После долгих поисков вы, наконец-то, остановили свой выбор на нужной вам жилплощади, и вот с этого момента начинается самая сложная и ответственная часть операции по покупке жилья - денежные расчеты. От внесения аванса или задатка до полного расчета суммой из пяти-шести цифр.
Задаток или аванс: вот в чем вопрос
Выбрав квартиру, покупатель, как правило, в знак подтверждения своих намерений приобрести понравившееся жилье передает продавцу определенную сумму: аванс или задаток. Все знают, что такое аванс, многим известно слово "задаток", но лишь единицы понимают, в чем разница между этими двумя, казалось бы, идентичными понятиями… Итак, попробуем разобраться.
Денежная сумма, выдаваемая покупателем в счет платежей продавцу, в доказательство заключения договора, называется задаток. Передача его оформляется в письменной форме соглашением двух сторон о задатке. В этом документе обязательно необходимо указать реальную цену, о которой договорились стороны. Иначе "по забывчивости" кто-нибудь может изменить ее. Чтобы избежать всевозможных недоразумений обязательно указывается дата, до которой сделка должна состояться. Договор задатка, как и все документы, должен содержать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, их паспортные данные, адреса и т.д. Не забудьте письменно оговорить условия, на основании которых продавец будет владеть и распоряжаться квартирой или комнатой, после получения задатка. Всякое бывает… В документе также отмечается, что данная сумма является задатком за жилье. Обязательно надо указать точный адрес квартиры, площадь и состояние, в котором она приобретается. А то часто случается, что при передаче задатка покупатель вносит деньги за жилье с итальянской сантехникой, а в итоге оказывается, в прямом смысле слова, у разбитого корыта.
Обычно в соглашении покупатель обязуется в конкретный срок, выкупить данную квартиру по такой-то цене, а продавец в свою очередь до определенного времени гарантирует не продавать ее никому другому. Если договор нарушается, и виновата сторона, давшая задаток (покупатель), то деньги остаются у продавца. Если за срыв сделки несет ответственность получивший задаток (продавец), то он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Кроме того, согласно статье 381 ГК РФ, виновная сторона, должна возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено что-то иное.
Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что он служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (покупки недвижимости). В то время как аванс - это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. Передача денег также оформляется соглашением о внесении аванса. В документе так же, как и в первом случае с задатком, оговариваются права и обязанности сторон и последствия их нарушения. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере.
Лучше быть богатым и здоровым…
Задаток или аванс - все-таки не такие великие деньги, хотя их потеря может принести немало неприятных моментов. А как быть с оставшейся суммой? Здесь-то цифры значительно больше…
Вы, например, можете договориться о передаче денег продавцу в обмен на договор купли-продажи. Но при этом могут возникнуть "черные мысли" о том, что, получив сумму полностью, продавец не передаст вам документ о праве собственности на жилье. Продавец же, в свою очередь, вполне резонно будет опасаться остаться без жилья и денег. И так до тех пор, пока проходит регистрация прав собственности в Москомрегистрации. А это от 2-х недель до 30 дней… Правильно будет, если все это время деньги будут храниться в недоступном для покупателя и продавца нейтральном месте. Таким местом вполне может стать ячейка депозитария. Банк регулирует доступ к ячейке с ценностями покупателя или продавца по условиям, прописанным в договоре. Согласно этому документу продавец сможет в оговоренный срок получить средства за проданную квартиру, предъявив зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, покупатель без проблем получит свои деньги обратно. Такой способ расчетов наиболее безопасен для всех участников сделки. Кроме того, перед закладкой в ячейку деньги пересчитываются в присутствии продавца и покупателя. А при желании можно воспользоваться услугами банка по проверке подлинности купюр.
Однако участникам сделки надо иметь в виду, что каждый банк имеет свою форму договора на аренду ячейки. В частности, в этом документе определяется порядок доступа к ячейке. В одних банках предусмотрен лишь одновременный доступ продавца и покупателя, в других - индивидуальный. Поэтому целесообразно заблаговременно узнать об условиях аренды ячейки в каждом банке.
Кто в банке "хозяин"?
На чье имя арендовать ячейку? Это должны решить участники сделки сами. Чаще всего договор аренды оформляется на покупателя, ведь именно он закладывает деньги в банковскую ячейку. Но часто соглашение оформляется на продавца недвижимости, чтобы после получения денег, он мог и дальше хранить их в банке. Как правило, ячейка закрывается двумя ключами. Один из них находится у арендатора, другой - у банка. Работник банка не может открыть ячейку без арендатора и его ключа. Стоимость аренды сейфа, включая соблюдение условий дополнительного соглашения, составляет от 50 до 150 $ в месяц, в зависимости от банка. Передача денег через сейфовую (депозитарную) ячейку банка остается, на сегодняшний день, самым надежным и безопасным способом.
Светлана Кравцова