Цены на жилье в московском регионе продолжают падать. Летом рублевая стоимость квадратного метра в новостройках упала на 4%, на вторичке – на 6%. Альтернатива падению – скромный рост или стагнация в течение ближайших полутора лет.
Под уклон
В среднем в июне цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в два раза – до -1,2%.
Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. м. За год – с августа 2008 по август 2009 – цены упали на -13%.
Объем предложения на вторичном рынке, несмотря на традиционно пониженную сезонную активность среди продавцов, все летние месяцы продолжал держаться на высоком уровне (40—45 тыс. квартир). Для сравнения, прошлым летом аналогичный показатель составлял 30 тыс. объектов.
По данным "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ", средняя цена на рынке московских новостроек за июнь – август снизилась на 3,7% – до 191,1 тыс. рублей за квадратный метр. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила $6067/кв. м.
"Было понятно, что цены на недвижимость в кризис вряд ли удержатся на сверхвысоких значениях. Вопрос был в том, насколько глубоким будет падение", – заявил GZT.RU Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости. Рассматривалось два варианта развития событий: небольшая коррекция, как в 2004 году или глубокое падение, сравнимое с кризисом 1998 года. Сработал второй вариант.
В итоге долларовые цены на недвижимость упали на 40% и уже обогнали по динамике падения показатели 1998 года, темпы падения рублевых цен намного ниже – 18%. Но здесь стоит уточнить, что в кризис 1998 года вследствие изменения валютных курсов цены в рублях даже выросли. Страшно другое. Резко снизились объем продаж. Больше всего пострадали новостройки. "Мы попали в яму, глубже падать уже не придется. Непонятно за счет чего будем выбираться", – говорит Юрий Кочетков.
Сценаристы кризиса
На прошедшей в августе в Москве конференции аналитиков рынка недвижимости, специалисты пытались предугадать направление движения рынка на ближайший год.
Глава компании "Стерникс Консалтинг" Геннадий Стерник предполагает длительную стагнацию цен вплоть до декабря 2010 года. На данный момент, по его мнению, рынок входит в стадию депрессивной стабилизации.
По мнению генерального директора компании "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU" Олега Репченко, предложил два сценария развития рынка жилья московского региона. Первый – "оптимистический" – предполагает снижение ценовых показателей на одну треть от их пиковых значений, и последующую стагнацию в течение года-полутора лет. Однако реализация этого сценария возможна только в условиях улучшения макроэкономической ситуации в стране. Второй сценарий предполагает наступление второй волны кризиса. И он возможен в меньшей степени.
Генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин в своем докладе отметил, что падение ценовых показателей на рынке продолжится. По прогнозу на 2009—2010 год снижение цен должно составить порядка 35—55% от максимальных значений сентября 2008 года. Также предполагается снижение деловой активности на 10—15% в год и увеличение числа предложений на рынке.
Вице-президент и руководитель стратегического комитета РГР Константин Апрелев предложил три сценария развития рынка: продолжение снижения цен (более чем на 2% в месяц), стабилизация цен (в пределах 1—2%) и начало роста (более чем на 2% в месяц). Самым вероятным выглядит второй сценарий (вероятность 50%), однако нельзя исключать и самый негативный сценарий (вероятность 40%).
Сменить фон
По словам Кочеткова, сейчас на рынке отмечается общее нарастание предложения, также уменьшается доля свободных квартир. Это позитивный момент. "Основной сдерживающий момент – психологический фон, одна из важнейших составляющих рынка недвижимости. Он по-прежнему остается пессимистичным. Все ждут, что цены продолжат падение", – считает Кочетков.
"Оживить рынок может радикальное изменение макроэкономической ситуации. Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться", – отмечает Владислав Луцков, генеральный директор "АКЦ МИЭЛЬ".