Московские власти продолжают искать плюсы в грядущем расширении границ столицы. Мэрия уже заявляла, что благодаря застройке новых территорий различной недвижимостью снизится транспортная нагрузка на город. Теперь, как заявил мэр Сергей Собянин, в планах властей - увеличить гостиничные площади в мегаполисе. Как известно, в рамках мегапроекта под условным названием "новая Москва" чиновников федеральных министерств и ведомств планируется "переселить" за пределы МКАДа. По мнению градоначальника, освободившиеся после переезда госслужащих здания должны превратиться именно в отели.
Только не офисы
О видах московских властей на "министерскую" недвижимость Сергей Собянин рассказал в интервью газете "Вечерняя Москва". По его словам, разместив в этих зданиях гостиницы и апартаменты, столица не только нарастит номерной фонд, но и существенно улучшит транспортную ситуацию в центре города. Произойдет это, как предполагается, за счет сокращения количества рабочих мест. Не стоит также забывать, что в различные министерства ежедневно приезжают и простые граждане, и чиновники других ведомств со всей России, и зарубежные делегации. Градоначальник подчеркнул, что здания не должны превратиться в бизнес-центры, поскольку в этом случае "мы просто поменяем шило на мыло".
Идея переноса федеральных ведомств за границы нынешней Москвы является частью плана по увеличению площади города на 160 тысяч гектаров путем присоединения юго-западных территорий Подмосковья. Конкретики в данном вопросе пока нет - не определены ни сроки переезда, ни перечень структур, которые сменят прописку, ни их новые адреса. В середине прошлого года газета "Известия" опубликовала приблизительную карту размещения госучреждений на территории "новой Москвы". Так, по данным издания, администрация президента расположится в районе села Успенское неподалеку от Звенигорода; правительство РФ и федеральные министерства - около города Московский; Центральная избирательная комиссия и Управление делами президента - в поселке Газопровод; Федеральное Собрание - возле деревни Мамыри на Калужском шоссе и около поселка Николо-Хованское.
Согласно исследованию компании Penny Lane Realty, сейчас федеральные министерства и здания Совета Федерации и Госдумы занимают 22 строения общей площадью 407,1 тысячи квадратных метров. Из них наибольшую площадь имеют Министерство иностранных дел на Смоленской-Сенной площади (92,1 тысячи "квадратов"), Госдума на Охотном ряду (43,3 тысячи квадратных метров), Министерство связи на Тверской улице (31,8 тысячи "квадратов"), Минюст на Житной улице (30,3 тысячи квадратных метров) и Совет Федерации (два здания на Большой Дмитровке и Новом Арбате общей площадью 32,4 тысячи "квадратов"). По подсчетам экспертов, общая стоимость "министерских" зданий превышает два миллиарда долларов (рыночная стоимость "квадрата" находится в диапазоне от 4000 до 9000 долларов).
Экспертное мнение
Аналитики едины во мнении, что ведомства необходимо выводить за пределы МКАДа, и согласны с планами мэрии по размещению отелей в федеральных зданиях. "Это, конечно, интересная перспектива с точки зрения недвижимости. Любое историческое здание, которое можно реконструировать под отель, представляет интерес для гостиничных операторов верхнего ценового сегмента. Стоит взглянуть на гостиницу Corinthia на улице Уайтхолл в Лондоне, чтобы понять, чего можно добиться при наличии средств и верного видения проекта", - говорит Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса компании Cushman&Wakefield. Председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер согласен с коллегой, что идея сама по себе хорошая, но подчеркивает, что в столице наблюдается явный дефицит доступных по цене отелей, тогда как здания, о которых идет речь, явно подходят под отели высокой ценовой категории.
Консультант отдела консалтинга и оценки PraediumOncorInternational Дмитрий Онофрей среди плюсов перепрофилирования объектов под гостиничную функцию отмечает хорошее расположение зданий, коридорно-кабинетную планировку, наличие холлов и конференц-залов, а также красивую архитектуру. "Реконструкция многих министерских зданий под офисы или торговые центры будет нецелесообразна и сопровождаться трудностями из-за отсутствия парковки или возможности ее организации. Для гостиниц или апартаментов наличие парковочных мест не столь критично", - утверждает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.
