У большинства гостей российской столицы, впрочем как и у многих москвичей, наверняка складывается впечатление, что уж с торговыми помещениями в городе все в полном порядке. Современные торговые комплексы есть и в центре, и в периферийных районах, и на МКАДе. Однако эксперты полагают, что ситуация в данном сегменте рынка недвижимости далека от идеальной, ведь по обеспеченности качественными торговыми площадями Москва значительно отстает от крупнейших городов Европы.
Концепция не работает
Это понимают и московские чиновники, которые неоднократно заявляли о необходимости наращивать темпы "торгового" строительства. Так, в декабре прошлого года Михаил Орлов, занимавший тогда должность руководителя департамента торговли и услуг (ДТУ) столицы, говорил, что к 2016 году обеспеченность горожан торговыми площадями должна вырасти на 62 процента до 1200 квадратных метров на тысячу человек. В начале июня текущего года поставленную задачу подтвердил замруководителя департамента Никита Кузнецов, добавивший, что в обозримой после 2016 года перспективе количество площадей должно достигнуть 1500 "квадратов" на тысячу жителей.
О том, за счет чего мэрия планирует увеличивать число торговых помещений, стало известно еще летом 2011 года. Согласно подготовленной ДТУ и общественной организацией "Опора России" "Концепции развития розничной и оптовой торговли в Москве", проблему дефицита предлагается решать активно строя небольшие (не более 5000 квадратных метров) районные ТЦ и магазины шаговой доступности. Крупные комплексы, по мнению чиновников, хотя и позволят нарастить объем торговых площадей, усложнят и так близкую к критической транспортную ситуацию в городе.
Сейчас, спустя год после оглашения концепции, можно констатировать, что действенных результатов она пока не принесла. Девелоперы, конечно, анонсируют и возводят мини-ТЦ, однако подобные объекты строились и раньше, а о глобальном отказе от масштабных проектов речи не идет.
Более того, в 2012 году стало известно о скором запуске ряда строек, по завершении которых может существенно обновиться рейтинг самых больших ТЦ Москвы. В частности, в апреле холдинг Crocus Group объявил о намерении возвести два торгово-развлекательных центра под брендом Vegas. ТРЦ VegasCrocusCity (общая площадь - 283 тысячи квадратных метров, торговая - 100 тысяч "квадратов") расположится на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД, на территории "Крокус Сити". Второй комплекс площадью 231 тысяча квадратных метров появится в Кунцево, между Можайским и Рублево-Успенским шоссе. В мае градостроительно-земельная комиссия правительства Москвы утвердила проект строительства торгового комплекса "Авиапарк" площадью 400 тысяч квадратных метров на Ходынском поле. Еще один проект анонсировали структуры группы БИН - тематический развлекательный парк "Галактика" на пересечении Варшавского шоссе и МКАД, в котором из 700 тысяч квадратных метров значительная часть придется на торговую составляющую.
Единственное, чего на самом деле удалось добиться столичным властям - это практически полностью прекратить строительство больших торговых комплексов в Центральном административном округе. А вот магазинов шаговой доступности, по информации префектуры ЦАО, открывается там достаточно много (в 2011 году - 235 объектов).
Догнать Европу
Если обратиться к статистическим данным, то станет видно, насколько Москве не хватает качественных торговых помещений. По информации Ильи Шуравина, директора департамента торговой недвижимости компании S.A. Ricci, на данный момент в российской столице на тысячу жителей приходится 514 "торговых" "квадратов", в то время как в Лондоне и Париже этот показатель находится на уровне 1000 и 900 квадратных метров соответственно. При этом специалисты обращают внимание на большое число жителей Москвы с временной регистрацией, которых в подсчетах учесть сложно, а покупки они, естественно, совершают.
В компании Welhome обеспеченность торговыми площадями сейчас оценивают в 331 квадратный метр на тысячу человек, в Jones Lang LaSalle - в 276 "квадратов". Оценки остальных участников рынка, в большинстве своем, колеблются от 274 до 350 квадратных метров. При этом в компании GVA Sawyer ранее отмечали, что во многих европейских городах нормальным считается показатель в 1500 "квадратов".
Более того, по обеспеченности площадями торговых центров Москва занимает лишь 8 место среди крупных городов России. По данным аналитического агентства Infoline, по состоянию на конец 2011 года в столице на тысячу жителей приходится 826 квадратных метров в ТЦ. Возглавили рейтинг Краснодар, где обеспеченность торговыми площадями составляет 1528 квадратных метров на тысячу человек, Екатеринбург (1149 квадратных метров) и Уфа (1032 "квадрата"). Далее располагаются Воронеж (993 квадратных метра), Самара (987 квадратных метров), Ярославль (966 квадратных метров) и Казань (854 "квадрата"). Замыкают топ-10 Астрахань (823 квадратных метра) и Челябинск (820 "квадратов").
