Поиск дна рынка недвижимости дело неблагодарное - ответ на него зависит от глубины и длительности кризиса в целом.
В вопросе, где оно, консенсуса не могут найти ни профессионалы рынка, ни аналитики. Одни заявляют, что цены могут упасть еще на 10%, другие говорят, что могут быть в несколько раз больше в зависимости от региона, а граждане оптимистично ждут падения цен.
Социологи фиксируют рост числа россиян, прогнозирующих падение цен на недвижимость в ближайшее время. Так, если в мае 2008 года никто из россиян даже не говорил о снижении цен на жилье, то в октябре таковых было 3%, в ноябре - 12%, а в январе 2009 - уже 18%.
К тому же рост цен сегодня ожидают вдвое меньше граждан, чем в мае прошлого года (42% против 82%), сообщили эксперты компании Russian Realty Research (R3), по заказу которой социологи ВЦИОМ провели специальное исследование.
Любопытно, что чем больше населенный пункт, тем его жители чаще ждут понижения цен на недвижимость. Так, например, говорили 30% москвичей и петербуржцев, тогда как в других больших и малых городах - 25%. Среди селян падение цен ждут 14% опрошенных. Возможно, это связано с тем, что в крупных населенных пунктах цены были гораздо более перегреты, чем в мелких.
Но эксперты предупреждают, что свои надежды на падение цен надо поумерить. Хотите снижения цен до 600-1000$ за квадратный метр бизнес-класса в Москве? Не дождетесь, и не мечтайте, несмотря на то, что цены падать будут в жесткой связке с глубиной и продолжительностью кризиса.
По той же Москве невозможность столь существенное снижение цен хотя бы потому, что только стоимость прав на земельный участок в центре столицы составляет порядка $3000 за кв. метр, пояснил Александр Крапин, генеральный директор Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Мала вероятность того, что столичная власть пересмотрит в текущем году значения кадастровой стоимости земель.
Но снижение цен, хотя и не столь желанное гражданами, будет, уверены аналитики. С большой степенью вероятности к осени 2009 года стоимость квадратных метров жилья снизится на 45-50% относительно максимальных цен предложений (сентябрь 2008), уверял Александр Крапин, отвечая на вопросы любознательных граждан. Отметим, что пик средних цен по Москве составлял более $6 тыс. за "квадрат".
Более умеренное снижение цен видится Максиму Клягину, аналитику УК "Финам". По его оценкам, в 2009 г. снижение цен на 30-40% по отношению к прошлогодним максимумам представляется вполне возможным. Вместе с тем, будет ли этот уровень "дном" сказать пока затруднительно. Многое будет зависеть от сроков собственно восстановления темпов развития мировой и российской экономики.
Россия по части стоимости жилья давно догнала и перегнала Америку. В США по состоянию на ноябрь прошлого года в результате снижения цен в условиях кризиса стоимость стандартного дома (Single Family Home) составляла около $180 тыс. (250-300 кв. м.), то есть от $600 до $700 за кв. м. Это, очевидно, существенно ниже, чем цена "квадрата" жилой недвижимости в среднем по России (52,8 тыс. руб. в третьем квартале 2008 г.).
Однако кризис вряд ли существенно исправит дисбаланс, порадовал аналитик УК "Финам" Максим Клягин. Прежде всего, несмотря на снижение цен, нас ждет существенное падение темпов ввода жилья и дальнейшее сокращение ипотечного кредитования - 20-25% от уровня 2008 г. (600-630 млрд руб., по данным АИЖК).
Россияне же пока ждут заветного снижения. Как выяснил ВЦИОМ в ходе одного из опросов, в прошлом году 30% наших сограждан отсрочили покупку квартиры на 2009 год, причем из них 18% - в связи с кризисом. На неопределенный срок отложили покупку 46% тех, кто намеревался купить жилье, из них 25% - из-за кризиса.
А пока население прижало деньги до лучших времен, отложенный спрос на московскую недвижимость оценивается председателем совета директоров УК "Rodex Group" Антоном Даниловым-Данильяном не менее чем в 600 млрд рублей с учетом иногородних представителей богатого и среднего класса, интересующихся приобретением жилья в Москве и загородного дома в Подмосковье.