых квартир – цифра не очень большая. Даже с учетом снижения количества сделок купли-продажи и объемов строительства, доля "дефолтных" квартир на рынке не составит более 5% от его объема. Поэтому "дефолтные" домовладения вряд ли окажут такое влияние на рынок жилой недвижимости в России, как в США, где их количество измеряется миллионами, а доля в объемах продаж порой достигает – 30%-40%.
Пока количество выставленных на рынок "дефолтных" квартир, т.е. таких, которые продаются из-за проблем их владельцев с возвратом кредитов банкам, не дотягивает и до нескольких тысяч. Приобрести их можно различными путями: при посредничестве банков, агентств недвижимости, кредитных брокеров, а также через торги, организуемые Федеральной Службой Судебных Приставов (ФСПП).
В базе имущества ФСПП, выставленного на торги, на всю Россию числится всего несколько сотен квартир. Учитывая, что на продажу одной квартиры уходит не менее 3 месяцев, годовой оборот дефолтных квартир через эту структуру вряд ли превысит 1000 единиц. Примечательно, что некоторые квартиры, реализуемые службой, выставлялись по исполняемым судебным делам, завершенным еще до кризиса, и уже прошли первый раунд торгов – безуспешно.
К сожалению, система продажи "дефолтного" жилья пока не отработана ни государственными органами, ни коммерческими структурами – начиная с оповещения и заканчивая прозрачным и понятным для нового владельца закрытием сделки.
На фоне продолжающегося роста задолженности по ипотечным кредитам и формирования рынка реализации "дефолтного" жилья началось медленное восстановление рынка ипотечного кредитования. По итогам июня 2009 года Центральный Банк России зафиксировал снижение ставок по жилищным рублевым кредитам, выданным в июне на 0,4%, а выданным в валюте – на 0,1%. По рублевым кредитам ставки снизились с 15,2% до 14,8% годовых, а по валютным – с 13,9% годовых до 13,8% годовых. Начало расти и количество выданных кредитов: в июне 2009 года было выдано 13,5 тысяч кредитов; это на четверть больше, чем в мае. Хотя во многом причина июньского роста – в негативном влиянии майских праздников на активность участников рынка.
В целом же ситуация с жилищным кредитованием пока неудовлетворительна. Согласно данным, опубликованным Центральным Банком РФ, за первое полугодие 2009 года было выдано жилищных кредитов почти на 68 миллиардов рублей. Год назад объем жилищного кредитования составил 392 миллиарда рублей. Таким образом, объем выдачи ипотечных кредитов за год сократился в 5,7 раза. При этом объем просроченной задолженности с конца июня 2009 года по конец июня 2009 года вырос в 7,4 раза: с 3,2 миллиарда рублей до 23,5 миллиарда рублей. Доля неплатежей в банковском кредитном портфеле достигла 1,96% (год назад эта цифра составляла 0,32%).
Средний размер жилищного кредита в июле 2009 года снизился до 1,02 миллиона рублей – для сравнения, в 2008 году он составлял 1,48 миллиона рублей. Всего было выдано за первое полугодие 60894 кредита, из которых только 770 – в валюте. Именно рынок валютного жилищного кредитования в наибольшей степени продолжает страдать от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 11 раз – с 49 миллиардов рублей в 1 полугодии 2008 года до 4,4 миллиарда рублей в 1 полугодии 2009 года.
Объем просроченной задолженность по валютным кредитам за год вырос в 13,8 раз, а доля просроченной задолженности достигла уже 4,3%. Единственный параметр, которым может по-прежнему гордиться рынок валютного кредитования жилья – средний размер кредита. Он составил в июне 5,9 миллиона рублей, в то время как средний размер кредита в рублях в июне 2009 года был на уровне 957 тысяч рублей.
Есть основания полагать, что рынок жилищного (ипотечного) кредитования уже прошел "дно", и в течение ближайших месяцев будет происходить его постепенное восстановление. Этому будут способствовать снизившиеся цены на жилье, что, несомненно, расширяет число потенциальных заемщиков, поскольку снижает необходимый размер кредита для покупки квартиры. Также положительное влияние окажет начавшееся снижение ставок по ипотечным кредитам на фоне снижения ставки рефинансирования Центральным Банком. Основным же препятствием сейчас остается большой размер первоначального взноса, средний размер которого вырос по сравнению с годовой давностью в несколько раз.
Александр Пыпин