Между тем, эксперты считают, что переделать данные объекты в отели будет намного сложнее и затратнее, чем в офисы. Стоимость реконструкции под гостиничную функцию, по подсчетам PraediumOncorInternational, может составить 1500-2000 долларов за квадратный метр и выше в зависимости от уровня отделки и меблировки. В Penny Lane Realty полагают, что отделка помещений в данном случае потребует 2000-3000 долларов за "квадрат". При этом замена инженерии, обновление фасадов и отделка общих зон в МИДе при его реконструкции под офисы обошлись бы инвестору в меньшую сумму - до 1000 долларов за квадратный метр. Как можно подсчитать, переделка здания Министерства иностранных дел в отель обойдется инвестору в сумму от 138,1 до 276,3 миллиона долларов.
В компании Jones Lang LaSalle Hotels указывают, что стоимость реконструкции обычно составляет около 85 процентов от объема инвестиций в строительство нового здания. К примеру, реконструкция гостиницы "Украина" обошлась в 8 миллиардов рублей. Консультанты из GVA Sawyer добавляют, что во многих "министерских" объектах нужно будет проводить дополнительные коммуникации, что увеличит траты на проект. Камерон Сойер из GVA Sawyer обращает внимание на сложность перепрофилирования старых зданий из-за внутренней планировки. Общий же объем инвестиций в проект по перепрофилированию "министерских" зданий в гостиницы эксперты оценивать не берутся, отмечая, что для этого нужен технический аудит каждого здания, необходимы понимание степени износа здания и расчет объема перепланировок, а также много другой информации.
Впрочем, эксперты не исключают и замены старых зданий на новые. По данным Penny Lane Realty, построить новые 22 объекта того же метража, что и "министерские", можно не более чем за 1 миллиард долларов. По словам вице-президента по консалтингу GVA Sawyer Эвелины Ишметовой, строительство "с нуля" гостиницы категории "три звезды" под управлением международного оператора в Москве в среднем оценивается в 120-150 тысяч долларов на номер, отеля уровня "четыре звезды" - в 250-290 тысяч долларов на номер, пятизвездочного отеля - в 450-550 тысяч долларов на номер. При этом затраты на снос существующих строений не учитывается.
В то же время, по мнению Марины Смирновой, старшего вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels, Москве вряд ли нужен такой объем новых гостиниц высокого ценового сегмента - достаточно провести редевелопмент одного-двух зданий. По ее словам, здание МИДа, например, будет не только практически полностью копировать гостиницу "Украина", но и располагаться в непосредственной близости от нее. Реализация же гостиничных проектов более низкого класса в подобных зданиях будет экономически невыгодной, в то время как именно в качественных отелях средней ценовой категории столица испытывает острую потребность.
Схожей позиции придерживается и Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International: "Безусловно, гостиница в бывшем здании МИД будет пользоваться хорошим спросом. Однако в Москве на сегодня и без этих зданий есть большое количество существующих гостиниц, которые требуют реконструкции и на которые потребуется гораздо меньше средств на восстановление, а отдача от них будет также весьма ощутимой. Поэтому здесь важным вопросом стоит баланс вложений и результата. Возможно, стоит обратить внимание на менее знаковые здания города Москвы".
Догнать Европу
Московские власти уже долгие годы стремятся улучшить ситуацию в гостиничной отрасли. В сентябре 2011 года Сергей Собянин призвал операторов достичь европейского уровня по обеспеченности номерами, для чего гостиничный фонд города необходимо увеличить как минимум в четыре раза. По данным аналитиков GVA Sawyer, обеспеченность столицы в настоящее время составляет 1,88 номера на 1000 жителей. Европейские же эксперты считают оптимальной пропорцией для мегаполиса 15-30 номеров на 1000 человек. Заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин сообщал, что в течение ближайших пяти лет в городе планируется открыть 180 гостиниц на 51 тысячу мест, а комитет по туризму Москвы заявлял о необходимости к 2020 году довести число столичных отелей до 535 (более 150 тысяч мест). На реализацию программы развития индустрии отдыха и туризма в Москве на 2012-2016 годы город выделит 4,3 миллиарда рублей. По данным мэрии, к 2016 году число туристов, желающих посетить столицу, вырастет в 1,7 раз до 6 миллионов человек. В 2010 году столица приняла 4 миллиона гостей, а за 9 месяцев 2011 года турпоток вырос на 11 процентов.
