Насколько обеспечивает безопасность сделок с жильем система государственной регистрации и что можно сделать самому, рассказывает заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Инна Демидова.
Ежегодно в Москве, по данным столичного ГУВД, фиксируется от 200 до 250 преступлений, связанных с отъемом квартир у их законных собственников. Специалисты-риэлторы утверждают, что милицейская статистика включает далеко не все подобные случаи - доказать злой умысел зачастую не так-то просто. Например, когда ничего не подозревающему покупателю впаривается жилье с не очень чистой в юридическом плане историей, а спустя некоторое время сделка вполне законным путем, через суд, расторгается. И покупатель остается и без квартиры, и без большей части уплаченных за нее денег.
При этом, как отмечают эксперты, есть хорошая и плохая стороны дела. Хорошая заключается в том, что совсем уж зверских квартирных преступлений, связанных с убийствами, сейчас не так много, как в "бедовые 90-е". Плохая - пышным цветом расцветают аферы, так или иначе связанные с поддельными документами. Бывает, люди и не подозревают, что свою квартиру... продали. Об одном из таких случаев "КП" недавно писала - "Дагестанцы-нелегалы выживают из московской квартиры офицера с беременной женой".
Можно ли защититься от таких подстав, мы решили выяснить в организации, которая непосредственно занимается регистрацией прав собственности на московское жилье, - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Москве.
- Все сделки с жильем в обязательном порядке регистрируются. Это гарантирует защиту от мошенников?
- Государственная регистрация включает проведение правовой экспертизы документов. Что это означает? Прежде всего устанавливается, нет ли противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами. То есть действительно ли человек, который, скажем, продает квартиру или от имени которого она продается по доверенности, есть собственник этой квартиры и его право собственности зарегистрировано в Госреестре.
Также регистраторы должны проверить правовую силу тех документов, которые поданы на государственную регистрацию: соответствуют ли они друг другу по содержанию, не противоречат ли действующему законодательству и т. п.
К сожалению, на регистрационную службу законодательно не возложены функции по проведению экспертизы подлинности документов. К сожалению, потому что основная масса мошенничеств происходит из-за того, что такая экспертиза учреждениями не проводится. Это очень сложная, трудоемкая и дорогостоящая процедура. Поэтому предполагается, что, если вдруг у регистратора возникнут сомнения, не подделка ли перед ним, он может запросить дополнительные документы.
Такие сомнения, бывает, действительно возникают. Например, если регистратору из практики хорошо известна подпись конкретного нотариуса или подпись должностного лица. И он видит, что подпись на тех документах, что лежат перед ним, явно не соответствует оригинальной. В таких явных случаях регистратор, конечно же, запрашивает подтверждение предоставляемой информации, и, если информация не подтверждается, в регистрации сделки отказывается.
Но если используются, скажем так, качественно сделанные поддельные документы, регистратор на глазок не может определить, подлинный это документ или мошенническая копия.
Для улучшения ситуации мы обратились в нотариальную палату г. Москвы, чтобы заключить соглашение об обмене информацией. В большинстве своем мошенники действуют по доверенности. Поэтому регистрационной службе крайне важно оперативно получать подтверждения, подлинные ли доверенности нам представлены.
- Кто чаще всего становится жертвами квартирных мошенников? И чем "группе риска" в состоянии помочь государство?
- В зоне риска прежде всего одиноко проживающие пожилые люди, а также люди, злоупотребляющие алкоголем. Если у вас есть такие родственники и вы беспокоитесь об их судьбе, можно прийти в приемную Росреестра и оставить там заявление о том, что вы опасаетесь возможных действий со стороны мошенников и просите не производить регистрационные действия по такому-то адресу без уведомления.
Аналогичным образом можно поступить, если вы, скажем, потеряли паспорт или у вас его украли. Или у вас есть какие-то другие причины считать, что ваше право собственности на жилье под угрозой.
