В этом году Москва оказалась на первом месте в мире по объему незавершенного строительства офисных объектов. Несмотря на некоторое оживление на рынке, спрос на офисы по-прежнему остается довольно низким, а доля вакантных площадей в готовых и строящихся офисных центрах растет. Некоторые девелоперы начали задумываться о перепрофилировании объектов.
Офисный развал
По данным компании Colliers International, на конец первого полугодия объем офисных площадей, находящихся в стадии строительства, составлял в Москве 3,8 миллиона квадратных метров. Таким образом, столица России заняла первое место среди других городов мира по объему недостроенных офисных объектов, тогда как еще в 2008 году, как отмечали эксперты компании Jones Lang LaSalle, Москва находилась на первом месте в Европе по объемам нового офисного строительства.
При этом возведение новых площадей не полностью заморожено - чаще всего речь идет о переносе сроков сдачи объектов. По данным компании Blackwood, в сентябре стало известно сразу о двух крупных столичных проектах, которые будут введены с серьезными задержками: строительство технопарка Nagatino i-Land растянется еще на два года (до 2013 года), сроки реализации 3-й и 4-й очередей бизнес-парка "Аврора" перенесены на 2012 и 2014 годы соответственно.
И вообще темпы нового строительства офисных площадей в Москве по-прежнему остаются невысокими: в начале осени, как отмечают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на рынок вышло всего два небольших новых бизнес-центра класса B+ общей площадью около 24 тысяч квадратных метров.
Тем не менее, объем предложения на офисном рынке в сентябре заметно вырос - в основном за счет освободившихся площадей в деловых центрах. По данным компании RRG, количество объектов увеличивалось довольно равномерно, независимо от степени их удаленности от Кремля: рост количества экспонируемых объектов в центре и в периферийной части столицы составил 16 процентов и 17 процентов соответственно. Таким образом, в сентябре к продаже предлагалось 205 объектов внутри Садового кольца и почти вдвое больше – 395 объектов – за его пределами.
Предложение на рынке сегодня настолько разнообразно, что арендодателям, чтобы сдать объект, приходится предлагать скидки и другие выгодные арендаторам условия: отделку помещений, увеличение срока контрактов и арендные каникулы. По данным газеты "Ведомости", аренда площадей в технопарке Nagatino i-Land может обойтись всего в 50 долларов за квадратный метр в год (если клиент готов арендовать от 1700 квадратных метров). Кроме того, арендаторы площадей под отделку в течение первых двух лет могут оплачивать только коммунальные платежи.
Еще не ажиотаж
Нынешний спрос на офисы со стороны арендаторов эксперты оценивают как очень низкий - в особенности на дорогие качественные площади. Компании, которые ранее намеревались снять помещение в бизнес-центрах класса А, сегодня вполне готовы довольствоваться класcом B и арендовать площади по минимальным ставкам.
Впрочем, эксперты отмечают небольшое оживление на офисном рынке, начавшееся этой осенью. "Активизация арендаторов связана, главным образом, с беспрецедентным падением цен на офисную недвижимость, - пояснил аналитик отдела исследования компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Андрей Малков. - Арендаторы готовы воспользоваться низкими ставками для улучшения своего портфеля недвижимости. До кризиса более 60 процентов спроса формировали западные компании. Сейчас наблюдается спрос, в основном, от российских компаний, среди которых, однако, не так много процветающих, поэтому рост спроса в 2010 году будет ограничен".
Некоторую активизацию покупателей и арендаторов офисной недвижимости подтверждают и эксперты компании Blackwood, которые рассказали о нескольких значимых договоренностях, заключенных участниками рынка в сентябре. В частности, девелоперская компания ОПИН продала строящийся бизнес-центр "Домников" на проспекте Академика Сахарова общей площадью 132 тысячи квадратных метров. Первоначально девелопер предлагал выкупить объект своим мажоритарным акционерам - группе "Онэксим" Михаила Прохорова и "Интерросу" Владимира Потанина, но их это предложение не заинтересовало. В итоге объект приобрела группа инвесторов за 100 миллионов долларов, которая также взяла на себя обязательства по кредиту Сбербанка (более 250 миллионов долларов) и все возможные расходы на завершение строительства.
Кроме того, китайская инвестиционная группа "Цзиньюань" объявила о намерении участвовать совместно с ГК "Славянский Мир" в реализации проекта многофункционального комплекса "Эрмитаж" на пересечении МКАД и Калужского шоссе общей площадью около 1,5 миллиона квадратных метров.
Впрочем, одна из крупных инвестиционных сделок, анонсированных еще в прошлом году, в сентябре сорвалась: фонд KanAm Grund отказался от покупки бизнес-центра Citydel площадью 63,5 тысячи квадратных метров на Земляном валу. За Citydel фонд должен был выплатить 600 миллионов долларов.
Благодаря оживлению на рынке, арендные ставки в сентябре практически не изменились по сравнению с предыдущим месяцем. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средние запрашиваемые ставки аренды составили 650 долларов за квадратный метр в год для класса А и 350 долларов для класса B+.
Необходимые перемены
Многие девелоперы начали менять стратегии развития бизнеса и проводить реконцепцию офисных объектов, учитывая изменившийся спрос. Некоторые девелоперы уже задумались о перепрофилирования строящихся офисных зданий под гостиницы. Пока тенденция не стала массовой, но первые примеры, по данным "Ведомостей", уже есть. В частности, бывшее офисное здание на территории Даниловской мануфактуры стало одним из отелей сети Azimut. Компания Coalco - девелопер бизнес-центра "Белая площадь" - также не исключает возможности изменения функционального назначения объектов. Управляющая компания "Уникор", которая строит многофункциональный комплекс Summit на Тверской (на месте бывшей гостиницы "Минск"), от офисов в его составе не отказывалась. Однако, как сообщило издание, ранее офисная составляющая была на первом месте, теперь проект "вытягивает" входящий в МФК отель.
Впрочем, как считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в Московском регионе пока в большинстве случаев реконцепция офисов заключается в изменении планировочных решений и выборе более гибкой ценовой политики.
Но столичные власти идею перепрофилирования офисов под гостиницы активно поддерживают, поскольку в Москве давно ощущается дефицит качественных гостиниц. В середине августа префект ЦАО Алексей Александров сообщил, что администрация округа предлагает девелоперам открывать небольшие отели в помещениях, предусмотренных под офисы. В них, по его мнению, можно размещать мини-отели класса "три звезды".
Мария Мягкова