По информации ДТУ, в настоящее время обеспеченность жителей столицы торговыми площадями составляет около 745 квадратных метров на тысячу жителей. Стоит отметить, что существенная разница между показателями обеспеченности, фигурирующими у чиновников и экспертов, объясняется тем, что последние берут в расчет только помещения в современных торговых центрах и на основных торговых улицах, а власти учитывают все действующие объекты. Отличия в показаниях экспертов рынка связаны главным образом с тем, принимаются ли во внимание площади на главных торговых коридорах или только в ТЦ.
Однако, независимо от методики подсчета, очевидно, что до европейских столиц Москве с ее торговыми площадями еще далеко и в ближайшие годы ликвидировать отрыв не удастся. Это признают и в департаменте торговли и услуг. Как отмечал Никита Кузнецов, даже в случае успешной реализации рассчитанной до 2016 года программы, Москва не будет дотягивать до европейских стандартов.
Без спешки
Догонять и обгонять Европу московские торговые девелоперы пока не очень-то и спешат. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, в первом квартале этого года в столице был введен в строй всего один торговый центр арендуемой площадью 23 тысячи квадратных метров, что является одним из самых низких показателей за январь-март последних шести лет. Общий объем рынка качественных торговых площадей в начале апреля оценивался аналитиками в 3,18 миллиона квадратных метров.
По данным S.A. Ricci, за пять месяцев было введено в эксплуатацию два крупных торговых центра арендопригодной площадью 26,5 тысячи "квадратов". По словам Татьяны Шаровой, руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, по состоянию на середину июня 2012 года в Москве было введено в строй 27,5 тысячи квадратных метров качественной торговой недвижимости. Это составляет лишь 15 процентов от изначально запланированного на данный период объема.
Что дальше?
Согласно данным S.A. Ricci, в текущем году наиболее активными арендаторами торговых площадей в Москве являются магазины одежды, DIY (Do it yourself) операторы, гипермаркеты и детские товары. В Welhome отмечают, что поскольку в Москве в последние полтора года ввод новых площадей сокращается, спрос смещается в регионы. Наибольшим спросом пользуются города-миллионники и 500-тысячники.
Как отмечают в Jones Lang LaSalle, дефицит нового предложения и высокий спрос в столице привели к сокращению в первом квартале 2012 года доли вакантных площадей до 3 процентов. В ближайшем будущем эксперты ожидают дальнейшего снижения данного показателя, что повлечет за собой рост арендных ставок.
По информации S.A. Ricci, средняя ставка в наиболее успешных торговых центрах Москвы сейчас варьируется в пределах 800-1200 долларов за квадратный метр в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Ставки в ТЦ, имеющих трудности с привлечением покупателей, варьируются от 450 до 650 долларов за "квадрат". Аналитики Welhome говорят, что диапазон ставок аренды составляет в среднем 150-400 долларов за квадратный метр в год для якорных арендаторов, 800-3500 долларов в год для операторов торговой галереи и 1000-2500 долларов для зоны фудкорта.
Средняя цена на рынке купли-продажи торговых помещений в центре Москвы, по данным компании RRG, в мае выросла на 1 процент до 12576 долларов за квадратный метр. За пределами Садового кольца данный показатель по сравнению с апрелем увеличился на 10 процентов и составил 6269 долларов за "квадрат". При этом по сравнению с маем 2011 года торговые объекты в границах Садового кольца подорожали на 16 процентов, а в периферийных районах - на 36 процентов.
По мнению экспертов Welhome, в этом году в Москве будет построено около 350 тысяч квадратных метров торговых площадей. В компании Cushman&Wakefield заявляют, что девелоперами намечено открытие 13 качественных торговых центров арендопригодной площадью 392 тысячи квадратных метров.
По прогнозам Jones Lang LaSalle, всего в 2012 году введут около 235 тысяч квадратных метров (при этом возможен перенос сроков открытия некоторых объектов). Однако даже если все заявленные торговые центры откроются до конца года, показатель обеспеченности вырастет всего до 294 "квадратов". Таким образом, достижения среднеевропейских показателей по обеспеченности качественными торговыми площадями москвичам придется подождать еще, и, видимо, ждать придется еще достаточно долго.
Дмитрий Данилов