Пока офисных особняков, но и до жилья дело скоро дойдет
Как и прогнозировал IRN.RU, девелоперы, столкнувшись с ограничениями на новое строительство в центре Москвы, занялись реконструкцией ветхих объектов, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Еще год назад, после введения запрета на строительство офисов, торгцентров и жилья в пределах Третьего транспортного кольца, www.irn.ru прогнозировал, что новая градостроительная политика московских властей приведет к смене моды на «строительство» трендом на «реконструкцию» ветхих зданий в центре города (см. статью «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?» от 15 марта 2011 г.). Сегодня прогнозы IRN.RU подтверждает рынок: предложения помещений в реконструированных особняках появляются все чаще.
Пока проекты реконструкции в основном сосредоточены в сегменте коммерческой недвижимости. В старинных особняках меняют обветшавшую «начинку», сохраняя при этом исторические фасады, нарезают небольшими офисными блоками, а потом продают – причем минимум в два раза дороже, чем купили. Благо компаний, желающих «поселиться» в старинной усадьбе, более чем достаточно. Не в последнюю очередь потому, что расположены такие объекты в самом центре Москвы.
В качестве примера девелопмента с историческим уклоном можно привести особняк на Цветном бульваре, переделанный в клубный деловой центр «Цветной, 26» с офисными и торговыми блоками площадью от 36 кв. м. Помещения можно как купить, так и арендовать. Минимальная стоимость предложения составляет 11,5 млн руб. (от 320 000 руб. за 1 кв. м). Аренда обойдется не менее чем в 32 500 руб. за «квадрат» в год.
Судя по расчетам компании «НДВ-Недвижимость», экономика подобных проектов очень выгодна для девелоперов. Заплатив около $4000 за 1 кв. м ветхого особняка в центре столицы и вложив в ремонт еще примерно $1000 - 2000 за метр, готовый объект можно продать и по $10 000 за «квадрат». Естественно, если особняк обеспечен всей необходимой инфраструктурой.
По данным NAI Becar, самые востребованные офисные особняки расположены в пределах Бульварного кольца: на Никитской, Кропоткинской, Боровицкой улицах, в районе Китай-города и Третьяковки. (См. «Реконструкция вместо строительства в Москве».)
Пристрастие девелоперов к нежилым особнякам объясняется достаточно просто. При реконструкции такого объекта нет необходимости вести переговоры с капризными жильцами, говорит руководитель www.irn.ru. Ведь, как свидетельствует опыт реновации кварталов пятиэтажек, расселение жилого дома может затянуться на годы и вылиться в астрономические издержки.
Однако запас особняков в Москве, тем более тех, что можно реконструировать в рамках закона, далеко не бесконечен. Поэтому через некоторое время – после того, как закончатся подходящие объекты или будет удовлетворен спрос на элитные офисы усадебного типа (скорее первое, чем второе), внимание бизнеса переключится на кварталы ветхого жилья, с избытком представленного в центре Москвы. Спрос на элитные квартиры никакие новации столичных властей не ликвидируют, а состоятельные россияне, как известно, не мыслят жизни без вида на Кремль. Ну, или на Темзу…