Специальных правил, регулирующих аренду нежилых помещений Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не содержит, поэтому следует руководствоваться общими положениями об аренде (гл. 34 ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.
Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):
1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником (ст. 608 ГК РФ).
2. Объект аренды. В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения:
- адрес, этаж, место нахождения на этаже;
- наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);
- площадь.
Условия по использованию арендатором объекта аренды должны быть зафиксированы в договоре аренды максимально подробно. В договоре аренды нежилого помещения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.
3. Размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным.
Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Нужно учитывать, что если договор аренды нежилого помещения, заключен на срок менее года, то он не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом все требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Статьи 619, 620 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора. Стороны договора аренды нежилого помещения обладают фактически полной свободой усмотрения при установлении в договоре оснований для досрочного расторжения договора.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в регистрирующий орган, по месту нахождения имущества, необходимо представить следующие документы:
а) заявление о государственной регистрации заполняется специалистом , осуществляющим прием документов. В случае, если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом;
б) договор аренды со всеми приложениями, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Если договор нотариально удостоверен, то потребуется оригинал договора с копией;
в) кадастровый паспорт помещения с копией с указанием размера арендуемой площади, в случае если в аренду сдается помещение в здании, сооружении или части помещений в них, при этом в ЕГРП должно быть зарегистрировано вещное право арендодателя на объект целиком;
г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
- для физических лиц - документ, удостоверяющий личность (для российских граждан - паспорт гражданина РФ);
- для юридических лиц - учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды или документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, решение суда о разделе общего имущества и т.п.);
ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
з) разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законными представителями;
и) разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом (оригинал и копия);
к) письменное согласие залогодержателя на передачу недвижимости в аренду, если объект находится в залоге;
л) документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо - 1000 руб.; юридическое лицо - 15000 руб.).