Таких заявлений в управление поступает много, они заносятся в базу, с которой работает регистратор при проведении правовой экспертизы.
- Обычно во избежание проблем при купле-продаже жилья рекомендуют проводить проверку чистоты квартиры. Риэлторы на этом неплохо зарабатывают... А может ли человек сам получить справку в Росреестре, если хочет убедиться, что с тем жильем, которое он покупает, нет каких-то проблем?
- Любой гражданин России вправе по предоставлении паспорта получить достоверную информацию о собственнике помещения, о наличии или отсутствии ограничений или обременений на помещение в виде арестов, запретов и так далее. Зачастую этой информации вполне достаточно, чтобы не оказаться втянутым в какую-то аферу.
Милости просим, во всех приемных Управления Росреестра по Москве с 27 сентября выписки из единого государственного реестра на дату обращения выдаются день в день. Сегодня вы обратились - сегодня же вам в течение 5 - 10 минут эту информацию предоставят в виде выписки на руки. Стоит эта услуга 100 рублей, информацию можно получить на любую квартиру.
Важный момент: помимо сведений о собственниках недвижимости, в выписке будет отражено и наличие ограничений и обременений на объект. То есть, скажем, если права на интересующую вас недвижимость кем-то оспариваются через суд, вы об этом сразу узнаете.
Важно
Если у вас каким-то образом оказались утеряны документы, которые так или иначе могут использовать квартирные мошенники, для собственного спокойствия стоит сообщить об этом в любую приемную Управления Росреестра (что нужно сделать, см. в тексте).
К таким документам в первую очередь относятся:
- паспорт,
- свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, а также документы, это право подтверждающие (свидетельство о приватизации, о праве на наследство, договор купли-продажи и т. п.).
Аналогичным образом стоит поступить, если вы отозвали ранее выданную доверенность на некие действия со своей квартирой.
Самые популярные уловки мошенников
Махинации с доверенностью. Она может оказаться и фальшивой, и просроченной, и недействительной - даже выписанной от имени уже умершего человека. Увы, все эти способы обмана несложны в исполнении.
Совет покупателям: если вам продают квартиру по доверенности, основная мера безопасности - добиваться личной встречи с собственником жилья. Если он болен или в силу возраста не в состоянии выходить из дома, вам вполне могут организовать встречу на дому. Ежели выясняется, что это никак невозможно, лучше от сделки отказаться.
Совет продавцам: не подписывайте никаких доверенностей на что бы то ни было, если вы не до конца понимаете, на какие, собственно, действия вы этим своего "представителя" уполномочиваете.
Подделка документов: как правоустанавливающих (свидетельство о праве собственности), так и подтверждающих, что с жильем "проблем не будет" - выписка из домовой книги, справка БТИ и т. п. В лучшем случае, таким образом, вам продадут квартиру с "сюрпризами" - например, в виде прописанных там жильцов, которые в представленных вам бумагах, однако, не значились. В худшем - вообще останетесь без "купленной" недвижимости, поскольку объявятся ее законные владельцы и оспорят сделку.
Совет: как бы ни хотелось сэкономить, лучше это делать не за счет проверки "чистоты" квартиры профессионалами.
Лохотрон с авансами. Популярный вариант - когда по подложным документам одна и та же квартира "продается" несколько раз. Со всех покупателей собираются авансы - после чего "продавцы" исчезают.
Другая возможная разновидность - покупателя уговаривают отдать большую часть суммы до государственной регистрации сделки, даже подписывается у нотариуса (нередко подставного) договор купли-продажи. Получив после этого деньги, "продавец" опять-таки испаряется.
Совет: прежде чем отдавать аванс, нелишним будет изучить документы продавца и сличить их с данными в выписке из госреестра, которую вы можете взять сами (см. основной текст). Также, договариваясь о передаче денег, следует помнить, что без государственной регистрации сделка недействительна.