Застройщики, заскучавшие в отсутствие покупателей, в последнее время демонстрируют чудеса щедрости. Скидки на 20-25%, рассрочка - с процентами и без.
Источник щедрости таков: если в течение ближайших месяцев девелоперам не удастся распродать скопившийся за последний год запас, их бизнес окажется на грани краха. В свою очередь покупатели новостроек эпохи кризиса становятся заложниками ситуации. И рискуют породить новую волну "обманутых дольщиков".
Сегодня жилищное строительство на 70% финансируется гражданами. Как известно, с апреля 2005 года в стране действует 214-й Федеральный закон "О долевом строительстве". Закон, написанный на скорую руку на фоне митингов, голодовок, перекрытий трасс, обеспечил железную защиту прав дольщиков. Но не обязал застройщиков брать у них деньги исключительно по правилам этого закона. Поэтому 85-90% (по разным оценкам) сделок на "первичке" совершается в обход ФЗ-214.
Помимо защищенных схем (жилищные сертификаты, ЖСК) применяются рискованные - беспроцентный договор займа застройщику, векселя, предварительный договор купли-продажи, агентский договор, уступка прав по инвестиционному договору и т.п. Рискованные - потому что случись что с застройщиком или конкретным объектом, дольщик останется ни с чем.
Пока что свежа в памяти недавняя коллективная порка недобросовестных застройщиков, учиненная прокуратурой с подачи, главным образом, мэрии Москвы. И кажется, что больше трагедия с обманутыми дольщиками не повторится. Но почему? ФЗ-214 де-факто не работает. Вера в то, что строители надежные сегодня останутся таковыми навсегда, наивна. Пример - "Социальная инициатива" с ее 15-летним стажем, десятками построенных домов... и тысячами кинутых покупателей и тюремным сроком для шефа в финале.
Понимая это, федеральные законодатели разработали поправки в закон "О долевом строительстве". Главная часть пакета - запрет любых схем привлечения средств граждан кроме тех, что дозволены ФЗ-214. Пройдет полгода-год и поправки могут стать законом. Тогда, по мнению операторов рынка, строительство жилья на продажу как жанр может прекратить существование. Останется один госзаказ.
- Чтобы зарегистрировать договор с дольщиком по 214-му закону, застройщик должен иметь полный пакет ИРД, опубликовать проектную декларацию. Но на стадии выхода на стройплощадку эти условия практически невыполнимы, - считает председатель совета директоров "МИЭЛЬ" Григорий Куликов. - Это приведет к полному замораживанию проектного финансирования. А банки вообще отказываются давать кредиты под проектное финансирование.
- Есть регионы, где по 214-му закону работать проще, - добавляет гендиректор "Главстроя" Артур Маркарян, - так сказать, инвестороориентированные регионы. Это Пермский край, Омск, Ярославль, Петербург. Но не Москва.
Банки отказываются кредитовать и граждан на покупку жилья в новостройке. Ипотека худо-бедно держится только на вторичном рынке. Банков-исключений - единицы. И они тоже не хотят рисковать с суррогатными договорами.
- Мы кредитуем только те договоры, которые заключены по 214-му закону, - говорит член правления ОАО "Сведбанк" Алексей Аксенов. - При этом условии риски банка минимальны. Когда ипотека на первичном рынке была широко распространена, многие банки давали кредиты и под другие виды договоров. Здесь главным был даже не имидж застройщика, а обстоятельства конкретного проекта. Даже у добросовестного, проверенного застройщика бывают проблемные адреса.
В сложившейся ситуации девелоперам остается всего два пути. Первый - радикально снижать цены. Это уже началось: спамерские рассылки, уличные и интернетовские рекламоносители забиты спецпредложениями о скидках. Скидка на 20 и даже более процентов - привлекательная вещь. Несмотря на то что всю сумму нужно заплатить сразу. Но если застройщик все-таки не сможет вытянуть свой проект - остается надеяться лишь на его порядочность, на то, что он вернет деньги. В большинстве "скидочных" компаний, которые мы обзвонили, такая обязанность в договорах не прописана.
Второй путь - квазикредиты. Это когда вы сразу вносите 30-50% стоимости квартиры, а остальную сумму выплачиваете ежемесячно с процентами. Как в банк. Но только здесь в роли банка выступает застройщик. Кредитуя дольщика, банк рискует своими деньгами. Поэтому берет в залог недвижимость. Застройщик по отношению к "кредитуемому" дольщику вообще ничем не рискует - все в его руках. Да еще проценты накручивает на деньги, которые на самом деле не давал. И все это на фоне падающего рынка.
- При таких схемах договор займа может заключаться даже не с застройщиком, а с аффилированной ему компанией, - уточняет адвокат Ольга Синельникова, - он может иметь весьма косвенное отношение к основному договору. И если застройщик бросит объект, покупатель окажется в сложной ситуации.
Есть и гуманные схемы - например, беспроцентная рассрочка. Идеально - если бы речь шла о договоре купли-продажи. Но такой договор возможен лишь в отношении готового жилья. А в отношении строящегося идеален (для дольщика) предписанный 214-м законом. Но его не предлагают.