По информации GVA Sawyer, в прошлом году гостиничный фонд российской столицы увеличился на 1143 номера. Наибольший прирост предложения гостиниц в 2011 году пришелся на высококлассный сектор (гостиницы 4-5 звезд). Согласно прогнозам, в 2012 году на гостиничном рынке будет введено более 1500 номеров и общий объем качественного фонда достигнет 22 тысячи номеров. В компании Colliers International сообщали, что по итогам года номерной фонд столицы в сегменте 3-4-5 звезд, без учета отелей возле аэропортов, вырос до 29 тысяч номеров (плюс 4 процента по сравнению с 2010 годом). Эксперты отмечают, что международные гостиничные операторы слабо представлены в сегменте отелей 3 звезды. При этом наибольшее увеличение среднегодовой загрузки отелей было отмечено в гостиницах средней категории.
Стоимость проживания в московских отелях - одна из самых высоких в Европе и мире. По данным PraediumOncorInternational, по состоянию на декабрь 2011 года сутки проживания в стандартном номере в гостинице среднего ценового сегмента обходились в 110-150 долларов. Цена номера в четырехзвездочной гостинице колебалась от 300 до 350 долларов, в пятизвездочной - от 550 до 650 долларов. Стоимость люксового номера в отелях категории 4 и 5 звезд составляла 500-650 и 1500-2500 долларов соответственно.
Кто заплатит?
При определении судьбы "министерских" зданий всем заинтересованным сторонам предстоит решить еще ряд вопросов. Прежде всего, надо будет определиться с формой собственности. Можно предположить, что федеральные власти без особого сожаления расстанутся с крупными объектами в пользу Москвы, поскольку те в будущем потребуют больших инвестиций. К тому же, смена собственника нужна для организации торгов по продаже недвижимости московскими властями. Освобождаемые помещения также могут стать частью своеобразного обмена между городом и правительством России. В феврале этого года газета "Коммерсантъ" писала, что после известия о предстоящем переезде ведомств на присоединяемые территории, Москва активно начала передавать недвижимость в собственность РФ. Так, за 2011 год мэрия отдала в федеральную собственность более 430 тысяч квадратных метров недвижимости (в основном, небольшие объекты) стоимостью около двух миллиардов долларов. В частности, "квадраты" получили МВД, Минфин, Минэкономразвития, УДП. Издание подчеркивало, что до прихода Собянина за 5 лет федералам было передано лишь 65 объектов площадью 100 тысяч квадратных метров.
Другой важный момент заключается в возможности привлечь средства для реализации проектов по перепрофилированию зданий в отели. Именно инвесторам предстоит выкупать недвижимость, и только после этого искать операторов для управления отелями. Несомненно, знаковые "министерские" объекты заинтересуют прежде всего крупных игроков отрасли. В последнее время на гостиничном рынке Москвы активизировалась семья главы Бинбанка Микаила Шишханова. Так, в середине 2011 года он стал владельцем 49 процентов реконструируемой гостиницы "Москва". В декабре в интересах дяди Шишханова - Саита-Салама Гуцериева - у мэрии Москвы была куплена гостиница "Националь". Семье Гуцериевых также принадлежит сеть московских гостиниц, в том числе "Hilton Moscow Ленинградская", Marriott и Holiday Inn. Еще несколько отелей семья контролирует через компанию "Моспромстрой". Кроме того, как написала в феврале текущего года газета "Ведомости", совладелец группы БИН проявляет интерес к девелоперскому бизнесу банкира Бориса Иванишвили, в который, в частности, входят отели InterContinental Moscow Tverskaya и "Люксъ отель" на Тверской.
Заинтересованность в исторических зданиях могут проявить и крупнейшие, по данным Forbes, рантье России - предприниматели Год Нисанов и Зарах Илиев. Сейчас среди их гостиничных активов можно выделить "Украину", а также отели "Radisson SAS Славянская" на площади Европы и "Союз" на Воробьевых горах.
В Penny Lane Realty полагают, что "министерские" здания не выставят на продажу в ближайшие три года, поскольку для начала надо построить для чиновников в Подмосковье кабинеты с соответствующей инфраструктурой. Свою роль в этом плане играет и прогнозируемая вторая волна кризиса - многие инвесторы занимают выжидательную позицию. Привлечь же инвесторов, в том числе иностранных, может тот факт, что в 2011 году центр Москвы был объявлен охранной зоной и новое строительство там практически полностью запрещено до 2016 года. Таким образом, пригодные для редевелопмента объекты теперь представляют еще больший интерес.
Дмитрий Данилов