Недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав). Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" установлено, что данное агентство (сокращено - Роснедвижимость) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:
- ведения кадастров недвижимости;
- землеустройства;
- инвентаризации объектов недвижимости;
- государственной кадастровой оценки земель (в т.ч. для исчисления земельного налога);
- оценки иных объектов недвижимости (в т.ч. для исчисления налога на имущество).
В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:
1) техническая стадия заключается в подготовке описания (плана) объекта
коммерческой организацией - проведении землеустройства участка землеустроительной организацией с формированием межевого дела или техническая инвентаризация объекта аккредитованной организацией (ОТИ) с составлением технического паспорта;
2) стадия государственного учета заключается во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.
Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.
1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК). Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Земля - несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Первоначально земельный участок можно выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.
Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.
Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав такой, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах - дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.
Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не "площади", "земельные сотки" или "земли". Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).
В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство. Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Закона о землеустройстве):
- определение границ объекта на местности и их согласование;
- закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
- изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями - гражданами и юридическими лицами. Плата за землеустроительные работы определяется договором. Лицензирование геодезической и картографической деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Роскартография (ст. 12 Федерального закона от 26.12.1995 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" (в ред. от 10.01.2003), Постановление Правительства РФ от 11.02.2002 N 135 "О лицензировании отдельных видов деятельности"). Сведения о землеустроителях можно получить в органе кадастрового учета.
Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 утверждены Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.
По завершении межевых работ производитель работ формирует межевое дело, в которое включаются:
1) пояснительная записка;
2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;
3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;
4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);
5) справки о вкрапленных земельных участках;
6) списки координат пунктов опорной межевой сети;
7) списки координат межевых знаков;
8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;
9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;
10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;
11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;
12) акт установления и согласования границ земельного участка;
13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;
14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;
15) чертеж границ земельного участка;
16) ведомость вычисления площади земельного участка;
17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
Подготовленные землеустроителями планы участков еще не являются кадастровыми планами. Документы о межевании представляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет. По договору это могут сделать и землеустроители.
После проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):
1) кадастровый номер;
2) местоположение (адрес);
3) площадь;
4) категорию земель и разрешенное использование земельного участка;
5) описание границ участка и его отдельных частей;
6) экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);
7) качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);
8) наличие объектов недвижимого имущества.
Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.
Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам". Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре).
Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10.04.2001 утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01).
Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 Постановления Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.
2. Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов градостроительной деятельности
Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в "формировании". Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр. порядок технической инвентаризации регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и от 04.12.2000 N 921 (с изм. от 10.09.2004 и от 19.03.2005 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства"); Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 (с изм., внесенными приказом Госстроя от 04.09.2000 N 199).
Однако отсутствие государственного технического учета (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в регистрирующий орган. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технического учета можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.
Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствие для государственной регистрации. Регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает условный номер в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной приказом Минюста России от 08.12.2004 N 192.
Постановлением Правительства РФ от 10.09.2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" установлено, что:
- техническую инвентаризацию осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра недвижимости (Роснедвижимостью);
- государственный технический учет осуществляет Роснедвижимость и ее территориальные органы.
Таким образом, учет объектов недвижимости включает две стадии: 1) инвентаризацию объекта аккредитований организацией (ОТИ) с получением технического паспорта; 2) государственный технический учет объекта в Роснедвижимости.
В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации установлено, что объекты капитального строительства, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, - это:
- объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
- самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
- объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
- бесхозяйные объекты:
Техническая инвентаризация подразделяется на:
- первичную;
- плановую;
- внеплановую.
Первичная инвентаризация необходима для государственного технического всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась. Плановая инвентаризация проводится не реже одно раза в пять лет. Внеплановая инвентаризация проводится:
- при изменении объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование и пр.);
- при совершении сделок с объектом.
По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт. Если иное не установлено законодательством, сведения и документы об объектах технического учета и инвентаризации предоставляются в течение месяца со дня обращения собственника объекта (владельца, балансодержателя, наследника и их представителей).
Объекты технического учета, как правило, - объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта технической инвентаризации может не совпадать.
Объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, проводится инвентаризация и учет домовладений, многоквартирных домов, имущественных комплексов (производственно-технологических, складских, оздоровительных и пр.), кондоминиумов. Однако объектами имущественных прав и сделок являются жилые дома и хозяйственные постройки в домовладении, квартиры и нежилые помещения в многоквартирных домах (ранее и в кондоминиумах), здания и сооружения в производственно-технологических и др. комплексах.
3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Согласно по инструкции о проведении учета жилищного фонда единица технической инвентаризации - домовладение или отдельно стоящее основное здание. Но домовладение в целом нельзя отнести к единому объекту вещных прав.
В соответствии указанной Инструкцией домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п., в силу отсутствия прочной связи с землей не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав - недвижимому имуществу.
Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на территории домовладения возводится новый объект недвижимости, то право на него как на вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). При этом капитальное строение в домовладении должно соответствовать основному критерию недвижимости (прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению) и не являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК).
Судебная практика изобилует примерами раздела домовладений, когда гражданам передаются в индивидуальную собственность изолированные части жилых домов и различные надворные постройки. Позиции судов определяются Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 25.10.1996). Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Таким образом, объекты недвижимости в одном домовладении могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на арендованном одним лицом земельном участке расположен жилой дом, являющийся общей собственностью нескольких лиц (например, супругов), или на унаследованном в долях общем земельном участке один из наследников возвел новый жилой дом для постоянного проживания, а другой позднее - дачный дом для сезонного проживания. В последнем случае в состав домовладения входят три объекта вещных прав с различным правовым режимом: земельный участок (общая собственность), дачный дом (собственность одного лица) и жилой дом (собственность другого лица).
То, что объектом технического учета является домовладение в целом, не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав на объекты недвижимости в его составе. Сведения о каждом объекте права могут быть внесены в ЕГРП на основании единого технического паспорта домовладения.
По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера. Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел "Сведения о принадлежности", в котором есть графа "Доля (часть, литера)". К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. Иначе говоря, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности "на домовладение", но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в составе домовладения.